סעיף 79 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע כדלקמן:
"79. דינה של שכירות קצרה
(א) על-אף האמור בסעיפים 7 ו- 8, שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשות עסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב.
(ב) הוראות סעיף-קטן (א) לא יחולו על שכירות שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים, ולא על שכירות שתקופתה, כולה או מקצתה, חלה כעבור חמש שנים מגמירת חוזה השכירות.
(ג) אין בהוראות סעיף זה כדי למנוע רישום של שכירות שאינה טעונה רישום, אם ביקשו זאת הצדדים."
סעיף 152 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 קובע כדלקמן:
"152. פטור מרישום בפנקסי מקרקעין
על-אף האמור בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שכירות לתקופה שאינה עולה על עשר שנים בדירה או בבית עסק שחוק זה אינו חל עליה, ואין עמה ברירה להאריכה לתקופה העולה על עשר שנים – אינה טעונה רישום בפנקסי המקרקעין, אין בסעיף זה כדי למנוע רישום שכירות, לתקופה של עשר שנים או פחות אם ביקשו זאת הצדדים לחוזה השכירות."
כלומר, המצב כיום הוא כי אין חובה לרישום שכירות דירות או בית עסק לתקופה של עשר שנים או פחות. מאידך, ברור ששכירות חלקת אדמה נשארת במסגרת סעיף 79 של חוק המקרקעין.
מצב זה כאמור, איפשר לצד בעסקה שלא נרשמה לסגת ממנה על-ידי כך שהיה מעורר את הטענה כי עסקה שלא נרשמה היא בטלה. מצב זה נתאפשר מכיוון שבטלותה של עסקה שלא נרשמה היתה טוטלית, והיא חלה גם על הצדדים הישירים לעסקה.
כדי להתגבר על טענות כאלה נהגו בתי-המשפט בגמישות רבה בהבחנה שבין עסקה קניינית במקרקעין {הבטלה בהיעד רישום}, להתחייבות לעסקה במקרקעין, שאינה טעונה רישום.
כדי להציל את תוקפן של עסקאות במקרקעין שלא נרשמו, נטו בתי-המשפט ככל האפשר לפרש חוזים בקשר למקרקעין שלא נרשמו בפנקסי המקרקעין, כהתחייבויות גרידא לביצוע העסקה הקנייינית בעתיד.
חוק המקרקעין פתר את היווצרות מצבים אלה. החוק ממשיך אומנם לחייב את הרישום של עסקה במקרקעין אך קובע כי בהיעדר רישום תחשב העסקה כהתחייבות לעשות עסקה (סעיף 7 לחוק המקרקעין). ניתנת איפוא גושפנקא חוקית לנוהג שהתפתח בפסיקה {י' ויסמן, "חוק המקרקעין", שם, 86}.
אכן, נקודת המוצא היא ששכירות מקרקעין טעונה רישום כאמור בסעיף 7 לחוק המקרקעין, אולם החוק קובע לכך חריג בסעיפים 7(א) ו- 7(ב) לחוק המקרקעין, כי "שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים, אינה טעונה רישום והתחייבות לעשות עסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב".
סעיף 7(ב) לחוק הנ"ל קובע, כי "הוראות סעיף-קטן (א) לא יחולו על שכירות שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים, ולא על שכירות שתקופתה, כולה או מקצתה, חלה כעבור חמש שנים מגמירת חוזה השכירות".
העמדה שהנחתה את המחוקק היתה שאין זה סביר מבחינה מעשית להטיל על צדדים המתקשרים בשכירות לתקופה קצרה בלבד את הטורח וההוצאות הכרוכים ברישום במרשם המקרקעין. על-כן, באיזון בין המגמה שמרשם המקרקעין ישקף ככל האפשר את כל הזכויות במקרקעין לבין המגמה שלא להכביד על המתקשרים בשכירויות קצרות-מועד בנטל של רישום במרשם המקרקעין, בחר המחוקק את התקופה של חמש שנים כמבחינה בין שכירות הפטורה מרישום {כשהיא לתקופה שאינה עולה על חמש שנים} לבין שכירות הטעונה רישום {כשהיא לתקופה עולה על חמש שנים}.
קיומן של שכירויות שאינן טעונות רישום במרשם המקרקעין גרם לכך שרוכשי זכויות במקרקעין, שבדקו את מרשם המקרקעין לפני שרכשו את זכויותיהם, נתונים לסיכון שהמקרקעין כפופים לשכירות לתקופה של עד חמש שנים בלא שהם היו מודעים לקיומה. את הסיכון הזה ניתן לצמצם על-ידי בדיקת הנכס עצמו.
מכאן הכלל שלפיו רואים את החזקת הנכס על-ידי שוכר כמייחסת ידיעה על דבר קיומה של השכירות {possession is constructive notice}.
"תקנת השוק" שבסעיף 10 לחוק המקרקעין לא תסייע בעניין זה לרוכש זכויות במקרקעין מוסדרים: תקנת השוק פורשת את הגנתה רק לעניין תוקפן של זכויות הטעונות רישום והיא אינה מבטיחה דבר לרוכש במה שנוגע לזכויות במקרקעין שאינן טעונות רישום.
סעיף 10 לחוק המקרקעין, קובע "תקנת שוק" במקרקעין מוסדרים אשר בהתקיים תנאיה, שהינם, תשלום תמורה והסתמכות בתום-לב על הרישום – יש בידיו של רוכש זכות במקרקעין לשמר בידיו את הזכות שרכש למרות שהרישום שעליו הסתמך לא היה נכון.
כאשר מי שרשום כבעל הזכות שנרכשה איננו בעליה לאמיתו-של-דבר בשל רישום שאינו נכון. לעומת-זאת, לא הכירה הפסיקה בתחולתה של תקנת השוק במקרקעין במקרים אחרים, אשר בהם התחזה המוכר לבעל הזכות הרשומה, למשל באמצעות ייפוי-כוח מזוייף, שכן במקרה כזה ההסתמכות היא על ייפוי-הכוח ולא על הרישום. במילים אחרות, סעיף 10 לחוק המקרקעין מבטיח את רוכש הזכות במקרקעין בתום-לב ובתמורה רק מפני הסכנה הצפויה לו במקרה שבו יתגלה בדיעבד כי הבעלים הרשום במרשם אינו בעל המקרקעין {ע"א 767/11 ג'הנשה להיגי נ' יצחק עזורי, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.08.13)}.
