הסדר מקרקעין

1. כללי
תכליתו של הליך הסדר זכויות במקרקעין הינו לברר מחדש את הזכויות במקרקעין ולערוך פנקסי רישום חדשים המבוססים על שיטת רישום זכויות {ראו נינה זלצמן "יהושע ויסמן: דיני קניין – חלק כללי" משפטים כג 535, 544 (1994)}. ההליך מוסדר בפקודה שהינה ניסוח מחודש של פקודת הקרקעות (סידור זכות קניין), 1928.

באשר לעיקריו של הליך ההסדרה, לאחר שפקיד הסדר הקרקעות מכריז על הליך הסדרת גוש, הוא מודיע לראש הרשות של העיר או הכפר את תאריך ביקורו בשטח לשם ההסדרה, ומבקש שתובעי החלקות יופיעו באותו יום בשטח. בביקור זה פוגשים התובעים את המודד ששומע את דרישותיהם, משרטט מפה ללא קנה-מידה, היא מפת הקרוקי, רושם את שמות התובעים בתוך כל חלקה משורטטת ומציין את סוג הקרקע והגידולים של החלקות.

לאחר-מכן, יוצא פקיד ההסדר לשטח ומתדיין עם התובעים, מבקש מסמכים ועדים. התובעים מגישים את תביעותיהם על-גבי טופס המכונה "תזכורת תביעה", והפקיד מכריז על פרסום לוח התביעות. את הלוח תולה הפקיד במזכירות היישוב וממתין להתנגדויות. בינתיים מכין משרד המדידות מפה בקנה-מידה מתאים ומציין לוח שטחים, כל זאת תחת פיקוח פקיד ההסדר.

בתביעות סותרות פונה הפקיד לבית-המשפט לבירור הזכויות בחלקה. לבסוף, לאחר בירור הזכויות כולן, מכריז הפקיד על לוח הזכויות, ומקריא אותו בפני מגישי התביעות באופן פומבי. הלוח מתפרסם במשך 30 יום במהלכם יכולים התובעים לפנות אל הפקיד ולדרוש שינוי הרישום.
בנוסף, גם לאחר סיום הליך זה נותר פתח לערעור על התוצאה של הליכי ההסדר על-ידי פניה לבית-המשפט עד לתקופה של שלושה חודשים מיום שהוצג לוח הזכויות. לבסוף, נכתבים שמות בעלי הזכויות במפה הסופית והיא נחתמת. שמות בעלי הזכויות נרשמים בספר האחוזה – הטאבו {ראו ע"א 2449/00 עזבון מוסטפא נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(3), 519 (2001) (להלן: פרשת מוסטפא); חיים זנדברג הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל, 213, 216, 219, 311, 312 (2000)}.

משתמו הליכי ההסדר עם פרסום ורישום הזכויות, הרישום הופך לראיה חותכת ביחס לתכנו. עקרון זה אומץ על-ידי המחוקק הישראלי בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969:

"125(א). כוח ההוכחה של הרישום
(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969."

אם-כן, מסקירה קצרה זו עולה כי בפני מי שסבור שזכותו בחלקה פלונית צריכה להירשם בפנקסי המקרקעין ניצבות תחנות רבות שם יוכל לשטוח טענותיו בפני הרשויות, הן במהלך ההסדר והן זמן סביר לאחריו. עם-זאת, לאחר שהסתיימו ההליכים יש ליתן משקל משמעותי ומכריע לאינטרס הסופיות העומד בבסיס חוקי המקרקעין.

אמת, ישנם מספר סעיפים בפקודה המיועדים לתיקון רישום {ראו סעיפים 97-93 לפקודה}. אולם הם היוצא מן הכלל המעיד על הכלל ויש להפעילם רק במקרים חריגים המנויים בהם. ואכן נקבע כי "נקודת המוצא לכל פתרון חייבת להיות כי האפשרות לתקן רישום בהסדר לא תהיה רחבה, באופן שמטרת ההסדר – להעניק ביטחון בזכויות במקרקעין – תסוכל" {ע"א 51/89 האפוטרופוס הכללי נ' אבו חמדה, פ"ד מו(1), 491, 505 (1992); ע"א 7762/10 מינהל מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח עבדאללה עבד אלקאדר עבדאללה, תק-על 2012(3), 9317 (2012)}.

בשנת 1928 חוקק השלטון המנדטורי בארץ ישראל את פקודת הקרקעות סידור זכות הקניין – כיום זו פקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969. על-פי פקודת ההסדר, שלבי הליך הסדר המקרקעין הם:

א. פרסום הודעה מוקדמת של פקיד ההסדר על הליכי הסדר, לפחות 30 יום לפני התחלת הפעולות, כדי שכל בעל זכות יגיש תביעה, ושזכותו תוכרע ותירשם במרשם {סעיף 5 לפקודת ההסדר}.

ב. פרסום הודעה שניה עד 10 ימים לפני יום תחילת ההסדר {סעיף 9 לפקודת ההסדר}.

ג. הגשת תזכיר תביעה על-ידי הטוען לזכות במקרקעין שבהליכי הסדר {סעיף 17(א) לפקודת ההסדר}. סעיף 25 לפקודת ההסדר מורה כך:

"25. תחימה
כל תובע… יחתום או יציין… את גבולות החלקה שהוא תובע, כפי שיורה פקיד ההסדר."

ד. אחרי שעבר המועד להגשת תזכירי התביעות, מכין פקיד ההסדר לוח תביעות שבו רשום ליד כל חלקה שמות התובעים, ואם יש יותר מתובע אחד אזי מדובר בתביעות סותרות שנרשמות ברצף.

ה. בירור התביעות וקביעת הזכויות.

ו. לאחר בירור הזכויות, פקיד ההסדר מחלק את הגוש לחלקות באופן שכל סוג קרקע תצויין כחלקה נפרדת, ומכין את לוח הזכויות {סעיף 55 לפקודה}.

ז. התובע יכול לתקוף את לוח הזכויות באמצעות פניה לבית-המשפט תוך 3 חודשים מהיום שהוצג לוח הזכויות {סעיף 59 לפקודה} או לערער על החלטת פקיד ההסדר שנרשמה בלוח הזכויות לפני בית-המשפט תוך 30 יום ממועד הצגת לוח הזכויות {סעיף 88 לפקודת ההסדר}.

ח. פקיד ההסדר שולח לרשם המקרקעין עותק של לוח הזכויות עם תכנית החלקות, ורשם המקרקעין פותח פנקס חדש ורושם את המקרקעין.

סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969 מורה כדלקמן:

"81. תוקף לזכות רשומה בלבד
הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לעניין זה."

הדרכים לסתירת הרישום לאחר הליך ההסדר – הן מצומצמות ביותר.

סעיף 93 לפקודת הסדר במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969 מורה:

"שוכנע בית-המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית-המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס…"

ב- ע"א 492/83 {עזבון המנוח איברהים חסן דייב נ' תאופיק חסן דיאב, תק-על 88(2), 642, 646 (1988)} קבע כב' השופט שמגר:

"השימוש בסעיף 93 לפקודה, כדי לתקן את הרישום, צריך להיעשות לעיתים רחוקות ובמקרים נדירים… החובה לפרש את סעיף 93 בצמצום היא פועל יוצא מן העיקרון הקובע שמטרת הסדר המקרקעין היא לקבוע זכויות במקרקעין אחת ולתמיד, כך שסעיף 81 לפקודה, המבטל כל זכות קודמת, מהווה את "הבריח התיכון" של שיטת ההסדר, ואין לקעקע מעמדו על-ידי שימוש שכיח בסעיף 93."

