זכות המקים לרכישת המקרקעין – תשלום דמי שימוש – תנאי תשלום

1. הדין
סעיפים 26-23 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובעים:

"23. זכות המקים לרכישת המקרקעין
(א) הוקמו המחוברים במקרקעין לא-מוסדרים, זכאי המקים לרכוש את המקרקעין במחיר שוויים בלי המחוברים, בשעת תשלום המחיר, אם נתמלאו שלושה אלה:
(1) המקים סבר בתום-לב בשעת הקמת המחוברים כי הוא בעל המקרקעין;
(2) הסכום שהשקיע המקים במחוברים עלה, בשעת הקמתם, על שוויים של המקרקעין בלי המחוברים באותה שעה;
(3) רכישת המקרקעין על-ידי המקים אינה עלולה לגרום לבעל המקרקעין נזק חמור שאין בתשלום שוויים כדי לפצותו עליו.
(ב) ההוצאות הקשורות ברכישת המקרקעין לפי סעיף זה – לרבות כל מס, אגרה ותשלום חובה אחר המשתלמים אגב העברת מקרקעין, אך למעט תשלום המגיע בעד תקופה שלפני הקמת המחוברים – יחולו, על-אף האמור בכל דין, על המקים.
(ג) זכויות המקים לפי סעיף זה עדיפות על זכויות בעל המקרקעין לפי סעיף21.

24. תשלום בעד שימוש
בית-המשפט רשאי, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין, לחייב את המקים לשלם לבעל המקרקעין שכר ראוי בעד התקופה שבה החזיק המקים במחוברים שלא כדין.

25. תנאי התשלום
בית-המשפט רשאי להתיר לבעל המקרקעין לשלם למקים את השקעתו או את שווי המחוברים בשיעורים ובתנאים שיקבע בית-המשפט, לרבות ריבית והבטחת התשלום; והוא הדין בסכומים המגיעים לבעל המקרקעין לפי סעיפים 23 או 24.

26. קיזוז
חובות שבעל מקרקעין והמקים חבים זה לזה לפי פרק זה ניתנים לקיזוז."

2. סעיף 23 לחוק
על-פי סעיף 23 לחוק המקרקעין זכאי מקים של מחוברים על מקרקעין בלתי-מוסדרים כדוגמת המקרקעין נשוא התביעה שכנגד, לרכוש את המקרקעין עליהם הקים את המחוברים מאת בעליהם וזאת מכוחה של ההקמה.

מקום שמדובר במקרקעין בלתי-מוסדרים, דורש הסעיף קיומם של שלושה תנאים, לצורך הקמת זכאותו של המקים לרכישה כפויה, והם:
א. כי בשעת הקמת המחוברים סבר המקים בתום-לב, כי הוא בעל המקרקעין;

ב. כי שווי המחוברים, בעת הקמתם, עלה על שווי הקרקע ללא המחוברים, באותה העת;

ג. כי תשלום שוויים של המקרקעין לבעליהם מהווה פיצוי הולם עבור הרכישה הכפויה {ת"א (נצ') 525/98 צדיק חזן נ' סמי חזן ואח', תק-מח 2004(4), 9309 (28.10.2004)}.

מקום שבו הוקמו המחוברים במקרקעין בהסכמה, בין על-ידי שותף ובין על-ידי מחזיק כדין, אלא שלא הושגה הסכמה בדבר התשלום עבור ההקמה, אין לכאורה תחולה להוראות אלו שכן סעיף 21 עוסק במקרה של הקמה על-ידי מי שלא היה זכאי לכך על-פי דין. במקרה כזה לא יהיה הבעלים זכאי לדרוש את סילוק המחוברים שכן הסכים לבניה. כמו-כן, אין להכיר בזכותו של המקים לדרוש את המקרקעין בהתאם לסעיף 23. לפיכך המקים יהיה זכאי לתשלום מכוח דיני עשיית עושר בהתאם לשווי טובת ההנאה שצמחה לבעל המקרקעין. על תביעתו של המקים ניתן להחיל מכללא את הוראות סעיף 21 לחוק המקרקעין בכל הנוגע להיקף חיובו של בעל המקרקעין ולהשוותו למקרה שבו בחר הבעלים לרכוש את המחוברים, כאמור בסעיף 21(ב) לחוק המקרקעין (ד' פרידמן הנ"ל עמ' 248) {ת"א (חי') 430/05 חיים (קרול) פרוימוביץ נ' סאמי מזאריב , תק-מח 2012(4), 26724 (26.12.2012)}.