לפיכך, תוקן החוק באמצעות סעיף 152 לחוק הגנת הדייר, אשר קבע כי על-אף האמור בסעיף 79 לחוק המקרקעין, "שכירות לתקופה שאינה עולה על עשר שנים בדירה או בבית עסק שחוק זה אינו חל עליה, ואין עמה ברירה להאריכה לתקופה העולה על עשר שנים – אינה טעונה רישום בפנקסי המקרקעין; …"
הקביעה שבחוק המקרקעין – כי שכירות העולה על חמש שנים טעונה רישום במרשם המקרקעין – שונתה בחוק הגנת הדייר בסעיף 152 ככל שהדבר נוגע לשכירויות שחוק הגנת הדייר אינו חל עליהן, הם שכירויות בנכסים שנבנו לאחר שנת 1968. מכיוון שחוק הגנת הדייר אינו חל על שכירויות כאלה חל עליהן סעיף 152 לחוק הגנת הדייר, ועל-פיו יש לרשום במרשם המקרקעין שכירויות אלה רק אם תקופתן עולה על עשר שנים.
חרף העובדה שסעיף 152 בחוק הגנת הדייר מדבר רק על שכירות ב"דירה" או ב"בבית עסק" חל הסעיף על כל שכירות מקרקעין, בהתעלם ממטרת השכירות. תוצאה זו נובעת מההגדרה של "בית עסק" בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר. על-פי הגדרה זו, "בית עסק" הוא כל מושכר שאיננו "דירה". נמצא כי הסעיף חל על כל שכירות מקרקעין {ובלבד שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה}.
על-פי חוק המקרקעין נדרש רישומה של שכירות גם כשהיא לתקופה קצרה מחמש שנים, אם יש עמה ברירה להאריכה ליותר מחמש שנים. עתה, לאור התיקון שבסעיף 152 לחוק הגנת הדייר, טעונה שכירות כזו רישום רק אם יש עמה ברירה להאריכה ליותר מעשר שנים {ובלבד שמדובר בשכירות שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה, כאמור לעיל}.
החובה לרשום במרשם המקרקעין שכירות לתקופה העשויה להיות ליותר מעשר שנים נועדה ליידע צד שלישי, העומד לרכוש זכויות בנכס מאת המשכיר, כי הנכס כפוף לשכירות כזו, שהוא יהא כפוף לה.
על-כן ברירה זו היא של השוכר, מכיוון שאם הברירה היא בידי המשכיר {או בידי צד שלישי הבא מכוחו} לא נדרש רישום של השכירות כדי להגן על הרוכש. המשכיר או הרוכש הבא מכוחו, שהפעלת הברירה בידם, יוכלו למנוע את הארכת התקופה של השכירות.
מאותם טעמים שיש לרשום במרשם המקרקעין שכירות לתקופה קצרה מעשר שנים, כשיש עמה ברירה להאריכה לתקופה העולה על עשר שנים, כאמור לעיל, נחוץ לרשום גם שכירות לתקופה העולה על עשר שנים שיש עמה ברירה לקצרה לתקופה פחותה מעשר שנים.
כאשר הברירה לקיצור תקופת השכירות נתונה לשוכר, תהא שכירות כזו טעונה רישום מכיוון שצד שלישי שירכוש זכויות בנכס עלול למצוא את עצמו כפוף לשכירות לתקופה העולה על עשר שנים {אם השוכר יעדיף שלא להפעיל את הברירה שבידו לקיצור תקופת השכירות}.
לעומת-זאת, כאשר הברירה לקיצור תקופת השכירות היא למשכיר ולבאים מכוחו {בלא שהברירה מסוייגת בתנאים העלולים למנוע את הפעלתה} אין השכירות טעונה רישום. במצב זה, המשכיר והבאים מכוחו אינם חשופים לאפשרות שבניגוד לרצונם יהא הנכס כפוף לשכירות לתקופה העולה על עשר שנים.
לפיכך, שכירות מקרקעין שלא קצבו בה את תקופתה אינה טעונה רישום במרשם המקרקעין. לכאורה טעונה שכירות כזאת רישום, מכיוון שהפטור מרישום חל רק אם ברור שתקופת השכירות לא תעלה על עשר שנים, ובשכירות שלא קצבו את תקופתה אי-אפשר לומר בוודאות שהיא לא תהא לתקופה העולה על עשר שנים.
אולם, בשכירות שלא קצבו את תקופתה רשאים הן המשכיר והן השוכר להביא את השכירות לקיצה, לאחר מתן הודעה מוקדמת {בדרך-כלל של שלושה חודשים מראש לכל היותר}, כאמור בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה. יכולת זו, הנתונה הן לשוכר הן למשכיר, להביא לקיצה שכירות שלא קצבו את תקופתה, תאפשר למשכיר להשתחרר מהשכירות בכל עת שירצה בכך ועל-כן אין צורך ברישומה.
לעומת-זאת, שאילת מקרקעין לתקופה העולה על עשר שנים טעונה רישום במרשם המקרקעין, אף שנתונה למשאיל ברירה לסיים את השאילה, בהתאם ל סעיף 29 לחוק השכירות והשאילה.
שאילת מקרקעין לתקופה העולה על עשר שנים טעונה רישום במרשם המקרקעים חרף יכולתו של המשאיל להביאה לקצה, מכיוון שהברירה לסיים את השאילה, הנתונה למשאיל, מותנית בתנאים {פטירת השואל או צורך עצמי של המשאיל}.
מכיוון שאפשר שתנאים אלה לא יתקיימו, עשויה השאילה להימשך מעבר לעשר שנים ולכבול את חליפי הבעלים ואת הבאים מכוחו. על-כן נחוץ לרשום שאילה כזו – כדי ליידע את רוכשי הזכויות בנכס על דבר כפיפותו של הנכס לשאילה שתקופתה עשויה לעלות על עשר שנים.
שכירות לתקופה קצרה מחמש שנים היתה טעונה רישום במרשם המקרקעין אם היתה שכירות דחויה, האמורה להיות בתוקף לאחר חלוף חמש שנים {או יותר} מעת שנערך הסכם השכירות. מסתבר שהוראה זו בוטלה בסעיף 152 לחוק הגנת הדייר {ככל שמדובר בשכירות שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה}, האומר: "על-אף האמור בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שכירות לתקופה שאינה עולה על עשר שנים… אינה טעונה רישום …".
לכלל זה לא נקבע חריג שעניינו שכירות קצרה ודחויה. התוצאה היא ששכירות שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה, והיא לתקופה קצרה שאינה מחייבת רישום – אינה הופכת להיות טעונת רישום רק בשל העובדה שהיא דחויה ואמורה להיות בתוקף בתאריך עתידי כלשהו.
אולם, יש המציעים לפרש את סעיף 152 באופן שלא יגרום לביטול ההוראה הקודמת שבחוק המקרקעין, בדבר הצורך לרשום במרשם המקרקעין שכירות קצרה דחויה. הטעם שניתן לכך הוא כי "סעיף 152 מבקש רק להאריך את התקופה עצמה ואינו עוסק בשאלות לוואי לכך", וכן משום שההשפעה של סעיף 152 על שכירות דחויה נעשתה "מחוסר תשומת-לב" ומשום כך ראוי להתעלם מההשפעה של לשון הסעיף על נושא זה.