כך גם נאמר ב- ע"א 2449/00 {עזבון המנוח יוסף מוסטפא ז"ל נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(3), 519, 528 (2001)} פסק כב' השופט לוי:

"השימוש בסעיף 66 לפקודה {כיום סעיף 93} צריך להיעשות בזהירות רבה… שלא לערער את ביטחון הזכויות במקרקעין אשר ההסדר נועד להשיג… שימוש כזה הינו בלתי-אפשרי כשטענת המערערים בדבר מרמה או טעות נטענה באופן סתמי וללא ראיות של ממש כדי לתמוך בה."

בנסיבות אלו נקבע, כי לא די בטענת מרמה בעלמא. נדרש קשר סיבתי בין המרמה לבין השגת הרישום {ע"א 492/83 עזבון המנוח איברהים חסן דייב נ' תאופיק דייב, תק-על 88(2), 642 (1988)}. טעות ברישום משמע העתקה שגויה של רישום בספר ישן {ע"א 155/76 מדינת ישראל נ' מוחסין מנאצרה, פ"ד לב(2), 645 (1978)}.

כאשר זכות היתה רשומה בספר הישן ולא הוכנסה לספר החדש או הוכנסה בו באופן בלתי-נכון – ניתן להגיד שהזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים נרשמה בפנקס החדש שלא כשורה {ע"א 155/76 מדינת ישראל נ' מטורען, פ"ד לב(2), 645, 648 (1978)}.

ב- ע"א 8995/03 {עמותת אהל יצחק נ' עמותת אהל דוד, תק-על 2009(1), 1765 (2009)} הדגיש כב' השופט ג'ובראן:

"לא כל טעות של פקיד הרישום, ואפילו כאשר מדובר בטעות מוכחת, תקים עילה על-פי סעיף 93, אף שאין מדובר ברשימה סגורה. הקווים המנחים שגובשו בפסיקה תוחמים את תחולת הסעיף בעיקר לפגמים באופן עריכת ההסדר או טעויות שבהיסח הדעת, ולא לטעויות בשיקול-הדעת שהפעיל פקיד ההסדר."
{עוד ראו: ע"א 4140/97 חברת האוניברסיטה העברית בירושלים נ' הסתדרות נשים ציוניות, תק-על 99(2), 464 (1999)}

על-פי סעיף 93 לפקודת ההסדר – האפשרות לשנות את פנקס המקרקעין כפופה לדיני ההתיישנות אולם דיני השיהוי אינם מהווים מחסום {ראו: ע"א 681/88 עזבון המנוח אבו אל היג'א נ' מדינת ישראל, פ"ד מד(2), 653 (1990); ת"א (ת"א) 1672-05 משה חכמי נ' עיריית תל-אביב ואח', תק-מח 2013(1), 18994 (2013)}.

2. דחיית תביעת בעלות – טענות נגד רישום
2.1 ההליכים
ההליכים שהתחייבו מפקודת ההסדר, על-פי שלביהם השונים הינם:

א) תחילתם של ההליכים היה בפרסום צו על-ידי הנציב העליון, בו הוכרז על הכוונה לבצע הסדר ורישום של הזכויות במקרקעין אשר הוגדרו בצו, ובמקביל מונה פקיד מסדר.

ב) בשלב הבא היה על הפקיד המסדר לפרסם הודעה מוקדמת {preliminary note} על המדידה, הסידור ורישום הזכויות, וזאת לא פחות משלושים יום לפני תיחומן של גבולות המקרקעין {סעיף 5 לפקודה}.
ג) מודעה נוספת מטעם הפקיד המסדר היתה צריכה להתפרסם 10 ימים לפני תחילתן של פעולות ההסדר {(settelement notice) סעיף 7 לפקודה}.

ד) בעקבות המודעה השניה היה חייב כל מי שתובע זכויות במקרקעין, להגיש תזכיר תביעה claim of memorandu}}, ולהתייצב בשטח עצמו על-מנת להצביע על גבולות המקרקעין.

כמו-כן היה עליו להציג בפני הפקיד המסדר את התיעוד עליו הוא מבסס את תביעתו {סעיף 16 לפקודה}. בדרך זו היה עובר הפקיד המסדר מחלקה לחלקה, ובעקבות כך היה עורך "מפה מצבית" אשר נקראה גם בשם "מפת הקרוקיס".

ה) בעקבות כל אלה היה הפקיד המסדר עורך "לוח תביעות" לכל גוש {of claims schedule} ומפרסם אותו, ולאחר תקופה שלא תפחת מ- 15 ימים, היה מתחיל בחקירה פומבית של התביעות שהוגשו לו {סעיפים 21 ו- 25 לפקודה}. לפקיד המסדר ניתן שיקול-הדעת להוסיף ללוח התביעות תביעות נוספות שהוגשו באיחור, אם השתכנע כי היתה סיבה מספקת לאי-הגשתן במועד {סעיף 26 לפקודה}.

ו) לאחר בירור התביעות בתוך הגוש, היה הפקיד המסדר מחלק את הגוש ליחידות ומכין "לוח זכויות" {schedule of right}, אותו נצטווה להקריא בפני מגישיהן של התביעות וכן הוועד המסדר של הכפר. לוח הזכויות גם התפרסם במשך 30 ימים, ובתקופה זו היה רשאי כל מי שתבע זכות בקרקע {אף מי שלא העלה בזמן הקבוע תביעה בנוגע לקרקע הנכללת בלוח הזכויות}, לפנות לפקיד המסדר ולדרוש את שינוי החלטתו בנושא לוח הזכויות, והפקיד המסדר הוסמך לשנות את החלטתו.

ז) גם לאחר שסיים הפקיד המסדר את מלאכתו, נותר פתח לערער על תוצאתם של הליכי ההסדר, והדבר נעשה על-ידי הגשתה של בקשת רשות לערער לפקיד המסדר או לנשיא בית-המשפט לקרקעות.
ח) לאחר כל האמור, היו מועברים העתק מלוח הזכויות ומפת הגוש לרשם המקרקעין, לשם ביצוע הרישום החדש.

משבאו הליכי ההסדר לסיומם עם פרסום הזכויות ורישומן, שימש הרישום החדש ראיה חלוטה ביחס לתוכנו. בכך מתגשמת אחת המטרות המרכזיות והעיקריות של פקודת ההסדר, שעניינה סופיות הרישום, ובלשון סעיף 43 לפקודה {כיום על-פי הנוסח החדש לפקודה, מדובר בלשון סעיף 81}:

"פרט למותנה בפקודה זו, הרי אם נרשמה קרקע בספר האחוזה החדש יפסול הרישום כל זכות הסותרת אותו רישום."

את העיקרון הזה אימץ המחוקק בישראל בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, בו נקבע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969".

הנה-כי-כן, התוצאה מהרישום אחרי ההסדר היא, שאותו רישום מבטל כל זכות הסותרת אותו, והמשמעות היא איפוא, שמאותו שלב נמחקות הזכויות שקדמו לו, למעט מקרים חריגים הנובעים מטעות או מרמה {סעיפים 68-66 לפקודה, וסעיפים 97-93 לפקודה הסדר קרקעות (נוסח חדש), התשכ"ט-1969}.

2.2 סעיף 93 לפקודת הסדר
2.2.1 כללי
נשאלת השאלה האם זכאים תובעים לפתוח את הליכי ההסדר לאחר פרסום לוח הזכויות?

