סעיף 6א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 קובע כדלקמן:
"6א. קביעת מתחזק (תיקון: התשס"ב)
(א) בסעיף זה –
"חוזה מכר" – לרבות המפרט וחוזה נספח לעניין מתחזק;
"מתחזק" – כמשמעותו בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
(ב) לא יקבע מוכר בחוזה המכר או בתקנון, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על-ידי מתחזק, אלא-אם-כן נכללו בחוזה המכר פרטים הנוגעים למתחזק, לרבות זהותו ותנאי ההתקשרות עמו.
(ג) תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף-קטן (א), השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על-ידי המתחזק, אלא-אם-כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום שלוש השנים האמורות, לתקופה שתיקבע על ידם."
ב- ת"א (שלום חי') 392-01-09 {מבנים ניהול ואחזקה ר.כ. (2006) בע"מ נ' וועד הבית ברחוב יגאל אלון 35, חיפה, תק-של 2010(2), 84804 (2010)} נדונה בקשה לצו מניעה זמני, המונע מן המשיבים להתקשר עם כל אדם ו/או תאגיד ו/או גוף אחר, בקשר לניהול ואחזקת בניין המגורים ברחוב יגאל אלון 35, חיפה.
כב' השופט יהושע רטנר קבע כי שוכנע כי למבקשת עילת תביעה לכאורה, אולם זאת לתקופה מוגבלת והיא עד ליום 31.12.10 שכן סעיף 6א לחוק המכר (דירות), מגביל את התקופה בו נציגות הבית המשותף אינה יכולה להחליף "מתחזק" {כפי שהמבקשת הינה}, לשלוש שנים.
בהתאם לאישור של היזם, אליו הפנו גם המשיבים, שירותי התחזוקה החלו להינתן על-ידי המבקשת ביום 16.12.07. לפיכך, לא ניתן לכפות על המשיבים לקבל את שירותי המבקשת מעבר ליום 16.12.10.
מטעמים פרקטיים קבע בית-המשפט את המועד לסיום התקופה המגבילה את חופש המשיבים להחליף את חברת האחזקה ליום 31.12.10 ובציינו כי על פני הדברים ולכאורה, אין למבקשת עילת תביעה שיכולה להצדיק את מתן הסעד המבוקש מעבר למועד זה.
ב- ה"פ (מחוזי ת"א) 410-08 {נציגות הבית-פרוייקט "לב העיר" נ' אוניל בניה בע"מ, תק-מח 2010(1), 9967 (2010)} נפסק מפי כב' השופט יהודה זפט:
"מבקשת 1 (להלן: "אוניל") יזמה ובנתה בין הרחובות בלפור 8 ומזא"ה מספר מבנים בהם כ – 168 דירות, משרדים ושטחים ציבוריים שטרם נרשמו כבית משותף (להלן: "המתחם").
עד להגשת התובענה שיווקה אוניל כ – 100 דירות והתקשרה עם הרוכשים בהסכמי מכר וניהול מכוחם ניהלה את המתחם. ביום 1.1.08 המחתה אוניל את זכותה לניהול המתחם למשיבה 2, שבשליטתה המלאה (להלן: "חברת הניהול").
ביום 15.1.08 כונסה אסיפת דיירים לדיון בהצעה להפסיק את פעילותה של אוניל כמנהלת המתחם. לטענת המבקשת (להלן: "נציגות הבית") באסיפה האמורה הוחלט להפסיק את פעילותה של אוניל.
בסמוך לאחר קיום האסיפה פנתה נציגות הבית לאוניל ודרשה ממנה להפסיק את פעילותה ו/או פעילות חברת הניהול. דרישה זו נדחתה על-ידי אוניל.
בתובענה שלפני עותרת נציגות הבית להורות לאוניל להפסיק את ניהול המתחם במישרין ו/או באמצעות חברת הניהול, ולמסור את ניהול המתחם לנציגות הבית.
נציגות הבית עתרה לסעד נוסף בקשר עם ניהול הבית אולם בסיכומיה הודיעה כי היא מוותרת עליו (סעיפים 36 – 38), לפיכך איני רואה צורך לפרטו.
לחילופין, עותרת נציגות הבית להצהיר על בטלות סעיף 7.10 להסכמי הניהול שנכרתו בין אוניל לבין הדיירים (להלן: "הסכמי הניהול").