עם-זאת, גורסים בעלי דעה זו, כי יש להתחשב בהוראה שבסעיף 152 לעניין תקופת הדחיה של השכירות הדחויה הטעונה רישום. בעוד שעל-פי חוק המקרקעין תקופת הדחיה היתה בת חמש שנים, על-פי הפירוש המוצע התקופה היא עשר שנים, דהינו: שכירות לתקופה קצרה מעשר שנים, שאינה טעונה רישום, תהיה טעונה רישום אם היא שכירות דחויה העשויה להיות בתוקף לאחר חלוף עשר שנים מכריתת חוזה השכירות.
עמדה זו מצריכה חירות פרשנית רבה של מילות החוק, משום שמחד גיסא היא מתעלמת ממה שיש בסעיף 152 {הקביעה כי על-אף האמור בחוק המקרקעין אין צורך לרשום שכירות כשהיא לתקופה שמתחת לעשר שנים}, ומאידך גיסא היא מחייבת לקרוא אל תוך הסעיף מה שאין בו {כדי להחיל את תקופת עשר השנים על השכירות הדחויה, כשכלל אינה נזכרת בסעיף}.
לעומת-זאת, הפירוש שלפיו סעיף 152 מבטל את הצורך ברישום שכירות לתקופה קצרה מעשר שנים, גם אם היא דחויה – לא זו בלבד שהוא מתיישב יפה יותר עם לשון הכתוב, יש בו יתרון נוסף: הוא מתיישב עם הדעה שלפיה כלל המחייב רישום שכירות לתקופה קצרה רק משום שהיא דחויה אינו כלל רצוי.
בשכירות שאינה טעונה רישום במרשם המקרקעין די בהסכם השכירות כדי לשכלל את השכירות. חוק המקרקעין וחוק השכירות והשאילה אינם עומדים על מסירת ההחזקה כתנאי לשכלול השכירות.
השכירות, בשונה מהתחייבות להשכיר, הופכת לקניינית עם עריכת הסכם השכירות, אך ורק אם הוסכם שההחזקה תימסר במועד מאוחר יותר.
{הסקירה לעיל מתוך ספרו של י' ויסמן, "חוק המקרקעין", שם, 86}.
לשם קביעת כוונת הצדדים בעסקה יש להיעזר בכל הנסיבות והסימנים הנוגעים לעניין וביניהם טיב הנכס ובעלי הנכס. השם הניתן על-ידי הצדדים לקשר ביניהם, אינו הגורם המכריע והקובע כשמתעוררת בפני בית-המשפט השאלה, מה טיב היחסים ביניהם, יחסי משכיר-דייר או יחסי בר-רשות-נותן רשות. חזקה ייחודית ותמורה בעד השימוש, אינם מחייבים תמיד את ההכרעה לטובת שכירות דווקא, אלא, יכולים הם לשמש סימנים לכוונת הצדדים {ע"א 79/56 המפקח על נכסי נפקדים מחוז חיפה נ' מנחם צויברג, פ"ד יא(2), 1021 (1957)}.
קיימים בעיקר שני מבחנים אובייקטיביים, לשם קביעת כוונת הצדדים והם:
האחד, האם ניתנה הרשות לשימוש בנכס תוך מסירת החזקה הבלעדית בו?
השני, האם ניתנה תמורה חלף מתן רשות זו?
בחוקי הגנת הדייר אין דבר המונע או האוסר על התרת שימוש בנכס תוך מתן רישיון בלבד ושלא תוך החכרת הנכס. לא קיים כל חוק שלפיו מחוייב בעל נכס להחכיר את הנכס שלו לזולת. ולכן כל עסקה שיש בה משום מתן רשות להשתמש בנכס למטרה מסויימת ואפילו תמורת תשלום היא עסקה חוקית ואין למצוא בה כל דופי מבחינה משפטית.
השאלה המתעוררת לעיתים קרובות בבית-המשפט היא, האם הצורה או הביטוי, שניתנו לעסקה, משקפים את העסקה שבין הצדדים לאמיתה, או שהינם רק הסוואה שמאחוריה חבויה עסקה אחרת, והיא, העסקה האחרת, הינה העסקה האמיתית שבין הצדדים.
כך למשל, ב- ע"א 18/91 {יגאל אוחנה נ' עיריית בת-ים, תק-על 96(3), 15 (1996)} דחה בית-המשפט את הטענה לפיה על נסיבות העניין יחול חוק הפיקוח על מצרכים ושירותים (יציבות מחירים – הוראות השעה), התשמ"ה-1985 (תיקון). זאת כיוון שאומנם ההסכם מדבר על רשות להשתמש במקרקעין {ולא על שכירות} ועל דמי שימוש {ולא דמי השכרה}, הנכנס בגדר סעיף 4 לחוק, אולם "לשון ההסכם, אף כי נודעת לה חשיבות אינה קובעת, כשהיא לעצמה, את סיווג ההסכם. המהות היא קובעת את הסיווג".
דהיינו, הקביעה אם מדובר בשכירות, הינה על-פי מהות ההסכם ולא על-פי לשונו {ע"א 18/91 יגאל אוחנה נ' עיריית בת-ים, תק-על 96(3), 159 (1996)}.
ב- ע"א (חי') 56057-05-15 {קרן הדר בע"מ נ' מרים איטח, תק-מח 2015(4), 1741 (2015)} קבע בית-המשפט:
"ס"ד. לאחר שנתנו דעתנו לטיעוניהם המפורטים של באי-כוח שני הצדדים, בכתב ובעל-פה, ולאחר שעיינו בעדויות שהובאו בפני בית-משפט קמא ובמוצגים הרלוונטים מסקנתנו היא שדין הערעור להתקבל.
ס"ה. התביעה מתבססת למעשה על שתי עילות תביעה.
עילת התביעה האחת היא שהמשיבים הפרו את הסכם השכירות הפרה יסודית וזאת בכך שלא שילמו דמי שכירות משך זמן רב, נצבר חוב ולמעשה אין המשיבים, כך נטען, משלמים דמי שכירות כלל מאז שנת 2011.
עילת התביעה החלופית היא שהואיל והסכם השכירות הוארך מזמן לזמן לפי הסכמה שבעל-פה שלא לתקופה קצובה, רשאית המערערת להורות למשיבים לפנות את המושכר מכל סיבה שהיא ובלבד שניתן למשיבים זמן סביר לעשות כן.
לטענת המערערת, נדרשו המשיבים לפנות את החנות באוגוסט 2013 וכן באוקטובר 2013, כך שניתן להם זמן סביר לצורך פינוי המושכר (סעיף 40 בהודעת הערעור).