לעניין זה בית-המשפט העליון קבע לא אחת כי אחת המגמות הבולטות של שיטת הרישום בעקבות הסדר מקרקעין היא יצירתו של עקרון הסופיות, שמשמעו כי רישום הבעלות בחלקות שעברו הסדר ישמש ראיה חלוטה ביחס לתוכנו. סיכם ההלכה של מגמה זו השופט אברהם חלימה {חזקה והתיישנות במקרקעין ופקודת הסדר הקרקעות (המכון להשתלמות שופטים ע"ש ד"ר י' זוסמן ז"ל 1987), 45}:

"הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום אם אין בפקודה הוראה אחרת {סעיף 81 לפקודת הסדר המקרקעין לשעבר סעיף 43 לפקודת הקרקעות (סידור זכות הקניין)} משום כך כל חזקה, כל עסקה, כל מעשה שעשה תובע בקשר לקרקע, שקדמה לרישום בלוח הזכויות, מחוקים הם לא שרירים ולא קיימים ולא מתחשבים בהם וכאילו לא היום…

על תוקפו של רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים ניתן להתגבר, כך אם מתאפשר לתקן את הרישום לאור האמור בסעיפים 93, 95, 96 או 97 לפקודת הסדר המקרקעין {ראה סעיף 125(א) לחוק המקרקעין…"
{ראה ע"א 162/87 ר' י' סמארה אמארה ואח' נ' יוסף ואח', פ"ד מה(5), 533 (1991)}

עוד נקבע על-ידי בית-המשפט העליון, כי על-פי סעיף 81 לפקודה "הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה הוראה אחרת לעניין זה". וברוח דומה קובע סעיף 125 לחוק המקרקעין כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969".

כאמור, האמור בסעיפים 93 ו- 95 אינו, למעשה, אלא חריג לכלל שהרישום של מקרקעין לאחר הסדר מבטל כל זכות קודמת והמהווה ראיה חותכת לתוכנו של הרישום" {ראה ע"א 99/90 עזבון המנוח צאלח זבידאת נ' עלי צאלח זבידאת, פ"ד מו(2), 215 (1992)}. ואלו יופעלו רק במקרים החריגים, המנויים בהם.

בעניין זה, נקבע כי "נקודת המוצא לכל פתרון חייבת להיות כי האפשרות לתקן רישום בהסדר לא תהיה רחבה, באופן שמטרת ההסדר – להעניק ביטחון בזכויות במקרקעין – תסוכל" {ע"א 51/89 האפוטרופוס הכללי נ' אבו חמדה, פ"ד מו(1), 491, 505 (1992)}.

סעיף 93 לפקודת ההסדר קובע שתי עילות נפרדות, אשר יכולות להצדיק את תיקון רישום הזכויות בפנקס המקרקעין. האחת, "כאשר רישום של זכות הושג במרמה". השניה, באם "זכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה". הפסיקה פירשה סעיף זה בצמצום, וקבעה כי קיומה של טעות אינו עילה מספקת לבטל פסק-דין שניתן בהליכי הסדר מקרקעין ושהורה על רישומה של זכות בפנקסי המקרקעין {ע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' עבוד, פ"ד נז(2), 721 (2003)}.

עוד נפסק כי טעות של פקיד ההסדר, אפילו רשלנית היא, אין בה כדי לבסס טענה כי רישום הזכות היה במרמה {רע"א 8771/09 מינהל מקרקעי ישראל נ' אלאעסם, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.01.10); ע"א 1445/11 אברהם מרטינז נ' איתן רילוב, תק-על 2012(4), 11815 (2012)}.

נקודת המוצא בפרשנותה של חלופה זו, ושל סעיף 93 לפקודת ההסדר כולו, הינה, שהשימוש בסעיף כדי לתקן את הרישום צריך להיעשות לעיתים רחוקות ובמקרים נדירים. זאת, מאחר והוא מהווה יוצא מן הכלל של מעשה בית-דין, העלול לערער את בטחון הזכויות במקרקעין אשר ההסדר מיועד להשיגו {ראו למשל, ע"א 492/83 עזבון חסן נ' חסן, תק-על 88(2), 642 (1988); ע"א 4415/90 מדינת ישראל נ' עזבון בכר, פ"ד מו(5), 200 (1992); ע"א 2449/00 עזבון מוסטפא נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(3), 519 (2001); ע"א 51/89 האפוטרופוס הכללי נ' אבו חמדה, פ"ד מו(1), 491, 501 (1992)}.
עוד יש לציין כי סעיף 59 לפקודת ההסדר מאפשר לפנות לבית-המשפט בבקשה לתקן ולשנות את החלטות פקיד ההסדר תוך תקופה של שלושה חודשים. אך, מתן פרשנות רחבה לסעיף 93 תרוקן למעשה את מגבלת הזמן המצויה בסעיף זה מתוכן, לפחות בכל הנוגע להסדר מקרקעין אשר היו רשומים בפנקס קיים טרם הליך ההסדר.

לפיכך, הפירוש שניתן בפסיקה לחלופה הינו כי לא כל טעות של פקיד הרישום, ואפילו כאשר מדובר בטעות מוכחת, תקים עילה על-פי סעיף 93. אף שאין מדובר ברשימה סגורה, הקווים המנחים שגובשו בפסיקה תוחמים את תחולת הסעיף בעיקר לפגמים באופן עריכת ההסדר או טעויות שבהיסח הדעת ולא לטעויות בשיקול-הדעת שהפעיל פקיד ההסדר.

לאור השיקולים הנ"ל נראה כי יושג האיזון הראוי אם ייכללו המקרים הבאים במונח "שלא כשורה" המופיע בסעיף 93 הנ"ל, מבלי שיש להבין דברים אלה ככוונה לקבוע רשימה ממצה וסגורה בנדון. סוג אחד של מקרים הוא זה בהם היה פסול באופן עריכת ההסדר בנוגע למקרקעין מסויימים, מבחינת הפרוצדורה שננקטה בהליך זה, ומתעורר החשש שעקב פגם זה עלול היה ליפול אי-דיוק ברישום. כך למשל, במקרים בהם לא יוצגו בעלי קרקעות כראוי בפני פקיד ההסדר, יש לאפשר תיקון, אם מוכחת טעות ברישום.

הסוג השני של מקרים הוא זה בהם נפלה, בהיסח הדעת, טעות מינהלית על פני הדברים {שאיננה טעות סופר, אשר ניתנת לתיקון לפי סעיף מיוחד אחר, הוא סעיף 95}, כגון שימוש במכשירי מדידה פגומים או בהפעלתם השגויה.

מכאן שטעויות בהפעלת שיקול-דעתו של פקיד ההסדר, כאשר הוא מכריע בין תביעות סותרות, אפילו הן מוכחות, לא תיכללנה בדרך-כלל בין הפגמים שיצדיקו תיקון רישום לפי סעיף 93. זאת לשם מימוש המדיניות שהוסברה לעיל.

יחד-עם-זאת נקבע כי במקרים חריגים, כאשר בית-המשפט משתכנע שהרישום בפנקס החדש אינו משקף כשורה את זכויות הצדדים בקרקע, מוטל על בית-המשפט להעדיף את "האמת" על "היציב" ולהעניק את הסעד הדרוש לתיקון המעוות {ראו למשל, ע"א 4140/97 חברת האוניברסיטה העברית נ' הסתדרות נשים ציוניות הדסה, פ"ד נג(3), 49, 60 (1999); ע"א 8995/03 עמותת אהל יצחק נ' עמותת אהל דוד לצרכי דת ו- 9 אח' ואח', תק-על 2009(1), 1765 (2009)}.

ב- ע"א 8995/03 {עמותת אהל יצחק נ' עמותת אהל דוד לצרכי דת ו- 9 אח' ואח', תק-על 2009(1), 1765 (2009)} הוגש ערעור על קביעתו של בית-המשפט המחוזי לפיה נפלה טעות ברישום על שלושה אדנים.

הראשון הינו החלטת פקיד ההסדר המנדטורי לכאורה שלא לאשר את רישום המקרקעין על-שם החברה, החלטה שהוסקה מעצם אי-הרישום ומהערות לא ברורות שנכתבו על תזכירי התביעה.