ב- ת"א (קריות) 22928-11-11 {חורי ודאד נ' באז הזימה, תק-של 2014(3), 46736 (13.08.2014)} נקבע:

"נקודת המוצא של המחוקק בדבר המהימנות הרבה של המרשם במקרקעין מוסדרים, הניעה את המחוקק לקבוע שבמקרקעין מוסדרים אין תחולה להסדר שנקבע בחוק, לפיו מי שבנה על מקרקעין שאינם שלו, בטעות שבתום-לב, בהאמינו שהם שלו, רשאי לרכוש את המקרקעין בהתקיים שאר התנאים שנקבעו בחוק המקרקעין (סעיף 23 לחוק המקרקעין). המצב הנוכחי במשפט הישראלי הוא שבמקרקעין מוסדרים נקבע אותו הסדר לבונה שלא כדין, אך בתום-לב, ולבונה שלא כדין ושלא בתום-לב, כשבשני המקרים חשוף הבונה ליכולתו של בעל המקרקעין לדרוש את סילוק המבנה.

65. הנחת המחוקק בעניין מקרקעין מוסדרים היא ש- "לא יתכן שאדם יבנה על מקרקעין שאינם שלו בתום-לב. המרשם מסוגל להעמיד את הבונה על כך שבנייתו היא שלא במקרקעין השייכים לו. בהיעדר אפשרות של תום-לב, אין ממילא מקום להחיל על מקרקעין מסודרים את הדין שהמקים מחוברים בתום-לב רשאי, בנסיבות מסויימות, לרכוש את המקרקעין". ראו: יהושע ויסמן דיני קניין – חלק כללי (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית בירושלים, 1993), 167-166 (להלן: "ויסמן בספרו").

66. ויסמן בספרו מטיל ספק בהנחה זו. לדבריו: "ספק אם נכונה ההנחה שבמקרקעין מוסדרים לא תיתכן בניה בתום-לב, אך שלא כדין במקרקעין של אחר" (שם, בעמ' 166). ואולם, לעת הזו, זהו דבר המחוקק.

67. מן הראיות שהונחו בפניי, עולה שהכומר הניח בטעות כי הטרסה מייצגת את קו הגבול, בעוד שבפועל התברר כי לא כך הדבר. מכאן, שגם לשיטת הנתבעים, אין מדובר כאן בהסכמה של הכומר, לפיה מרזוק יבנה במקרקעין בבעלותו, אלא בטעות של הכומר שסבר שהטרסה מייצגת את קו הגבול, בעוד שבפועל הסתבר שלא כך הדבר."

ב- ת"א (ת"א) 61344-07 {רשות הפיתוח באמצעות עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' חסן כחיל ואח', תק-של 2013(1), 20681 (28.01.2013)} נקבע:

"28. הנתבעים תולים יהבם בסעיף 23 לחוק המקרקעין, אלא שסעיף 112 לחוק המקרקעין מחריג את תחולתו של סעיף 23 וקובע כי "במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 23".

סעיף 107 לחוק המקרקעין מגדיר "מקרקעי ציבור" כ"מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל…".

סעיף 1 לחוק-יסוד: מקרקעי ישראל קובע כי מקרקעי ישראל הם המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל.

המקרקעין נשוא התביעה, לרבות הנכס, הינם מקרקעי ציבור, וככאלה לא חל עליהם סעיף 23 לחוק המקרקעין.

מטעם זה כשלעצמו, דין בקשת הנתבעים להידחות על-הסף.