ס"ו. עוד טוענת המערערת, כי מכיוון שלא נקבעה תקופת שכירות, וזו הוארכה מפעם לפעם ללא מגבלת זמן, הרי מדובר בחוזה שתקופתו לא נקצבה, ולכן ניתן לבטלו בהתראה של זמן סביר מראש.
בסעיף 51 לעיקרי הטיעון טוענת המערערת, כי "בשים לב להודעת הפינוי מאוגוסט 2013 ואוקטובר 2013, ובשים-לב למועד הגשת התביעה ביולי 2014, עדיין ניתנה למשיבים תקופה של למעלה משנה לפינוי החנות המהווה פרק זמן למעלה מסביר לביטול ההסכם כאמור. כך שגם אם עסקינן בהסכם לא קצוב, משניתנה הודעה על סיומו זמן סביר מראש, הרי שההסכם פקע".
ס"ז. טענת המשיבים, לעומת-זאת, היא כי בידיהם ראיות למכביר מהן ניתן ללמוד שתקופת השכירות היא עד שנת 2021.
משך יותר מ- 10 שנים היו המשיבים השוכרים מכוח חוזה שכירות שבעל-פה, אשר השתכלל משך השנים נוכח ההסכמות, אשר גם לגביהן לא יכולה להיות מחלוקת ואלה, כך נטען, הוכחו בפני בית-משפט קמא.
המשיבים מפנים לעדות אחד מבעלי המניות של המערערת מר פלסטר (עמ' 21 לפרוטוכול), אשר ציין, כי חוזה השכירות חודש כל שנה בעל-פה.
מוסיפים המשיבים, כי בעוד שעמדת המערערת בכתב התביעה הינה שחוזה השכירות היה לשנה אחת בלבד, עם אופציה לשנה נוספת, הרי לטעמם של המשיבים סוכם בין הצדדים, בחודש מאי 2011 (משחתמה המערערת על בקשתם של המשיבים ללגליזציה של הגגון) על תקופת שכירות של חמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות, משמע, עד שנת 2021. את ההבטחה לחוזה השכירות של חמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות נתן מר פלסטר אשר אמנם הכחיש טענות אלה, ואולם לטענת המשיבים עדותו כבושה ולא נתקבלה על-ידי בית-משפט קמא (סעיף 44 לעיקרי הטיעון של המשיבים).
ס"ח. סבורים אנו, שלא ניתן לקבל את עמדתם של המשיבים באשר לתקופת הסכם השכירות, וזאת אף מבלי שנתערב בממצאי המהימנות ובקביעות העובדתיות של בית-משפט קמא.
לפי סעיף 8 של חוק המקרקעין… סעיף 6 של חוק המקרקעין מגדיר עסקה במקרקעין… סעיף 3 של חוק המקרקעין עניינו"שכירות" וקובע…
ס"ט. כזכור, החלה תקופת השכירות של המשיבים, לפי זכרון דברים שנעשה בין הצדדים, בתאריך 20.02.03 וזאת לתקופה של 60 חודשים.
לטענת המשיבים סוכם בינם לבין מר פלסטר, בעל מניות אצל המערערת, אשר מערכת היחסים בינו לבין המשיב היתה מערכת יחסים טובה, על הארכת השכירות, בעל-פה, לאחר שנת 2008. במאי 2011, משחתם מר פלסטר על בקשת הלגליזציה של המשיבים בכל הנוגע לגגון, הבטיח מר פלסטר, כך הטענה, תקופת שכירות של חמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות, משמע עד שנת 2021.
ע'. נציין, כי בית-משפט קמא בפסק-דינו לא הכריע בסוגייה זו, שכן בפסקה 22 של פסק-הדין נקבע:
"על בסיס ההסכמות הנ"ל ולאחר סיום העבודות בכביש, הנתבעים חזרו לחנות בחודש אוגוסט 2013, החלו בביצוע עבודות שיפוצים לצורך הפתיחה מחדש ועמדה לרשותם לכל הפחות שנת שכירות ואופציה לשנת שכירות נוספת (היינו, עד אוגוסט 2015) ובלבד שישלמו את חוב העבר, תוך הבטחה שתקופת השכירות תוארך גם מעבר לכך, ככל שיוכיחו את עצמם ויעמדו בכיסוי החוב ובתשלום דמי השכירות השוטפים…"
מכאן, שבית-משפט קמא לא הכריע למעשה בשאלה מה אורך תקופת השכירות אלא ציין, כי התקופה שעמדה לרשות המשיבים היא לכל הפחות שנת שכירות ואופציה לשנת שכירות נוספת עד אוגוסט 2015, בתנאי שישולם חוב העבר, וכן הבטחה שככל שהמשיבים יעמדו בכיסוי החוב, תוארך תקופת השכירות גם מעבר לכך.
ע"א. משכך, עלינו להכריע בראש ובראשונה בטענת המשיבים לפיה הובטחה להם על-ידי מר פלסטר תקופת שכירות של חמש שנים החל ממאי 2011, עם אופציה לחמש שנים נוספות,משמע, עד מאי 2021.
ואולם, טענה זו של המשיבים אין לקבל בהיעדר מסמך בכתב שיהא בו כדי לאשש את גרסתם, שהרי מדובר בתקופת שכירות העולה על חמש שנים ולכן זו עסקה במקרקעין שהגדרתה, כפי המפורט לעיל, היא "חכירה".
ע"ב. לא-זו-אף-זו: את האמור לעיל יש לקרוא ביחד עם סעיף 79 של חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969… לכך מצטרפת הוראת סעיף 152 של חוק הגנת הדייר (נוסח משולב)…
ע"ג. במקרה שבפנינו החלה תקופת השכירות, במרץ 2003. משמע, משניתנה הבטחה, כטענת המשיבים, במאי 2011, לשכירות למשך חמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות, הרי למעשה התקופה הכוללת מגיעה לכדי 18 שנה.
לא זו בלבד ש"חכירה" זו לא נרשמה בפנקסי המקרקעין, אלא שאף לא נעשה מסמך בכתב וכל שבידינו אינו אלא זכרון דברים מיום 20.02.03 שעניינו שכירות לתקופה של 60 חודשים (שהסתיימה בשנת 2008).
אין חולק שחוק הגנת הדייר אינו חל על המושכר נשוא הדיון כאן. אין חולק שמדובר בחכירה נטענתשתקופתה הכוללת עולה על עשר שנים. לכן, עסקה זו לא רק שחייבת היתה להתבצע בכתב אלא גם להירשם בפנקס המקרקעין, וכל אלה לא התקיימו.