האדן השני הינו החוזה משנת 1925 בין החברה והקרן לפיו ייוותרו הקרקעות עליהם בנויים הבניינים הציבוריים לעולם קניין של אפוטרופסי הקרן, והתמיכה שמצא לכך בתקנות החברה שאינן מדברות על בעלות על המקרקעין.

האדן השלישי הינו בפסק-הדין המנדטורי ממנו משתמע לכאורה כי רק משרד עו"ד הורוביץ רשאי היה לבצע עסקה במקרקעי הקרן.

לטעם בית-משפט העליון, ולאור הדרך בה פורש סעיף 93 בפסיקה, אין באדנים אלו כדי לבסס את ביטול הרישום. כאמור, על-מנת לבטל את הרישום נדרש להצביע על פגם באופן עריכת ההסדר או על טעות מינהלית של פקיד ההסדר.

נקבע, כי הצדדים הרלוונטיים לעניין במועד רישום המקרקעין על-שם החברה היו הקרן, על-ידי נאמניה, והחברה אשר על-שמה נרשם הנכס. אין בכך טענה, וודאי שלא הוכחה טענה, כי נפל פגם בייצוג של מי מהצדדים בפני פקיד ההסדר. למעלה מכך, קבע בית-משפט עליון, כי כשם שציין אף בית-המשפט המחוזי בהקשר של טענת המרמה, נאמני הקרן במועד זה, אשר היו פעילים ומצויים בענייני הקרן, לא סברו ככל הנראה כי הרישום שגוי ואף הנאמן הציבורי אשר מונה כנאמן הקרן לצורך ההליכים בבית-המשפט המחוזי לא טען לפגם כזה.

כמו-כן, לא נטען גם כי הטעות ברישום נעשתה בהיסח הדעת או תוך הסתמכות על פעולה מינהלית פגומה או פסולה. למעשה, הטענה היחידה הקיימת בהקשר זה הינה, כי פקיד ההסדר טעה בהפעלת שיקול-דעתו משנעתר לבקשת החברה לרישום המקרקעין על-שמה. טענה זו אינה באה כאמור בגדר המקרים החריגים בהם תתקבל טענה על בסיס סעיף 93 ואינה מצדיקה את ביטול הרישום.

בית-משפט העליון אינו שוכנע גם כי נפל בהכרח פגם באם העברת המקרקעין לא בוצעה על-ידי משרד עורכי-הדין הורוביץ. ראשית, מאחר וכאמור קיימת אי-ודאות עובדתית באשר למסמכים שעמדו בפני פקיד ההסדר בעת שאישר את הרישום, לא ניתן לדעת בביטחון כי העברת הבעלות לא נערכה באמצעות משרד זה. שנית ועיקר, בית-המשפט אינו סבור כי זו היא קביעתו של פסק-הדין המנדטורי.

בנוסף, קריאה של סעיף b לפסק-הדין מעלה כי נקבע בו שמשרד עורכי-דין הורוביץ הוא שיבצע את הפעולות שפורטו בפסק-הדין, היינו העברת המקרקעין משמם של הנאמנים שנפטרו על-שם נאמנים אחרים של הקרן. אין בכך כדי לקבוע כי כל עסקה עתידית בנכסי הקרן חייבת היתה להתבצע על-ידי משרד זה.

נוכח האמור, בית-משפט העליון קיבל את הערעור וביטל את פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי. עם-זאת, נקבע כי אין במסקנה זו לשלול טענות אחרות שיתכן ועומדות למשיבים לגבי זכויות שרכשו במקרקעין מכוח השנים הרבות בהן יושבים הם בהם.

2.2.2 עילת מרמה – תרמית – הלכה פסוקה
ב- ע"א 8959/12 {חסן כבישי נ' סלאח כבישי, תק-על 2014(3), 289 2014)} המערער טוען לזכויות במקרקעין מכוח שני הסכמים – הסכם מתנה שכרת לטענתו עם סלמאן בשנת 1983, והסכם החלוקה משנת 1988. אלא שביום 21.07.1994 הועתק לוח הזכויות שגובש בהליכי הסדר הזכויות במקרקעי הכפר ג'וליס למרשם המקרקעין ועל-פי סעיף 81 לפקודת ההסדר רישום זה מבטל כל זכות הסותרת את אותו הרישום, למעט בהתקיים החריגים הקבועים בפקודה.

המערער טוען להתקיימות החריג הקבוע בסעיף 93 לפקודת ההסדר ולגרסתו רישום המקרקעין על-שם סלמאן הושג במרמה משהסתירו המשיבים את שני ההסכמים הנטענים מעיני פקיד ההסדר, אולם נקבע כי טענה זו אין לה על מה שתסמוך.

בית-משפט חזר והדגיש כי יש לפרש את סעיף 93 לפקודת ההסדר בצמצום על-מנת לשמר את עקרון סופיות המרשם שהוא "הבריח התיכון של שיטת ההסדר" כולה {ע"א 492/83 עזבון דיאב נ' דיאב, תק-על 88(2), 642 (1988); רע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' עבוד, פ"ד נז(2), 721, 727 (2003)}.

הפסיקה הכירה אמנם באפשרות ששתיקה של אדם תיחשב כמרמה לעניין סעיף 93 הנ"ל, אך זאת רק כאשר מדובר ב"שתיקה רועמת". שתיקה עשויה להיות מרמה כאשר, כדברי הנשיא מ' שמגר "נדרשות תגובה או נקיטת עמדה של מי שטוענים נגדו, או כאשר פלוני נוקט פעולה כלשהי אשר במסגרתה צריך היה להציג את העובדות כהווייתן ואינו עושה כן מיוזמתו; אז התנהגותו, קרי שתיקתו, של אותו אדם, כאשר שומה עליו לפתוח פיו ולדבר, היא שתיקה מדברת" {ע"א 531/92 נזאל נ' דווירי, פ"ד מז(4), 824, 831-830 (1993); חיים זנדברג הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל, (2000), 322 עד 325}.

המערער, אשר לא פנה בעצמו לפקיד ההסדר ולא הביא בפניו את הסכם החלוקה, לא הציג כל ראיה המצביעה על-כך שמחדלו של המשיב 1 מלהציג את הסכם החלוקה בפני פקיד ההסדר עולה כדי "מרמה". בהקשר זה לא למותר לציין כי מלבד המערער והמשיב 1 חתומים חמישה אנשים נוספים על הסכם החלוקה וככל הנראה איש מהם לא העבירו לפקיד ההסדר. עוד ראוי לציין כי הסכם החלוקה מעניק גם למשיב 1 זכויות בחלקות אחרות, כך שהצגתו בפני פקיד ההסדר עשויה היתה לפעול לטובתו בהקשר זה.

יתרה-מכך, הסכם החלוקה מתעלם מקביעות שנקבעו בפסקי-דין של בתי-המשפט בהליכי ההסדר, ודי להזכיר בעניין זה כי לפחות שני בעלי זכויות רשומים אינם צדדים לאותו ההסכם {מדינת ישראל וקאסם אבו חסן} וכי חלקה 52 חולקה לחמש חלקות ולא לארבע. בנסיבות אלה נקבע, שספק רב אם ניתן היה כלל ליישם את הסכם החלוקה ואם היה טעם להציגו בפני פקיד ההסדר.

מכל מקום, קשה להלום כיצד ניתן לראות באי-הצגתו מעשה מרמה מצד המשיב 1, כטענת המערער. הנטל להוכחת המרמה מוטל על כתפי המערער, ולא נמצא כי עלה בידו להרימו. אשר להסכם המתנה הנטען בין המערער וסלמאן משנת 1983, נקבע, כי המערער הודה בעדותו כי הוא אינו זוכר אם ההסכם היה בכתב ומשכך לא עמד המערער בנטל המוטל עליו להוכחת מרמה מצד המשיב 1 גם בהקשר זה, שכן בהיעדר הסכם כתוב אין מה להציג בפני פקיד ההסדר וזאת לבד מן ההשלכות הנובעות מהיעדר כתב בהיבט הקנייני.