טענות נציגות הבית
1. כמנהלת המתחם אמורה אוניל לדאוג לניהול המתחם לטובת כלל בעלי הדירות, בעוד כקבלן וכבעלת הדירות שטרם שווקו דואגת אוניל לאינטרסים הכלכליים שלה אף בניגוד לטובת כלל בעלי הדירות במתחם. נוכח ניגוד עניינים זה, לא ייעדה אוניל את עצמה לנהל את המתחם בעת שניסחה את הסכמי הניהול. זאת ועוד. בהסכמי הניהול הוגדרה אוניל כ"מוכרת" ולא צויין שם חברת הניהול. ממילא על-פי חוזי הניהול לא היתה ואין אוניל זכאית לנהל את המתחם. כך הוא גם לגבי חברת הניהול שבשליטה מלאה של אוניל.
2. בהתאם להוראות סעיף 71 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), התכנסה ביום 15.1.2008 אסיפת דיירים, והחליטה ברוב של 97% להפסיק את פעילותה של אוניל כחברת ניהול של המתחם. לפיכך, אפילו היתה לאוניל זכות לניהול המתחם בוטלה זכות זו בהחלטת הדיירים כאמור.
3. סעיף 7.10 המחייב את הדיירים לשאת בחלק מעלויות הוצאות האחזקה והניהול של הדירות שטרם שווקו על-ידי אוניל הינו תנאי מקפח בחוזה אחיד שיש לבטלו.
טענות אוניל
1. בהסכמי המכר הוקנתה לאוניל זכות בלעדית לקבוע מי תהיה חברת הניהול. נוסח הסכמי הניהול, אשר נערכו עוד בטרם אוכלס המתחם , הינו נוסח מקובל, ולפיו זכותה של אוניל לנהל את המתחם או למנות חברת ניהול כפי שתמצא לנכון.
2. סעיף 14.1 להסכם הניהול קובע כי הדיירים רשאים להפסיק את הסכם הניהול בחלוף שנתיים ממסירת החזקה בלמעלה ממחצית הדירות לרוכשי הדירות וברוב של בעלי 2/3 מהשטח המשותף. ביום 15.1.2008 טרם חלפו שנתיים מהמועד בו הועברה החזקה בדירות למחצית רוכשי הדירות, ובמועד האמור לא היו רשאים הדיירים לקבל החלטה על הפסקת פעילותה של אוניל.
3. באסיפת הדיירים מיום 15.1.2008 נמנע מאוניל אשר החזיקה בבעלות 68 דירות, להשתתף בהצבעה. אם מביאים בחשבון צאת הצבעת אוניל נגד ההצעה, ההצעה להפסיק את פעילותה של אוניל לא זכתה לרוב הנדרש על-פי סעיף 14.1 להסכמי הניהול ו/או הוראות חוק המקרקעין.
4. סעיף 7.10 להסכמי הניהול מחייב את בעלי הדירות המאוכלסות, הצורכים שירותי ניהול ואחזקה (הכרוכים בהפעלת בריכה, חדר כושר, מרתף יינות ומיזוג אויר) לשלם יותר מאוניל, שהיא בעלת דירות בהן אין דיירים הצורכים שירותי ניהול. הסדר זה תואם את הוראות סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, המאפשר חלוקה של הוצאות הבית המשותף שלא על-פי יחס שטחי הרצפה של הדירות והינו הסדר סביר שאין להתערב בו.
5. המחאת הזכות לניהול המתחם מאוניל לחברת הניהול נעשתה בהתאם להוראות סעיפים 2 ו – 10.1 להסכמי הניהול, והודעה על כך נמסרה לדיירים בסמוך. על-פי ההסכמים שבין אוניל לבין הדיירים, רשאית היתה אוניל לייסד חברת בת בבעלותה המלאה ולמסור לה את ניהול המתחם.