מכאן, שאין תוקף להבטחה הנטענת (בעל-פה) בדבר שכירות לתקופה כוללת של 10 שנים (כולל תקופת האופציה) החל ממאי 2011, ונזכור, שבמועד זה (מאי 2011) השכירות כבר היתה בת שמונה שנים.
ע"ד. מה אם-כן יש בפנינו? הסכם שכירות כשתקופת השכירות לא נקצבה והיא הוארכה מפעם לפעם לתקופה של שנה עם אופציה לשנה נוספת.
משעסקינן בשכירות שלא נקצב המועד לסיומה, רשאי המשכיר להודיע על סיום תקופת השכירות, ובלבד שיועמד לרשות השוכר פרק זמן סביר לצורך סיומה של השכירות.
במקרה שבפנינו קבע בית-משפט קמא, כי אין תוקף להודעתה של המערערת בעל-פה, באמצעות מנהלה מר טייב, מאוגוסט 2013, בדבר ביטול השכירות, וכך גם באשר להודעה בכתב מאוקטובר 2013, ואולם, יש לראות בעצם הגשת כתב התביעה מתאריך 09.07.14 משום הודעה בדבר ביטול השכירות.
אנו מפנים, בין היתר, לסעיף 51 בעיקרי הטיעון של המערערת:
"… בין אם לא נקבעה תקופת שכירות ובין אם תקופת השכירות הוארכה ללא מגבלת זמן, ההסכם מהווה חוזה לא קצוב, אשר על-פי חוק החוזים ניתן לבטלו בהתראה של זמן סביר מראש. בשים לב להודעת הפינוי מאוגוסט 2013 ואוקטובר 2013 ובשים לב למועד הגשת התביעה ביולי 2014, עדיין ניתנה למשיבים תקופה שלמעלה משנה לפינוי החנות, המהווה פרק זמן למעלה מסביר לביטול ההסכם כאמור…"
ע"ה. אנו מפנים לסעיף 19 בחוק השכירות והשאילה…
ע"ו. להבהרת עמדתנו אנו מפנים לדבריו של בית-המשפט העליון ב- ע"א 1628/13 חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ נ' אילנה ליליאן לוי ואח' (מיום 19.08.14), כדלקמן:
'(ב)(1) מעמדו של בלס ז"ל לאור התנהגות הצדדים
39. מסקנתו הראשונה של בית-המשפט המחוזי – לפיה זכות החכירה של בלס ז"ל לא פקעה בתום תקופת החכירה המקורית שנקבעה בחוזה החכירה אלא עמדה בתוקפה עד לפטירתו – מקובלת עלי בנסיבות העניין.
המקרה שלפנינו – במסגרתו ממשיך שוכר (או חוכר) להחזיק ולהשתמש בנכס במשך שנים רבות, על-אף שתקופת השכירות או החכירה המקורית שנקבעה בחוזה הסתיימה זה מכבר ועל-אף שחוזה חדש לא נחתם, והכל בהסכמת המשכיר (או המחכיר) – אינו ראשון מסוגו. בפסיקתו של בית-משפט זה כבר נדונו בעבר מקרים בעלי נסיבות דומות, ונקבע בהם כי המשך ההחזקה והשימוש בנכס על-ידי המשכיר, על-אף שתקופת השכירות המקורית הסתיימה והחוזה לא חודש פורמאלית, מלמדים על הסכמה מכללא של הצדדים להמשיך את היחס המשפטי ביניהם בהתאם לחוזה המקורי (ראו למשל: עניין לוקוב בעמ' 403-402). עם-זאת, נקבע כי שכירות כזו כפופה לכלל הקבוע בסעיף 19(א) לחוק השכירות, לפיו ככל ש"לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני" (ההדגשה הוספה, י.ד.), ולכלל הקבוע בסעיף 19(ב)(2) לחוק השכירות, לפיו השכירות תסתיים במועד שנקבע בהודעה, אלא אם מועד זה הינו בלתי-סביר ואז השכירות תסתיים "תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה" (ראו למשל: רע"א 1784/98 עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' מנדה, פ"ד נג(4), 315, 335-334 (1999); ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו) (27.07.08) בפסקאות 55-52. במילים אחרות, העובדה שהצדדים המשיכו לקיים את חוזה השכירות (או החכירה) בהתנהגות, אף מבלי להאריך פורמאלית את החוזה או לחתום על חוזה חדש, מלמדת אמנם על הסכמתם להמשיך את הקשר המשפטי ביניהם כמקודם, אך היא בוודאי אינה מלמדת על הסכמתם להמשיך את הקשר המשפטי ביניהם לנצח. הקשר המשפטי יימשך כל עוד שני הצדדים מביעים בהתנהגותם את רצונם להמשיכו, ובכל עת רשאי כל אחד מהצדדים לסיים את החוזה – בכפוף לחובתו למסור לצד השני הודעה על כך ולהעניק לו זמן סביר עד לסיום החוזה. ודוק, לא מדובר בכללים ייחודיים שהתפתחו רק ביחס לחוזי שכירות, אלא מדובר ביישום של החזקה המושרשת היטב בדיני החוזים, לפיה חוזים אינם נערכים לצמיתות, גם אם מדובר בחוזים ארוכי טווח שלא נקצבו בזמן, אשר יישומה הפרקטי הינו שחוזה שלא נקבעו בו מועד או מנגנון לסיומו יש לפרש כחוזה המקנה לכל צד זכות להפסיקו תוך מתן הודעה זמן סביר מראש לצד השני (ראו למשל: ע"א 5925/06 בלום נ' אנגלו סכסון – סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.02.08) והאסמכתאות הרבות המוזכרות בפסקאות 39-36 שם; ע"א 4309/06 בשארה ורור בע"מ נ' ויטמן (1979) בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.06.08) והאסמכתאות המוזכרות בפסקאות כ"ד-כ"ו שם).
בשולי הדברים אני רואה לנכון להעיר כי במקרה שלפנינו מדובר בזכות חכירה, דהיינו זכות שכירות למשך תקופה שלמעלה מחמש שנים אך פחות מ- 25 שנים, וככזו היא כפופה עקרונית לדרישת הכתב הקבועה בחוק המקרקעין, להבדיל מזכות שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים (ראו סעיפים 8 ו- 79 לחוק המקרקעין). עם-זאת, כיוון שהצדדים לא טענו טענות בעניין זה, איני רואה צורך להרחיב את הדיון על כך.
הנה-כי-כן, בנסיבות העניין יש לקבוע כי עד לפטירתו של בלס ז"ל בשנת 2001 המשיכו הצדדים לקיים את חוזה החכירה בהתנהגות, וכפועל יוצא לא חל שינוי במעמדו של בלס ז"ל כחוכר בשטח החניה. עם-זאת, בהיעדר הסכמה מפורשת של הצדדים בנוגע לתקופת החכירה החדשה, יש לראות את זכותו של בלס ז"ל בשטח החניה כזכות הכפופה לכללים שנקבעו בפסיקת בית-משפט זה ובסעיף 19 לחוק השכירות, בדבר סיום תקופת השכירות (או החכירה) בהודעה של המשכיר (או המחכיר) זמן סביר מראש.'