ב- ת"א (נצ') 47004-07-10 {אחמד פאדל מרעי ואח' נ' מוחמד מרעי ואח', תק-מח 2012(3), 5816 (2012)} הליכי ההסדר בחלקות נשוא הדיון הסתיימו כבר בשנת 1946, והתביעה הוגשה בשנת 2010, לאחר שנסתיימו הליכי ההסדר ואף לאחר שחלפו המועדים השונים הקבועים בפקודת ההסדר להגשת ערעור על לוח זכויות או הגשת תביעה לתיקון לוח הזכויות.

נוכח הנסיבות הללו, נשאלה השאלה האם התביעה נמנית עם אחד החריגים של סעיפים 93 עד 97 לפקודת ההסדר?
סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"שוכנע בית-המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית-המשפט בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית-המשפט יראה לנכון. אולם בית-המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם במקרקעין בתום-לב ובתמורה, מבעל רשום אחרי ההסדר."

הפסיקה קבעה כי לצורך הפעלת הסמכות הנתונה בידי בית-המשפט לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר, על העותר לעבור שתי משוכות, האחת עניינה הוכחת הזכות במקרקעין, והשניה ההוכחה כי הרישום לוקה באחד הפגמים המנויים באותו סעיף {ראה ע"א 753/87 יוסף בראשי נ' עזבון המנוח משה בראשי ז"ל, פ"ד מג(3), 210, 213 (1989)}.

עוד קבעה הפסיקה, כי יש לתת לסעיף 93 לפקודת ההסדר פירוש מצמצם {ראה ע"א 99/90 עזבון המנוח עדנאן רשיד צאלח זבידאת נ' ע' ב' זבידאת, פ"ד מו(2), 215 (1992)}. כמו-כן קבעה ההלכה, כי אין להרחיב את העילה הקבועה בסעיף 93 לפקודת ההסדר, כך שניתן למעשה לערער מכוחו של הרישום בלוח הזכויות אף לאחר המועד הקבוע בסעיף 59 לפקודת ההסדר, וכי השימוש בסעיף 93 לפקודת ההסדר צריך להיעשות לעיתים רחוקות ובמקרים נדירים.

בנוסף קבעה ההלכה, כי טעות של פקיד ההסדר, אינה מהווה עילה לתיקון לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר {ראה ע"א 52/89 האפוטרופוס הכללי כמנהל רכושם של שלום אזולאי ושלום שטרסברג ומשה גולדברג נ' צאלח אסעד אבו חמודה, פ"ד מו(1), 491 (1992); ע"א 547/74 ח'טיב נ' המועצה המקומית יפיע, פ"ד ל(2), 440, 445 (1976)}.

ב- ת"א (נצ') 15334-05-11 {מרזוק שעלאן ואח' נ' מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל ואח', תק-מח 2012(3), 17511 (2012)} הוגשה תביעה לתיקון הרישום בספרי המקרקעין.

כאמור, על-פי סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, רישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לעניין זה.

לאור האמור נקבע, כי רישום המדינה כבעלת הזכויות בקרקעות בפנקס המקרקעין לאחר הליכי ההסדר מהווה ראיה חותכת לזכויותיה של המדינה בקרקעות, והרישום שבוצע בפנקסי המקרקעין לאחר הליכי ההסדר מבטל כל זכות סותרת שהיתה, אם היתה, לתובעים או למורישהם בקרקעות, טרם קיום הליכי ההסדר.

בנוסף, נפסק, כי אם היתה לתובעים זכות כל שהיא בקרקעות בין מכוח הסכמי מכר ובין מכוח התיישנות רוכשת הרי שהיה עליהם לתבוע אותה במסגרת הליכי ההסדר ומשלא עשו כן נקבע כי אין הם יכולים לצרף את חזקתם לפני ההסדר לחזקתם לאחר ההסדר.

לטענת התובעים פקיד ההסדר סירב לרשום את זכויותיהם נוכח סירובם למסור לו את מסמכי הרכישה המקוריים. אולם, גם אם אכן החזיקו התובעים בקרקעות החל משנות השלושים של המאה הקודמת ואף תקופה ארוכה מזו, היה עליהם לטעון זאת בפני פקיד ההסדר ולתבוע את זכותם. משלא עשו כן הרי שכל החזקה שקדמה לרישום בלוח הזכויות לא מתחשבים בה והיא נמחקת {ה"פ 128/02 (נצ') אורי הוכפלד נ' אברהם גרנוף, תק-מח 2004(3), 2451 (2004)}.

מכאן סעיף 81 לפקודת ההסדר מבטל כל זכות סותרת לאחר הליך ההסדר, נקבע לעניין התיישנות כי יש למנות את תקופת ההתיישנות מתאריך הרישום, ולא קודם {ראה ע"א 65/64 עבד-אללה אסעד שבלי ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד יח(4), 766, 769-768 (1964); ע"א 547/74 אסעד אברהים חטיב נ' מדינת ישראל ו- 5 אח', פ"ד ל(2), 440 (1976)}. בית-המשפט דחה את התביעה.

ב- ע"א 163/57 {דאוד אדורין נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד יב 1718 (1958)}, פורש המונח "זכות", כפי שמשתמע מסעיף 81 לפקודת ההסדר (נוסח חדש), התשכ"ט-1969, ולשעבר מסעיף 43 לפקודת ההסדר, בנוסח קודם.

בית-המשפט העליון בזמן המנדט, ובית-משפט זה אחריו, פירשו את המונח "זכות סותרת" בסעיף 43 פירוש מרחיב, ככולל לא רק את הזכות בקרקע עצמה (IUS IN REM), הניתנת לרישום, אלא גם את החזקה למשך התקופה הדרושה, כעילה לרכישת זכות הניתנת לרישום (IUS AD REM) {ע"א 162/87 כמאל יוסף סמארה אמארה נ' סרוה עיסא יוסף, פ"ד מה(5), 533 (1991) (להלן: "פרשת סמארה")}.

בפרשת סמארה נאמר כי אחת מהמגמות הבולטות של שיטת הרישום בעקבות הסדר המקרקעין היא יצירתו של עיקרון הסופיות שמשמעו כי רישום הבעלות בחלקות שעברו הסדר ישמש ראיה חלוטה ביחס לתוכנו. כך גם נאמר על-ידי השופט א' חלימה {חזקה והתיישנות במקרקעין ופקודת הסדר הקרקעות (המכון להשתלמות שופטים ע"ש ד"ר זוסמן ז"ל (1987), חוברת 2), 45}: "משום כך כל חזקה, כל עסקה: כל מעשה שעשה תובע בקשר לקרקע, שקדמה לרישום בלוח הזכויות, מחוקים הם לא שרירים ולא קיימים ולא מתחשבים בהם וכאילו לא היו" {ראו גם ע"ש 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מ(3), 624, 627 (1986)}.

בפרשה שלפנינו נקבע כי גם לא קם הצורך לדון בשאלה מה היו זכויות המשיבים, לו הם היו מוכיחים שהחזיקו בחלקה במשך תקופת ההתיישנות. התקופה שבה החזיקו בחלקה לפני ההסדר אינה באה בחשבון, מכיוון שפעולת ההסדר מחקה את כל הזכויות הנוגדות את הרישום, אם היו כאלה {ע"א 3701/93 אל הוזייל נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.06.94)}.
ככלל, אין עוד דרך להשיג על תוכנו של לוח הזכויות שמכוחו נרשמו, ואין זה מעלה או מוריד אם המדובר בזכותו של פרט שקיומה הוכח בהליכי ההסדר, או בזכות שיורית, שבהיעדר טוען נרשמה על-שם המדינה, כמצוות סעיף 22 לפקודת ההסדר.