למעלה מן הצורך, יצויין כי נכון להיום, המקרקעין עברו הליכי הסדר ועל-כן, אין הם בגדר "מקרקעין לא מוסדרים", כך שלא מתקיים התנאי המקדמי שבסעיף 23.

עוד יצויין, כי הנתבעים לא הוכיחו את יתר התנאים הנדרשים בסעיף 23:

כך, הנתבעים לא הוכיחו כי הם שהקימו את המחוברים, דהיינו את הנכס, אלא לכל היותר (לטענתם) השקיעו כסף בשיפוצו.

הנתבעים לא הוכיחו כי סברו שהינם בעלי המחוברים, שכן בחקירתו הנגדית הודה הנתבע שהתובעת היא הבעלים של הנכס."

ב- ע"א 19172/12 {נציגות הבית המשותף ברח' המלך גורג' נ' פז-גז ירושלים בע"מ, תק-מח 2012(4), 26317 (26.12.2012)} נקבע:

"אשר לזכות הרכישה לה טוענת הנציגות, מכוחו של סעיף 23 לחוק המקרקעין, גם אנו, כבית-משפט קמא, לא מצאנו כי הונחה תשתית ראייתית ראויה לקיומם של התנאים הנדרשים בחוק להקמת הזכות…

בענייננו, בית-משפט קמא קבע, ראשית, כי לא הוכח שהנציגות או הדיירים סברו בתום-לב בשעת הקמת המחוברים כי הם בעלי המקרקעין, וכי לא הונחה כל תשתית עובדתית ל"סברה" זו, מה גם שהדיירים ביקשו, כאמור, לרכוש את המקרקעין. שנית, לא הוכח "שוויים של המקרקעין בלי המחוברים באותה שעה" ואף לא הוכח כי סכום ההשקעות במחוברים "בשעת הקמתם" עלה על שווי המקרקעין ללא המחוברים. ויודגש לעניין זה כי השקעות שוטפות בתחזוקת השטח, ניקויו ושמירתו, הוצאות חשמל שוטפות, והוצאות תיקונים ואחזקה של המחסום, שהוצאו לאורך השנים, כנטען על-ידי הנציגות, אינם השקעות במחוברים "בשעת הקמתם". שלישית, אף לא הוכח, כאמור, כי הנזק העלול להיגרם למשיבות איננו נזק חמור שאין בתשלום שווי המקרקעין כדי לפצות עליו. לאור זאת, גם דינה של טענה זו להידחות."

ב- ת"א (עכו) 4415-04 {מינהל מקרקעי ישראל נ' סלמאן עבדאללה ואח', תק-של 2012(3), 72038 (03.09.2012)} נקבע:

"מכאן לטענה החלופית של הנתבעים (סעיפים 51 עד 61 לסיכומיהם) לפיה מאחר וסלמאן, סבם המנוח, ולאחר-מכן אביהם המנוח עמאוד ז"ל החזיקו והשתמשו במגרש מאז שנות השבעים ונהגו בו מנהג בעלים, הכשירו אותו ונטעו בו גידולים שונים וזאת ללא התנגדות ו/או הפרעה מצד המדינה, הרי אין מקום להורות על פינוים מהמגרש אלא יש לאפשר להם להמשיך ולהחזיק בו כנגד תשלום תמורת המגרש ו/או פיצוי הולם לתובע. המינהל טוען מנגד כי הנתבעים לא הוכיחו כי מתקיימים בנסיבות העניין התנאים המזכים אותם לרכוש את המגרש מהמדינה. נבחן להלן סוגיה זו.