ע"ז. עוד מפנים אנו לדבריו של בית-המשפט העליון ב- רע"א 3595/12 ג'ורג כלאסני ואח' נ' מונתהא מגדלאני (מיום 25.06.12), כדלקמן:
'בבחינת למעלה מן הצורך אעיר כי דינו של הערעור להידחות אף לגופו של עניין. ככלל, תקופת שכירות הינה כפי שקבעו הצדדים במסגרת החוזה שערכו ביניהם. יחד-עם-זאת, באם המשיכה השכירות להתקיים אף לאחר תום התקופה עליה הסכימו הצדדים, זאת מבלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות באמצעות מתן הודעה לצד השני שתישלח על-פי הכללים המקובלים בשיטתנו (ראו סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971… בית-משפט השלום קבע, כעניין של עובדה, כי הצדדים לא קבעו ביניהם תקופת שכירות חדשה ביחס לחלק המערבי חלף התקופה בת חמש השנים עליה סיכמו במסגרת הסכם הפשרה (כאשר גם לגבי תקופה זו לא נחתם הסכם כפי שסיכמו הצדדים). תוקפו של הסכם השכירות הוארך על דרך התנהגותם של הצדדים לו. כמו-כן, אין חולק כי המשיבה שלחה למבקשים כדין הודעה בדבר סיום הסכם השכירות הבלתי-מוגנת בין הצדדים. על רקע נסיבות אלה הגיע בית-המשפט למסקנה כי החוזה בין הצדדים הגיע לסיומו. אין בידי להתערב בהחלטתו זו. על כך אוסיף כי כן מקובלת עלי עמדתו של בית-משפט השלום לפיה אף אם הסכימו הצדדים על הארכת התקופה – ולכך אין כל ראיה כאמור – הרי שאין בכך כדי לסייע למבקשים בהיעדר מסמך בכתב, משמדובר בשכירות ארוכת טווח.'
(ראו: סעיפים 8 ו- 79(ב) לחוק המקרקעין; עניין שוורץ, פסקה 53 לפסק-דינו של השופט ס' ג'ובראן)
11. חרף אלה, טוענים המבקשים כי מכוח שימוש ארוך השנים שעשו בדירה על שני חלקיה, ונוכח קביעתו של בית-משפט השלום כי המבקשת הינה דיירת מוגנת בחלק המזרחי, שגה בית-המשפט כשהורה על-פינויים מן החלק המערבי. כפי שקבע ובצדק רב בית-משפט השלום, טענה זו אינה נסמכת על דבר. מעיון בחומר שצורף לבקשה עולה כי במהלך השנים השכיר המנוח מג'דלאני את שני חלקי הדירה באותה עת, כאשר את החלק המזרחי שכרו המנוח סלום ומשפחתו ואת החלק המערבי שכרו אחרים. אכן, בשלב מסויים השכיר המנוח מג'דלאני אף את החלק המערבי בדירה למנוח סלום ולמשפחתו. האם העובדה כי המנוח סלום היה זה ששכר את שני חלקי הדירה במקביל, לתקופה יחסית ממושכת, מלמדת כי הופקעה מן המשיבה האפשרות להביא את חוזה השכירות בחלק המערבי לסיומו? ברי כי התשובה לכך היא בשלילה. אכן, "הנחת היסוד הנוגעת לחיובים על-פי החוזה היא שאין הם נצחיים, והם מטבעם זמניים. החיוב החוזי שואף לקיום, והוא פוקע עם הקיום" (ראו: ד' פרידמן ונ' כהן חוזים כרך ד 4 (2011)). שכירות מקרקעין מוגדרת מפורשות כזכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות (ראו: סעיף 3 לחוק המקרקעין). טענותיהם של המבקשים מכוונות לכך שלמשיבה אין למעשה כל יכולת לממש כרצונה את זכויותיה בנכס המצוי בבעלותה. ברי כי אין לתת לכך יד".
ע"ח. יצויין שאין חובה לשגר בהכרח הודעת ביטול לצד שכנגד אלא, כפי שנקבע בפסיקה, כדי להראות על הרצון לשים קץ לחוזה די בעצם הגשת תובענה לבית-המשפט. לעניין זה, מפנים אנו ל- ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4), 553, בפיסקה 10:
'10. המשיבה 1 טוענת, שאין לקבל אף אחת מטענותיושל המערער, שכן אף אם נוצר פגם המזכה אותו בביטול, הוא לא פעל כפי שהיה עליו לפעול ולא שלח הודעת ביטול למשיבה 1. בטענה זו כשלעצמה אין כדי לפסול את טענותיו של המערער. סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), המעניק לנפגע ברירת ביטול, מטיל עליו, אם הוא בוחר בביטול, לשלוח הודעת ביטול לצד השני לחוזה. ההודעה צריכה להיות ברורה וחד-משמעית, וכאן לא נשלחה הודעה כזו, ונשאלת השאלה, אם יכולה הגשת תביעה משפטית להוות הודעת ביטול מכללא. פרופ' שלו השיבה על כך בחיוב (בחיבורה הנ"ל, בעמ' 151).
ב- ע"א 703/83 (7), הדן בביטול חוזה על-פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1971, נאמר, בעמ' 83:
'גדר הספקות אינו אלא בשאלה, אם הגשת תביעה לבית-משפט. בשל הפרתו של הסכם כמוה כהודעה על ביטולו. נפסק לא אחת, כי התשובה לשאלה זו היא חיובית, כנאמר ב- ע"א 557/75, בעמ' 73 מול האות א: '… כדי להראות על הרצון לשים קץ לחוזה אין צורך בהודעה פורמלית אלא אפשר להסיקה מהתנהגות הנפגע. בנסיבות מסויימות, כאלה כבמקרה שלפנינו, עצם הגשת התביעה, בה בוחר הצד הנפגע בפיצויים בלבד ובהשבה, יכול להראות על רצון כזה'.
לאחרונה אושרה הלכה זו ב- ע"א 27/80, 201 וב- ע"א 192/80…
יש לפרש את סעיף 20 לאור מטרתו – היינו "הגנת הצד השני על-ידי העמדתו על מצבו המשפטי והיקף זכויותיו וחבויותיו" (שלו, בחיבורה הנ"ל, בעמ' 151). מטרה זו מושגת גם על-ידי הגשת תביעה משפטית ובהדרישה לביטול החוזה – כל עוד עומד המבטל בתנאי השני של הסעיף – היינו, שהפעולה היוצרת את הביטול נעשית תוך זמן סביר.'