הטוען כי נפגע כתוצאה מן הרישום חייב לעגן את עילתו בסעיפים 93 עד 97 לפקודת ההסדר. כך עולה גם מסעיף 81 לפקודה, הקובע, כי "הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לעניין זה". ו"הוראה אחרת" עשויה להימצא רק במסגרת הסעיפים 97-93 לפקודת ההסדר.

לאור כל האמור, קבע בית-משפט, כי לא ניתן להביא בחשבון במניין שנות ההתיישנות הרוכשת את התקופה בה החזיקו התובעים בקרקעות, לפני ההסדר. פעולת ההסדר מחקה את כל הזכויות שנגדו את הרישום וכל טענות שיש לתובעים בדבר זכויותיהם בקרקעות {חיג'ה}, כמו גם כל התקופה של החזקה והעיבוד וטענת ההתיישנות הרוכשת נבלעו ברישום שבוצע בעקבות הליך ההסדר ואינן רלוונטיות.

2.3 מפת הקרוקיס
מפת הקרוקיס, אף שאין ללמוד ממנה על קיומן של זכויות בעלות או אחרות במקרקעין, יש לה ערך ראייתי לא מבוטל, כפי שהדבר מצא את ביטויו ב- ע"א 56/82 {מדינת ישראל נ' עזבון המנוח עבדאללה מוסא רחאל ואח', פ"ד מ(4), 34 (1986)}:

"זוהי איפוא מפה פרלימינרית, שאיננה מצביעה אמנם על זכויות אף לא על זכויות לכאורה, אולם בכל זאת יש בה כדי ללמד אותנו על המצב הכללי המתקיים בשטח. בהצטרף למפה זו ראיות אוביקטיביות אחרות בעלות משקל, יכולה המפה לתת לנו תמונה מדוייקת של מצב השטח, עת הגיע הפקיד המסדר למקום. דומה המפה לתשליל (נגאטיב) בידיו של צלם, אשר בפיתוחו בתרכיב של הסברים ועדויות מציג בפנינו תמונת אירוע נתון בזמן מסויים."

ב- ע"א 2449/00 {עזבון המנוח יוסף מוסטפא ז"ל נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(3), 519 (2001)} אחת הטענות שעליה מתבססים המערערים היא, כי מ"המפה המצבית" {המכונה "מפת הקרוקיס"}, שנערכה בתחילתם של הליכי ההסדר, עולות כמה מסקנות מהותיות, שבית-המשפט קמא בחר להתעלם מהן. לטענתם עולה מהמפה, כי המחזיקים בחלקה אכן הגישו תזכיר תביעה לפקיד ההסדר, ושהם החזיקו בחלקה ואף עיבדו 70% משטחה.

למרות ערכה הראייתי של המפה, קבע בית-משפט, כי כנגד זאת, יש לזכור, כי הגשתו של תזכיר תביעה לפקיד המסדר היא אחד משלביו הראשונים של תהליך ההסדר, ועדיין צריך מי שתובע לזכויות לאמת את תביעתו בעת החקירה הפומבית שמנהל הפקיד המסדר. מכאן שצריך להניח, כי ייתכן מצב שבו נתונים אשר צויינו במפת הקרוקיס בקשר לתביעות לזכויות במקרקעין, עברו שינוי לאחר שבמהלך החקירה של הפקיד המסדר התברר כי אותן תביעות מופרכות או שלא אומתו דיין.

3. סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969
סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"81. תוקף לזכות רשומה בלבד
הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לעניין זה."

ב- ע"א 163/57 {דאוד אדורין נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד יב 1718 (1958)}, בהתייחסו לפקודת הסדר המקרקעין, בנוסחה הקודם, קבע בית-המשפט העליון {מפי כב' השופט מ' לנדוי}:

"הסעיף 43 לפקודת ההסדר (שהינו 81 לפקודה בנוסח החדש – י"כ) תואר על-ידי מועצת המלך כבריח התיכון (Keystone) לשיטת ההסדר כולה… מגמת המחוקק היתה שעם רישומה של זכות, הניתנת לרישום, בספר החדש לאחר ההסדר יתהווה כעין "לוח חלק" לגבי אותה זכות, והדרכים לסתירת הרישום בטענת זכויות, שמקורן מלפני פתיחת הספר החדש, הן צרות ביותר, כפי שעולה מסעיפי הפקודה ובעיקר מסעיף 66 (סעיף 93 לנוסח החדש)."

כך גם ב- ע"א 24/60 {חברת מייסדי חדרה נ' קרן קיימת לישראל, פ"ד טו 1638 (1961)}:

"דבר אחד ברור הינהו, משנגמר הסדר הקרקעות, אין לפתוח דפים מן העבר כדי להחיות את העיקומים, כלומר כדי להעלות מחדש את אי-ההתאמה בין הרישום לבין המצב לאמיתו."

ב- ד"נ 28/84 {זידאן נ' ע'דיר, פ"ד מה(4), 661 (1984)} נקבע מפי כב' השופט ג' בך:

"הסעיף 43 לפקודת הקרקעות (סידור זכות קניין) – כיום סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש) (להלן: "סעיף 81 לפקודה") – הינו מוחלט בנוסחו, וקובע, כי "הרישום של המקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לעניין זה…

העולה מהסעיף הוא, כי ברגע שמתברר לבית-המשפט, שהעסקה נושא התובענה, הושלמה לפני תאריך ההסדר, הרי חובה על בית-המשפט להתעלם מהזכות שנרכשה באותו הסכם, אם היא עומדת בסתירה לרישום שנעשה על-פי ההסדר, שכן זכות זו עברה מן העולם על-פי מצוות המחוקק, ואין להכיר בה עוד."

ב- ע"א 3701/93 {אל הוזייל נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.06.94)} נקבע מפי כב' השופט א' מצא:

"אכן, מעת שהושלם ההסדר, והזכויות שנקבעו בו נרשמו בפנקס המקרקעין, עניין לנו במקרקעין מוסדרים שהרישום מהווה ראיה חותכת לזכויות בהם. ומהוראת סעיף 125(א) סיפא לחוק המקרקעין – המכפיפה כלל רחב זה להוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודה, בעוד שאת הוראת סעיף 59 לפקודה אינה מזכירה כלל – מתחייב, ביתר שאת, כי מעת שנרשמו הזכויות על-פי לוח הזכויות, אין עוד פתחון-פה להשיג על תוכנו של לוח הזכויות כאמצעי עקיף לתקיפת הרישום."

ב- ת"א (חי') 686-05 {טרבייה חוסיין פאיז ואח' נ' מדינת ישראל, תק-מח 2012(4), 20416 (2012) נפסק מפי כב' השופטת ברכה בר-זיו:

"אין בסיכומי ב"כ התובע כל התייחסות לעילת התביעה, והוא התעלם לחלוטין מטענות הנתבעת בכתב התשובה, לפיהן התביעה התיישנה, ו/או אינה נופלת בדלת אמות פקודת ההסדר. לכאורה, די היה בכך כדי להביא לדחיית התביעה, מאחר ובהתאם לסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") וסעיף 81 לפקודת ההסדר – הרישום בפנקס מהווה ראיה חותכת לתוכנו ומבטל כל זכות קודמת {וראה לעניין זה ע"א 3701/93 הוזייל נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.06.94)}.