6. במסגרת הסדר זמני מיוחד ולפנים משורת הדין, נשאה אוניל בחלק מדמי האחזקה והניהול של המתחם בשנים 2005 ו – 2006, ובכל אותה תקופה לא טען מי מהדיירים נגד זכותה לנהל את המתחם. רק כאשר פג תוקפו של ההסדר הזמני המיוחד ואוניל התחילה לחייב את הדיירים בחלקם המלא בדמי האחזקה והניהול של המתחם (להלן: "דמי הניהול"), החלו חלק מהדיירים ששילמו עד אז דמי ניהול מופחתים, להעלות טענות נגד אוניל בניסיון להתחמק מחובתם לשלם את מלוא חלקם הראוי בדמי הניהול. דיירים אלה חייבים לאוניל כ – 90% מהחוב הכולל של הדיירים, העומד על 1,257,393 ₪ (מבלי להתחשב בדמי הניהול המלאים שהיה עליהם לשלם בתקופה בה חל ההסדר הזמני המיוחד), והם מסתתרים מאחורי "נציגות הבית" בניסיונם להתחמק מתשלום החוב שלגבייתו נקטה אוניל בהליכים משפטיים נגד חלק מהדיירים.
דיון
1. לתובענה צורף הסכם ניהול (נספח א1) על חלקו מתנוססות חתימותיהם של בנימין ונורמה לוינבוק (להלן: "לוינבוק") וחתימתה של אוניל. מכותרתו עולה שנכרת בין חברת הניהול לבין לוינבוק. הסכם הניהול הינו נספח ו להסכם מכר שנכרת בין אוניל לבין לוינבוק (נספח א2), בו הוגדרה "חברת הניהול": "חברת______ בע"מ ו/או כל אדם, חברה או גוף משפטי אחר זולתה כפי שהיא או המוכרת תקבע בכתב מעת לעת לפי שיקול-דעתה, אשר תופקד על ניהול הבית המשותף ומתן השירותים, כמפורט בהסכם הניהול". נוסח דומה נקבע גם בהסדרים מאוחרים בהם צויין שמה של חבמ"ת ניהול נכסים ואחזקת מבנים בע"מ. מהגדרת חברת הניהול בהסכמי המכר, נראה כי ביחסים שבין אוניל (המוכרת) לבין כל אחד מהדיירים במתחם הוקנתה לאוניל זכות בלעדית לבחור "כל" חברה כחברת ניהול, וממילא רשאית היתה לבחור בעצמה או בחברה בשליטתה לנהל את המתחם בהתאם לתנאים הקבועים בהסכם הניהול.
2. החלטת אסיפת הדיירים על הפסקת פעילותה של אוניל התקבלה ביום 15.1.2008, כדי לברר את תוקפה ונפקותה של ההחלטה האמורה, יש לבחון שתי שאלות אלה:
א. האם על-פי הסכמי המכר ו/או הסכמי הניהול ו/או הדין רשאים היו הדיירים ו/או נציגות הבית לקבל החלטה להפסיק את פעילותה של אוניל.
ב. אם התשובה לשאלה הראשונה חיובית צריך יהיה לברר האם החלטת אסיפת הדיירים להפסיק את פעילותה של אוניל, התקבלה כדין.
3. בסעיף 13.1 להסכם הניהול לא צויין מועד בו יפוג תוקף ההסכם (המקום שיועד למילוי נותר ריק). לפיכך, נראה כי תקופת הסכם הניהול לא הוגבלה בזמן.
4. לטענת נציגות הבית, סעיף 6א(ג) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") מגביל את תקופת ההתקשרות עם חברת ניהול ל- 3 שנים. לפיכך, אף אם הסכם הניהול לא הוגבל בזמן תוקפו פג בחלוף 3 שנים מתחילת ניהול המתחם על-ידי אוניל.
נציגות הבית מוסיפה וטוענת כי עוד קודם לחקיקת סעיף 6א(ג) (2002) צמצמה הפסיקה תקופות ניהול שנקבעו בהסכמי ניהול, כך ב- ע"א 568/88 חברת בית יהונתן בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה ואח', פ"ד מה(2), 385 (1991), (להלן: "ע"א 568/88") וב- ה"פ (ת"א) 1764/00 אברגרין מור נכסים ואח' נ' פרוייקט אורנים ואח' (2006), (פורסם בנבו), (להלן: "ה"פ 1764/00"). ממילא, אפילו אין הוראות סעיף 6א(ג) לחוק המכר (דירות) חלות על הסכמי ניהול שנכרתו בין אוניל לבין מי מהדיירים קודם ליום 10.7.2002 (מועד התיקון לחוק המכר), יש לקבוע שתוקפם של הסכמים אלה, פג עוד קודם ליום 15.1.2008.