כך גם נפסק ב- ת"א (מחוזי ת"א) 1286/08 אביגזר מאיר ואח' נ' כספי הפלגות קרוז בע"מ (מיום 17.05.11), כדלקמן:
'הודעת ביטול
כספי טוענת כי התובעים לא שלחו הודעת ביטול של ההסכם המהווה תנאי לביטול והשבה וכקבוע בסעיף 9 לחוק התרופות. דין הטענה להידחות.
ההלכה הפסוקה מורה כי בעצם הגשת תביעה, יש כדי להוות הודעת ביטול, המייתרת את הצורך בהגשת הודעה. ראה: ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב – הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4), 533, 545 (1986); ע"א 81/89 גולן נ' מדינת ישראל, פ"ד מה(3), 824, 829 (1991); ע"א 6018/03 משה אוליאור נ' מסא א.א. ייזום ונהול נכסים בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2007)… מיגל דויטש ביטול חוזה בעקבות הפרתו 264-263 (1993)).'
ע"ט. ובענייננו
בהביאנו בחשבון, כי מדובר בהסכם שכירות לתקופה שאיננה קצובה, ומתוך נקודת מוצא שלפיה יש לראות לכל המאוחר בהגשת התביעה ביום 09.07.14 משום הודעה למשיבים בדבר ביטול השכירות, ראוי להעמיד לרשות המשיבים תקופה של שנתיים ממועד הגשת התביעה לצורך פינוי המושכר והחזרת החזקה בו לידי המערערת, בשים לב לכך שהשכירות החלה לפני למעלה מ- 12 שנה, ומדובר בעסק ממנו מתפרנסים המשיבים, שאף השקיעו בגין שיפוץ בנכס בטרם חזרו להפעילו באוגוסט 2013.
מכאן, שעל המשיבים לפנות את המושכר/החנות ולהחזיר את החזקה במושכר לידי המערערת לא יאוחר מתאריך 09.07.16.
פ'. למעשה, נוכח מסקנתנו בדבר סיום תקופת השכירות (המוארכת), לא יאוחר מתאריך 09.07.16, יכולנו למעשה לסיים את פסק דיננו שהרי התובענה כפי שהונחה בפני בית-משפט קמא היא תובענה לפינוי, ולטעמנו אכן על המשיבים לפנות את המושכר, נוכח הגשת תביעת הפינוי, ומשעסקינן בשכירות שתקופתה אינה קצובה, כפי שקבענו לעיל.
פ"א. יחד-עם-זאת, רואים אנו לנכון להתייחס לטענה נוספת שהעלתה המערערת והיא: אי-תשלום דמי השכירות והצטברותו של חוב משמעותי בגין דמי שכירות.
אכן, בית-משפט קמא בפסק-דינו סבר, שיש לדחות את התובענה בגין אי-תשלום דמי השכירות בציינו, שבין הצדדים היתה מחלוקת כנה בנוגע לסוגיית תשלום דמי השכירות, וכי ראוי היה שהמערערת תנקוט הליך משפטי כנגד המשיבים לצורך בירור המחלוקת הכספית ביניהם בטרם תזדרז המערערת בהגשת תביעת פינוי, כל זאת כששאלת תשלום דמי השכירות לא נתבררה כל צורכה.
בית-משפט קמא סבר, כי הפרת החוזה על-ידי המשיבים היא הפרה שאיננה יסודית, שהרי בהסכם השכירות (למעשה: זכרון הדברים) שבין הצדדים, אין סעיף הקובע כי איחור בתשלום דמי שכירות מהווה הפרה יסודית והתנהלות הצדדים לאורך השנים מלמדת על כוונתם שלא לראות באיחור בתשלום דמי השכירות משום הפרה יסודית, ובמקרה שכזה גם חובת הצד הנפגע (המערערת) ליתן לצד המפר אורכה לתיקון ההפרה.
נוכח כל אלה, סבר בית-משפט קמא, כי הודעתו בעל-פה של מר טייב למשיבים בדבר ביטול הסכם השכירות ניתנה שלא כדין, וכן קבע בית-משפט קמא, כי טענות המשיבים כנגד חובתם לשלם דמי שכירות בתקופה שבה החנות היתה סגורה בין ינואר 2012 לבין אוגוסט 2013, הינן טענות אמיתיות וכנות שהרי המנהל מטעם המערערת, מר פלסטר, הודה, כי הבטיח למשיבים להתחשב במשיבים, ולו בחלק מן התקופה.
פ"ב. אנו סבורים, כי טענת המשיבים לפיה הובטח להם כי לא יידרשו לשלם דמי שכירות, או מכל מקום, שיתחשבו בהם, בכל הנוגע לתשלום דמי שכירות בתקופה שבה החנות סגורה מחמת ביצוע עבודות שבוצעו לצורך המטרונית ברח' הרצל, היא טענה שהנטל להוכחתה רובץ על המשיבים, והמדובר בנטל משמעותי.
מן הראיות כפי שהובאו בפני בית-משפט קמא עולה, כי למעשה אין מחלוקת על כך שעל פני התקופה שמינואר 2012 עד לאוגוסט 2013 לא שילמו המשיבים דמי שכירות.
עסקינן בפרק זמן ארוך של לא פחות מ- 20 חודשים, כשדמי השכירות הסתכמו בערך ב- 5,000 ש"ח לחודש, בתוספת מע"מ, משמע, עסקינן בדמי שכירות בסכום של כ- 100,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
פ"ג. איננו סבורים, שעלה בידי המשיבים להוכיח, כי המערערת פטרה אותם מתשלום דמי שכירות למשך תקופה כה ארוכה ומשמעותית.
בתצהיר עדותו הראשית (נ/5) טען המשיב (בסעיף 42), כי בתקופה שבוצעו העבודות "קרי החל מ- 10/11 ועד ליום 27.08.13 לא ניתן היה לעבוד במושכר ו/או המושכר לא היה שמיש", והוא אף ביקש, לגרסתו, להחזיר את המפתחות למערערת ולסיים את ההתקשרות.
לדבריו, המערערת סיכמה איתו, כי הואיל ובמצב הנתון לא ניתן יהיה לעשות דבר בחנות, הוא יהא פטור מתשלום דמי שכירות בתקופת העבודות וישא רק בתשלומי הארנונה החודשיים (עיינו סעיפים 39 עד 48 לתצהירו של המשיב, נ/5).
פ"ד. ואולם, המנהל מטעם המערערת, מר פלסטר, מסר בעדותו, כי אין זה נכון שהמשיב ביקש להחזיר את המפתחות ולדבריו: "הוא רצה להישאר בחנות לעולם ועד. אמרתי לו שאני אתחשב בו אם הוא יהיה בסדר וישלם את החוב וישלם את השוטף" (ההדגשה שלנו, עמ' 19 לפרוטוכול).