הסיפא לסעיף 125(א) לחוק המקרקעין מורה כי "אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969", דהיינו בפני הטוען לזכות נוגדת לזכות הרשומה בפנקס פתוחה הדרך לתבוע זכותו בהתאם לאמור בסעיפים הנ"ל, כאשר ההלכה היא כי אלא היוצאים מן הכלל ויש להפעילם רק במקרים חריגים המנויים בהם {ע"א 51/89 האפוטרופוס הכללי נ' אבו חמדה, פ"ד מו(1), 491 (1992)}."

4. התיישנות רוכשת
סעיף 51 לפקודת זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969 קובעת כדלקמן:

"51. חזקת שנים כנגד רישום
שוכנע פקיד ההסדר שפלוני מחזיק מקרקעין החזקה שתקופתה ותנאיה יש בהם למנוע כל תובענה לקבלתם, והמקרקעין רשומים על-שמו של אדם אחר – ירשום את המחזיק בלוח הזכויות כבעל המקרקעין לגבי טובת ההנאה שהיתה לאדם שעל-שמו הם רשומים."

כפי שמורה סעיף 51 לפקודת ההסדר, במקרים מסויימים עשויה טענת התיישנות כנגד תביעה אפשרית במקרקעין להביא לכך שבעת ההסדר ירשם הטוען להתיישנות כבעלי המקרקעין, הגם שאלו רשומים על-שמו של אחר. בכך יש למנוע באופן אפקטיבי את החזקה בהן אף מהבעלים הרשום.

כידוע, על-פי סעיף 3 לחוק ההתיישנות, יש להעלות טענות התיישנות בהזדמנות הראשונה, ואם לא הועלו בהזדמנות זו, לא יועלו עוד. אלא שכפי שנקבע בפסיקה, כלל זה אינו חל על כל התיישנות שהיא, ויש להבחין לעניין זה בין התיישנות דיונית לבין התיישנות מהותית {ראו ע"א 132/85 אמרופא א.ג. נ' ה.ש.י. המגדר – תעשיות פלדה בע"מ, פ"ד מא(4), 477, 487-485 (1987)}.

נשאלת השאלה האם טענה לחזקת שנים מתוקף סעיף 51 לפקודת ההסדר, וטענת ההתיישנות עליה היא מתבססת, מגלמת טענת התיישנות מהותית או דיונית {ראו דיון באליהו כהן התיישנות והסדר במקרקעין (1984), 116-112; וכן ישראל גלעד "התיישנות במקרקעין – קווים לריפורמה" משפטים י"ח 177, 192 (תשמ"ח) (להלן: "ישראל גלעד "התיישנות במקרקעין" ")}.
בהתאם לפרשנותו של סעיף 51 לפקודת ההסדר בפסיקה, על הטוען טענת בעלות מכוח חזקת שנים להוכיח את התקיימותם של שני תנאים מצטברים: האחד, אורך תקופת ההחזקה, והשני אופיה ו"תנאיה" של ההחזקה {ראו, למשל, ע"א 2510/98 למד שין בע"מ נ' חסיד, פ"ד נג(5), 721, 726 (1999)}.

ב- ע"א 693/04 {כאיד אל קימרי ו- 9 אח' נ' חמיס מוחמד חוסיין אל קימרי ואח', תק-על 2007(3), 4770 (2007)} מדובר במקרקעין מסוג "מירי" שאינם מוסדרים, ועל-כן מתבססת למעשה הטענה לקיומה של חזקת שנים לפי סעיף 51 מחד גיסא על חוק ההתיישנות – בכל הנוגע לתקופת ההחזקה, ומאידך גיסא על חוק הקרקעות העותומני – בכל הנוגע לאופי החזקה. רק מצירופם של שני יסודות אלו עולה טענת התיישנות אפקטיבית, עליה ניתן להתבסס כדי לטעון טענה בדבר חזקת שנים.

ביחס לתקופת ההתיישנות, מפנה סעיף 22 לחוק ההתיישנות לחוק הקרקעות העותומני. בסעיפים 20 ו- 78 לחוק הקרקעות העותומני תבוא במקום התקופה בהם תקופת חמש-עשרה שנה, ולגבי מקרקעין שנרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכויות הקניין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקניין) – תקופת עשרים וחמש שנים, ואולם לגבי אדם שהחל בהחזקת מקרקעין לאחר יום כ"ד באדר א' תש"ג {1 במרס 1943}, לא יבואו במניין חישוב התקופה חמש שנים המתחילות מיום תחילת חוק זה. ובמקום הטעמים החוקיים לעיכוב תקופת התיישנות האמורים בסעיף 20 לחוק האמור, יחולו הוראות חוק זה לחישוב תקופת ההתיישנות.

מלשון הסעיף עולה, על פניו, כי תקופת הזמן המבססת טענת התיישנות ביחס למקרקעין שבנדון – חמש-עשרה שנה – חלפה זה מכבר. משכך, נותרת השאלה בדבר אופי החזקה. בנוגע ליסוד זה סעיף 22 נותר דומם, ועל-כן נותרים על כנם התנאים להתיישנות שנקבעו בסעיף 20 לחוק הקרקעות העותומני, החל על קרקעות מסוג "מירי".

סעיף זה מעלה שתי דרישות לשם זיהוי חזקה ככזו שאופייה מצדיק קבלת טענת התיישנות – על החזקה להיות "חזקה נוגדת", ועל טענתו של המחזיק להישען על טענתו לזכות בעלות {ראו ע"א 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מ(3), 624, 637-633 (1986)}.

משמעותה של דרישת ה"חזקה נוגדת" הינה כי חזקתו של המחזיק בקרקע אינה נעשית מתוך הסכמתו ורשותו של הטוען לבעלות בקרקע, אלא על אפו ועל חמתו {ע"א 693/04 כאיד אל קימרי ו- 9 אח' נ' חמיס מוחמד חוסיין אל קימרי ואח', תק-על 2007(3), 4770 (2007)}.

ב- ע"א 523/12 {ג'מילה אסמאעיל נ' לשכת הסדר המקרקעין, תק-על 2014(1), 2794 (2014)} הוגש ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, בגדרו נדחתה על-הסף מחמת התיישנות, תובענה שהגישה המערערת למתן סעד הצהרתי מכוח סעיף 93 לפקודת הסדר. המערערת טוענת כי היא הבעלים של 19 חלקות מקרקעין שהיו בבעלות דודה המנוח ואשר נרשמו לטענתה, שלא כדין על-שם האפוטרופוס הכללי לנכסי נפקדים, בעקבות הליך הסדר שנעשה שלא כדין, במסגרתו נרשמו הקרקעות על-שם קרוב משפחתו של הדוד – שהיה נפקד.

מאז הליך ההסדר ועד הגשת התובענה לבית-המשפט המחוזי עברו למעלה מ- 45 שנה. המערערת מבקשת לצלוח את המשוכה הדיונית על-פי שני חריגים המנויים בחוק ההתיישנות – סעיפים 7 ו- 8 לחוק ההתיישנות.

בית-המשפט העליון {מפי השופט נ' הנדל} דחה את הערעור.

סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות קובע תקופת התיישנות של 15 שנה ביחס למקרקעין, ותקופה של 25 שנה בתובענה העוסקת במקרקעין מוסדרים. במקרה דנא טוענת המערערת למרמה בהליך ההסדר עצמו. עילת התביעה מתייחסת איפוא למועד טרם הפכו המקרקעין למוסדרים. על פני הדברים, תקופת ההתיישנות במצב כזה, בו נטען כי פקיד ההסדר ידע את המצב לאשורו, תעמוד על 15 שנה. כך או כך נקבע, כי גם לו היתה התקופה הרלוונטית למקרה 25 שנה – על-פי ההנחה שבפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי – ברור שאם החלה ממועד הולדת העילה שבתובענה, הרי שתמה התקופה לפני עשרות שנים.

