הזכות לבנות במקרקעין – חלק אינטגראלי מהבעלות על המקרקעין

ב- ע"א 3260/11 {רחל ברכה נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, תק-על 2015(1), 746 (06.01.2015)} נקבע מפי כב' השופט ח' מלצר:

"33. הזכות לבנות במקרקעין (להבדיל מהמונח "זכויות בניה") הינה חלק אינטגראלי מזכות הבעלות על המקרקעין, אותה ניתן לתאר בתמצית כ"זכות למירב ההנאות שניתן להפיק מן הנכס שהוא מושא הבעלות" (עיינו: ויסמן, בעמ' 25). ראו: סעיף 2 לחוק המקרקעין המורה כי: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם", וכן סעיף 12 לחוק המקרקעין, הקובע כי: "הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי… עליהם". אגד הזכויות של הבעלים על המקרקעין כולל גם זכויות שקמות לו מכוח דיני התכנון והבניה, כגון: זכויות בניה, זכויות שימוש וכן זכויות שבגדר זיקה למקרקעין אף כאשר הם מופקעים מידיהם של הבעלים. משכך, במקרים המתאימים, ניתן לראות בזכויות הבניה כחלק מאגד הזכויות המרכיבות את זכות הבעלות, מובנות בה, ומהוות חלק אינטגראלי ממנה (ראו והשוו: עניין ר.א.ר.ד, בפסקה 15, בעמ' 15; עיינו גם שמואל רויטל "דיני התכנון והבניה ודיני הקניין" מקרקעין א/6 3, 21 (2002)). במובן זה, ניתן לטעון כי לבעל מקרקעין יש זכות קניינית, או מעין קניינית ב"זכויות הבניה" המשוייכות למקרקעין שהוא הבעלים שלה, קל וחומר כאשר ניתן לכך ביטוי פומבי, באמצעות רישום בפנקס רשמי (כגון: פנקס הבתים המשותפים, או מרשם המקרקעין) ביחס לזיקתו אליהם (לעמדה הרואה בזכויות בניה זכויות קנייניות – עיינו: מרדכי גלוסקה, "זכויות בניה – נכס עובר לסוחר?", מקרקעין א/6 (נובמבר 2002) 38 (להלן: "גלוסקה")). לצד האמור יוער כי בעצם קביעתם של אחוזי בניה בחלקת מקרקעין מסויימת – אין, כמובן, די כדי להקנות זכות לבנות על המקרקעין למי שאיננו אוחז, מבחינה מהותית, בזכות לבנות עליהם (מכוח בעלות במקרקעין או מכוח הסכם עם בעלי זכויות במקרקעין, המקנה לו זכות לבנות עליהם) ובהיתר כדין (ראו: אורין, בעמ' 540), והדברים ברורים.

המשמעות: רק במקרים מסויימים ניתן להכיר בתביעת זכות ביחס ל- "זכויות בניה" כתביעת זכות "במקרקעין" במובן סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות."

מקור המאמר – abc-israel.it