31. פרק ד' לחוק המקרקעין דן בבניה במקרקעי הזולת. חוק המקרקעין מבחין בין שני מצבים של בניה במקרקעי הזולת: הראשון, בניה על קרקע מוסדרת והשני, בניה על קרקע שאינה מוסדרת. סעיף 21 לחוק המקרקעין קובע כי כאשר הבניה או הנטיעה נעשית על קרקע מוסדרת, כי אז יוכל בעל הקרקע לדרוש את סילוק הבניה ללא כל התחשבות בנזק שייגרם לפולש. הסיבה היא כי בקרקע מוסדרת לא יכולה להיות סיבה לטעות במימדי שתי החלקות הסמוכות ומיקומו של הגבול המשותף ביניהן. אשר-על-כן, האפשרות כי מקים הבניה יוכל לגבור על בעל מקרקעין שבחלקתו בנה, קיימת רק במקרקעין לא מוסדרים בהתקיים שלוש תנאים מצטברים הבאים:

א. המקים סבר בתום-לב בשעת הקמת המחוברים כי הוא בעל המקרקעין;

ב. הסכום שהשקיע המקים במחוברים עלה בשעת הקמתם על שווים של המקרקעין בלי המחוברים באותה שעה;

ג. רכישת המקרקעין על-ידי המקים לא תגרום לבעל המקרקעין נזק חמור שאין בתשלום שוויים כדי לפצות עליו.

(ראו: מוטי בניאן דיני מקרקעין (מהדורה שניה, המכון למחקרי משפט וכלכלה בע"מ), 261).

32. בעניינו, מאחר והמקרקעין נשוא התביעה מהווים מקרקעין מוסדרים (כפי שנקבע לעיל), הרי שסעיף 23 לחוק המקרקעין אינו ישים, ובעלי המקרקעין (המדינה) רשאים לדרוש את סילוק ידם של הנתבעים, כולל סילוק הבניה והנטיעה ללא התחשבות בנזק שייגרם לנתבעים (ככל שייגרם).

33. יחד-עם-זאת ולמעלה מן הדרוש אציין כי גם אם המקרקעין היו לא מוסדרים עדיין לא הוכח כדבעי ע"י הנתבעים התקיימות שלוש התנאים שפורטו לעיל במצטבר. בין היתר, הנתבעים לא הציגו כל ראיה המעידה על קיומו של קו גבול משותף בין המגרש לבין חלקה כלשהי הסמוכה למגרש, אשר עפ"י הנטען הינה בבעלותם, באופן שיכול ללמד על נסיבות של החזקה או שימוש במגרש בתום-לב (תוך אמונה בטעות ובתום-לב כי הם בעלי הקרקע); כמו-כן, הנתבעים לא הוכיחו ברמה מספקת את המועד שבו התחילו את עבודות ההכשרה במגרש, סוג העבודות, מועד הכשרת הקרקע לגידולים, מועד השבחת הקרקע לצורך נטיעת עצי זית, כו', כך שלא הוכח היסוד של תום-לב בשעת הקמת המחוברים; על-פי סעיף 4 לתצהיר הנכד סלמאן וכן עדותו בביהמ"ש, המגרש עבר עבודות הכשרה פעמיים: פעם הראשונה על-ידי סלמאן במועד לא ידוע בשנות השבעים לצורך הכנת הקרקע לגידולי פלחה, ופעם שניה במועד לא ידוע בשנות השמונים על-ידי עמאוד המנוח לצורך נטיעת עצי זית (לפי עדות הנכד סלמאן בביהמ"ש הוא נולד בשנת 1975 ומאז גיל 7-6 ידוע לו שהאדמה של משפחתו). כן ציין כי האדמה ניטעה עצי זית לפני 20 שנה (עמוד 19 לפרוטוקול שורות 2-1 ו- 29), דהיינו במגרש נטעו עצי זית בסוף שנות ה- 80 – תחילת שנות ה- 90. יש לציין כי עצם ביצוע עבודות ההכשרה על-ידי הנתבעים במגרש נתמכו בעדותו של דהן בבית-המשפט במסגרתה העיד כי המגרש מצוי באזור סלעי מאוד והיה צורך להשתמש בכלי עבודה כבדים (עמוד 8 לפרוטוקול שורות 2-1) וכן כי בעת ביקורו במגרש, בסמוך למשלוח מכתב ההתראה לסלמאן (שנת 2004) הבחין כי נטועים בו עצי זית בוגרים ומניבי פרי בגיל 21-22 שנים לערך (עמוד 7 לפרוטוקול שורה 10). לטעמי, העובדה כי המקרקעין נשוא התביעה עברו הליכי הסדר אשר הושלמו בשנת 1978 יש בה כדי לשלול את טענת הנתבעים לבניה או לנטיעה בתום-לב במגרש לכל הפחות בנוגע לעבודות שבוצעו במגרש, לאחר שהקרקע הוסדרה. הנתבעים גם לא צירפו כל ראיה לגבי מיהות פעולות ההכשרה שביצעו במגרש, מועדי הביצוע, וסה"כ שווי העבודות שבוצעו. כמו-כן, לא הוגשה כל ראיה לעניין שווי המגרש, במועד ביצוע הבניה. בנסיבות אלה, לא ניתן לקבוע האם התנאי השני לעיל מתקיים.