כאמור, המערערת מבקשת לצלוח את המשוכה הדיונית על-פי שני חריגים המנויים בחוק ההתיישנות – סעיפים 7 ו- 8 לחוק ההתיישנות. תרמית שנעשתה על-ידי המדינה ברישום הקרקעות הרלוונטיות על-שם המנוח חוסיין, ובהעברתן בעקבות זאת לאפוטרופוס הכללי. שנית, לדעתה עומד לטובתה אף סעיף 8 לחוק ההתיישנות, מפני שלדבריה, עד לשנת 2005, נעלמו ממנה עובדות המהוות עילת ההתיישנות, מסיבות שלא היו תלויות בה.

סעיף 7 לחוק מתמקד בעילת התובענה – תרמית או הונאה מצד הנתבע. במצב כזה מניין תקופת ההתיישנות לא יחל מהיום שבו נולדה העילה, אלא מהיום שבו נודעה התרמית או ההונאה. לעומת-זאת, סעיף 8 דן בהתיישנות שלא מדעת – דהיינו, התובע לא ידע את העובדות המהוות עילת התובענה. סעיף זה יחול רק אם אי-ידיעת התובע נובעת מסיבות שאינן תלויות בו, ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן. בהתאם לפסיקה, רמת הידיעה אליה מתכוונים הסעיפים אינה שווה.

במסגרתו של סעיף 7 המילים "נודעה התרמית" מתפרשות במובן של "ידיעה שהיווצרותה בפועל מהווה עובדה ממשית. משמע, שבעצם זמינותה של הידיעה על התרמית, ידיעה שהתובע התרשל בהשגתה, לא סגי. מנגד, לעניין סעיף 8 די ב"ידיעה שהתובע התרשל בהשגתה", דהיינו ידיעה ש"היה עליו לדעת" או אפילו "היה עליו לחשוד בה", כדי לסגור בפני התובע את שערי החריג. נעיר כי נטל הוכחת החריגים המעכבים את תחילת תקופת ההתיישנות מוטל על התובע.

באשר לסעיף 7 לחוק, הפסיקה קבעה כי טרם יידרש בית-המשפט לחריג המנוי בסעיף 7 לחוק ההתיישנות, על בעל הדין המבקש את הפעלתו להציג תשתית עובדתית התומכת בטענת התרמית. בהקשר זה, הנטל המוטל על המערערת הוא לבסס את הטיעון לפיו רישום המקרקעין על-שם המדינה נעשה במרמה {של האפוטרופוס הכללי או פקיד ההסדר}, ולא רק בטעות או בהתרשלות. בהתאם לכך, וביחס לביטול הליכי הסדר מקרקעין, נקבעה ההלכה ש"על הטוען לתרמית… להעמיד תשתית עובדתית מפורטת וברורה במישור הטיעוני ולשאת בנטל הוכחה כבד במישור הראייתי".

אף נאמר כי הנטל להוכחת טענה מעין זו עשוי להיות כבד יותר ממאזן ההסתברויות הרגיל הנהוג במשפטים אזרחיים. במקרה דנא, המערערת לא ביססה את טענת המרמה כלפי המדינה, ולפיכך נקבע שהיא לא עמדה בנטל הוכחת טענת התרמית ולכן אין לעכב את תחולת תקופת ההתיישנות לפי סעיף 7 לחוק.

באשר לסעיף 8 לחוק, השאלה המרכזית היא ידיעת המערערת או יכולתה לדעת את עילת התובענה בעת הולדתה. גם בעניין זה, לא עלה בידי המערערת להניח תשתית עובדתית לביסוס טענתה ובצדק נקבע כי המערערת איננה עומדת בנטל הדרוש לתחולת הסעיף. המסקנה היא שאין בידי המערערת לעבור את משוכת ההתיישנות.

5. ההלכה הפסוקה
ב- ע"א 7762/10 {מינהל מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח עבדאללה עבד אלקאדר עבדאללה ואח', תק-על 2012(3), 9317 (2012)} המשיבים הגישו לבית-משפט המחוזי תביעה נגד המערער למתן סעד הצהרתי לפיו הם בעלי הזכויות בחלקה מספר 14 הנמצאת בגוש 20416 באום אל פאחם {להלן: "החלקה"}, לפי סעיף 93 לפקודת הסדר.

המשיבים טענו כי הם תבעו את הזכויות בחלקה עוד בשנת 1947, וכי פקיד ההסדר אף אישר את תביעתם. למרות זאת נרשמה החלקה על-שם מדינת ישראל. כמו-כן טענו הם כי זכויותיהם בחלקה מבוססות על כללי העיבוד והחזקה. בית-משפט המחוזי קיבל את תביעת המשיבים ומכאן הערעור.
בית-המשפט העליון קיבל את הערעור.

הליך הסדר זכויות במקרקעין, המוסדר בפקודה, נועד לברר מחדש את הזכויות במקרקעין ולערוך פנקסי רישום חדשים המבוססים על שיטת רישום זכויות. הליך ההסדרה כולל גם הליכים לשמיעת מי שסבור כי זכותו בחלקה פלונית צריכה להירשם בפנקסי המקרקעין. משתמו הליכי ההסדר עם פרסום ורישום הזכויות, הרישום הופך לראיה חותכת ביחס לתכנו. כלומר, יש ליתן משקל משמעותי ומכריע לאינטרס הסופיות העומד בבסיס חוקי המקרקעין. כאמור, הסעיפים בפקודה המיועדים לתיקון רישום {סעיף 97-93 לפקודה} הם בבחינת היוצא מן הכלל המעיד על הכלל, ויש להפעילם רק במקרים חריגים המנויים בהם.

תיקון הרישום במקרה דנן התבסס על סעיף 93 לפקודה. לפי סעיף זה יש שתי עילות שיכולות להצדיק את תיקון רישום הזכויות: כאשר רישום של זכות הושג במרמה ואם זכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה. הפסיקה פירשה סעיף זה בצמצום. בנוסף, עוד לפני הוכחת התקיימות עילה לפי סעיף 93 לפקודה, יש להוכיח זכות טובה לבעלות התובע על הקרקע.

בענייננו טענת המשיבים היא לזכות בחלקה מכוח חזקה ועיבוד מתמשכים בתקופת המנדט, דהיינו, לפי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותמאני, לפיו יש להוכיח חזקה ועיבוד באופן רציף, בשטח העולה על 50% ולאורך כל תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק. אלא שהמשיבים נקטו שיהוי חריג בכך שלא טענו בדבר רישום הזכויות סמוך לאחר הליכי ההסדר, אלא יורשיהם עשו זאת למעלה משלושים שנה מסיום ההליכים, ולא ניתן הסבר מספק לשיהוי. בנוסף, המשיבים לא הוכיחו כי נפלה טעות ברישום זכותם לחלקה וכי הוגשה תזכורת תביעה מטעמם בנוגע לחלקה.

בית-משפט פסק, כי גם אם המשיבים הגישו תזכורת תביעה, הם לא הוכיחו כי עמדה להם זכות טובה לבעלות בחלקה בתחילת הליך ההסדר, מאחר שלא הוכח שהם החזיקו ועיבדו את הקרקע במשך 10 שנים לפני הגשת תזכורת התביעה בשנת 1947. לפיכך, נקבע, כי לא היתה לפקיד ההסדר המנדטורי עילה להיענות לתביעתם. לצד זאת, המערער הוכיח כי המדינה תבעה את החלקה הן בתקופה המנדטורית והן בשנות השישים. מנגד, המשיבים לא הוכיחו כי נפלה טעות בהחלטת פקיד ההסדר לרשום את המדינה כבעלת הזכות בחלקה. לפיכך, נקבע כי רישום המדינה כבעלים של החלקה יוותר על כנו.

מקור המאמר – abc-israel.it