מר פלסטר אישר, שהוא הבטיח למשיב להתחשב בו בתנאי שזה ישלם את כל החוב (עמ' 19 לפרוטוכול, ש' 28). לפי עדות מר פלסטר, בעמ' 22-21 לפרוטוכול: "חוץ מזה עבודות העירייה לא נמשכו הרבה זמן, 5-4 חודשים, הם עבדו קטע קטע. הוא טוען ששנה שלמה לא יכול היה לעבוד, זה לא נכון כמה צריך לעבוד על 60-50 מטר? זה עבר מקטע לקטע".
פ"ה. איננו סבורים שניתן לקבוע על יסוד התשתית הראייתית כפי שהונחה בפני בית-משפט קמא שעלה בידי המשיבים להרים את נטל ההוכחה הרובץ עליהם להוכיח, שהמערערת פטרה אותם מתשלום דמי שכירות על פני כל התקופה שמינואר 2012 (או: מאוקטובר 2011) עד אוגוסט 2013.
נזכור, שעל המשיבים מוטל הנטל להוכיח שהמערערת פטרה אותם מתשלום דמי השכירות, שהרי אין מחלוקת שעל-פי תנאי השכירות שהוסכמו בין הצדדים, היתה המערערת זכאית לקבל דמי שכירות בסכום של 5,000 ש"ח לחודש בתוספת מע"מ, לכל אחד מן החודשים שבין ינואר 2012 (או: אוקטובר 2011) עד אוגוסט 2013.
אם טוענים המשיבים שהמערערת פטרה אותם מלשלם דמי שכירות, כל עוד נמשכות העבודות במקום, ובהנחה שנפרש את אמירתו של מר פלסטר כי הוא הבטיח "להתחשב" במשיבים כאילו נתן הוא בכך את הסכמתו לפטור אותם מתשלום דמי שכירות, כל עוד נמשכות העבודות במקום, הרי לכל הפחות, היה על המשיבים להרים את נטל ההוכחה ולהוכיח: מהו פרק הזמן שבוצעו העבודות בעניין המטרונית ברח' הרצל בסמוך לחנותם, והאם העבודות שבוצעו במקום מנעו גישה לחנות, או מנעו את האפשרות לעשות שימוש סביר במושכר, ולמשך כמה זמן?
פ"ו. חובת המשיבים היתה להוכיח מהו פרק הזמן בו לא ניתן היה לעשות שימוש סביר במושכר. בחובה זו לא עמדו המשיבים. ממילא גם אין בפסק-דינו של בית-משפט קמא ממצאים לגבי פרק הזמן המדויק שלגביו לא ניתן היה לעשות שימוש סביר במושכר.
ממילא, גם אין קביעה האמנם, כטענת המשיבים, על פני כל 20 או 22 החודשים לא ניתן היה לעשות שימוש במושכר, או שמא רק לגבי חלק מתקופה זו, כטענת המערערת?
פ"ז. אילו היתה זו עילת התביעה היחידה של המערערת, כי אז היה מקום לשקול החזרת הדיון בתיק לבית-משפט קמא על-מנת להשלים ראיות וטיעונים לצורך ליבון נאות של הסוגיה וקביעת ממצאים ברורים באשר לאורך התקופה לגביה לא ניתן היה לעשות שימוש סביר במושכר, וזאת מתוך נקודת מוצא שלגבי התקופה אשר בה לא ניתן היה לעשות שימוש סביר במושכר, אכן הסכימה המערערת לפטור את המשיבים מתשלום דמי שכירות.
פ"ח. ואולם, נוכח מסקנתנו לפיה מדובר בשכירות לתקופה שלא נקצבה, ומסקנתנו הנוספת לפיה יש לראות בעצם הגשת התביעה ביום 09.07.14 משום הודעה בדבר ביטול הסכם השכירות, ומשהוספנו וקבענו שעל המשיבים לפנות את המושכרולהחזיר את החזקה בו למערערת לא יאוחר מיום 09.07.16 מתייתר הצורך בהחזרת התיק להשלמת ראיות ולהשלמת טיעון בפני בית-משפט קמא, ומה גם שהמחלוקות הכספיות אשר בין הצדדים תצטרכנה להתברר בהליך משפטי נפרד.
המסקנה אליה הגענו אף מייתרת את הצורך לדון בבקשת המערערת להוצאת שניים מן המוצגים מתוך תיק המוצגים של המשיבים.
פ"ט. התוצאה מכל האמור לעיל היא שאנו מקבלים את הערעור במובן זה שאנו מורים שעל המשיבים לפנות את המושכר/החנות השייכת למערערת והנמצאת ברח' הרצל 63 חיפה, לא יאוחר מתאריך 09.07.16 ולהחזיר את החזקה במושכר/החנות לא יאוחר ממועד זה לידי המערערת".
לעניין סעיף 79 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ראה גם ת"א (יר') 13918-06-10 אשר שרביט נ' אינסטנט פאבלישר ישראל, תק-של 2015(3), 64002 (2015); ת"א (יר') 62097-12-13 ניסן אגטשי נ' יהונתן יצחק דוד ויין, תק-של 2015(3), 43430 (2015); ת"א (קריות) 3474-09-09 נירים חברה לעיבודים חקלאיים בע"מ נ' טלר איכסון ושיווק פרי חברה בע"מ, תק-של 2015(3), 42630 (2015); תא"ח (עפ') 45848-05-14 קיבוץ יפעת אגודה שיתופית חקלאית נ' א.מ. יפעת בע"מ, תק-של 2015(1), 45965 (2015); תא"ק (כ"ס) 25226-07-14 אורן בן שיטרית נ' יוסף גני, תק-של 2015(2), 3581 (2015); תא"ח (טב') 1436-10-14 עבדאללה ח'מאיסי נ' נאסר אמארה, תק-של 2015(1), 27088 (2015); ת"א (חי') 12587-05-14 שלום ציון אהרון נ' שרה שושן, תק-של 2014(3), 29648 (2014); ת"א (פ"ת) 20692-10-11 משה שמעון אמזלג נ' גל יוחאי, תק-של 2014(3), 14272 (2014); תא"ח (יר') 30657-02-12 יוסף יוסף נ' שלום אמסלם ואח', תק-של 2013(2), 79611 (2013); תא"מ (עכו) 2465-02-13 איהאב טויל נ' אודט פרטוש ואח', תק-של 2013(2), 71083 (2013); ת"א (אשדוד) 15973-12-12 מירה ארונוביץ נ' איליי אילן מכלוף בן סמון, תק-של 2013(2), 97068 (2013); ת"א (פ"ת) 4013-07 ח' ה' ש' ואח' נ' י' ק' ואח', תק-של 2013(2), 4477 (2013).
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