34. לסיום יובהר כי על-פי סעיף 21 לחוק המקרקעין לבעל המקרקעין ישנה זכות ברירה, על-פי שיקול-דעתו הבלעדי, לבחור באפשרות של קיום המחוברים ובמקרה כזה עליו לשלם למקים את שווים בעת הקמתם או את שווים בעת הפעלת זכות הברירה, לפי הנמוך מהשתיים או לדרוש את סילוקם של המחוברים על-ידי ועל חשבון מסיג הגבול, והשבת המצב לקדמותו. לאור הנטען בכתב התביעה הרי שהמינהל בחר באפשרות השניה.

35. סיכום
מכל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה על סילוק ידם של הנתבעים 6-3 מהמגרש אשר גבולותיו מסומנים בצבע כחול על-גבי התשריט שצורף כנספח ב' לכתב התביעה המקורי, המהווה חלק ממקרקעין הידועים כחלקה מס' 121 (מקודם 5) בגוש 19222 מאודמות כפר כיסרא.

כמו-כן אני מחייב את הנתבעים 6-3 לפנות את כל הבנוי והנטוע על המגרש הנ"ל."

ראה גם: ת"א (יר') 1614-05 יצחק חיימוב רבין נ' שלום סייה ואח', תק-של 2012(3), 23017 (2012); תא"ק (חד') 23727-10-10 עיריית אום-אל-פחם נ' אחמד מחאמיד ואח', תק-של 2012(2), 72807 (2012); ת"א (ת"א) 14289-07 עיריית תל-אביב נ' חברת התורן, תרנים ומגדלי תקשורת בע"מ ואח', תק-של 2012(2), 29220 (2012); ת"א (יר') 4914-04-12 סמיר גמגום נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-של 2012(2), 25715 (2012); ת"א (עפ') 639-04-08 קלוד פרץ ואח' נ' מוסך רעים עפולה 2002 בע"מ ואח', תק-של 2011(3), 36667 (2011); תא"ק (נצ') 1700-07 ציון עמרם ואח' נ' קרן קיימת לישראל – באמצעות מינהל מקרקעי ישראל נצרת עילית, ואח', תק-של 2009(1), 1065 (2009); ת"א (נת') 2174/02 מלול דוד נ' התאגדות לתרבות גופנית הפועל ואח', תק-של 2006(3), 20225 (2006); ת"א (יר') 4837/01 אלי בללתי נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-של 2005(1), 14395 (2005); ת"א (חי') 12859/04 כהן וילהלם ואח' נ' עו"ד רולוף אלי ואח', תק-של 2005(1), 23940 (2005); ת"א (ת"א) 44098/98 מינהל מקרקעי ישראל נ' אור כהן, תק-של 2003(4), 9391 (2003); ת"א (ת"א) 52341/00 עזרא הרצל נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-של 2002(3), 17185 (2002); ת"א (נת') 5985/98 עטאף מחמוד עבדאל רחום ג'יוסי נ' אחים חדיג'ה חברה לשיווק ולמסחר 1987 בע"מ, תק-של 2001(4), 4213 (2001); ת"א (נת') 3312/99 עמירם אילון ואח' נ' מימון יעקב ואח', תק-של 2001(2), 10210 (2001).

מקור המאמר – abc-israel.it