אוניל מלינה כי טענת נציגות הבית כאילו הסכמי הניהול אינם כוללים תקופת זמן קצובה לניהול הפרוייקט וטענותיה ביחס לאמור בפסקי-הדין ב- ע"א 568/88 וב- ה"פ 1764/00 ביחס לתקופת הניהול הסבירה, לא נטענו בתובענה אלא רק בסיכומים ויש לראות בהן ניסיון אסור להרחבת חזית. כן טוענת אוניל כי ב- ע"א 568/88 נקבע כי תקופת ניהול של 5 שנים הינה סבירה. לפיכך ומשניהול המתחם תחת הסכם הניהול החל רק ביום 1.1.2007, לאחר התקופה בה חל ההסדר המיוחד הזמני בו שילמו הדיירים רק חלק מדמי הניהול המלאים, אין הדיירים ו/או נציגות הבית רשאים לבטל את הסכמי הניהול, ובוודאי שלא היו רשאים לעשות כן ביום 15.1.2008.
5. בסעיף 42 לתובענה טענה נציגות הבית כי נוכח הוראות סעיף 6א(ג) לחוק המכר, אין תוקף לתניה שנקבעה בסעיף 14.1 להסכמי הניהול ועל-כן רשאים היו הדיירים להחליט על הפסקת פעילותה של אוניל. לפיכך, אני דוחה את הטענה של הרחבת חזית ככל שהיא מתייחסת לעניין המגבלה הקבועה בסעיף 6א(ג) לחוק המכר.
6. סעיף 6א(ג) לחוק המכר דירות, חוקק בחוק המקרקעין (תיקון מס' 24), התשס"ב-2002 (להלן: "התיקון לחוק"), וכך נקבע בו:
"תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף-קטן (א) השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על-ידי המתחזק, אלא-אם-כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום שלוש השנים האמורות לתקופה שתקבע על ידם."
סעיף 4(ג) לתיקון לחוק (להלן: "הוראת התחולה"), קובע: "הוראות סעיף 6א(ג) לחוק המכר כנוסחו בסעיף 3 לחוק זה לא יחולו על חוזה התקשרות עם מתחזק שנכרת לפני תחילתו של חוק זה". התיקון לחוק פורסם ביום 10.7.2002 (ס"ח 1856, עמ' 474) ועל-כן, סעיף 6א(ג) לחוק המכר (דירות) אינו חל על הסכמי ניהול שנכרתו קודם ליום 10.7.2002.
7. לטענת אוניל, הוראת התחולה לא קבעה הסדר ביחס לבית משותף לגביו חלק מהסכמי ניהול נכרתו לפני 10.7.2002 וחלק לאחר-מכן. לפיכך ונוכח הסיכונים שנטל על עצמה אוניל תוך הסתמכות על המצב המשפטי שקדם לחקיקת סעיף 6א(ג) לחוק המכר (דירות), אין להחיל הוראה זו אף ביחס להסכמים שנכרתו לאחר ה – 10.7.2002.
נראה, כי אוניל נקלעה לטעות ביחס למשמעות הוראת סעיף 6א(ג) לחוק המכר (דירות). סעיף 6א(ב) מתייחס לחובה לכלול בחוזה מכר פרטים הנוגעים ל"מתחזק", והוראה זו יש להחיל על כל חוזה מכר שנכרת לאחר יום 10.7.2002. אולם סעיף 6א(ג) לחוק המכר (דירות) מתייחס רק ל"חוזה ההתקשרות הראשון עם המתחזק", כך גם הוראת התחולה. ממילא אין נפקא מינה למועד כריתת הסכמי הניהול האחרים באותו בית משותף.
הסכם המכר בין אוניל לבין לוינבוק נכרת ביום 27.12.1998 (נספח א2) ואפשר שנכרתו הסכמי מכר בין אוניל לבין רוכשי דירות במתחם עוד קודם לכן. לפיכך, אין להחיל על הסכמי הניהול שנכרתו בין אוניל לבין דיירי המתחם את המגבלה הקבועה בסעיף 6א(ג) לחוק המכר (דירות).
8. מהאמור בסעיף 13 לסיכומי אוניל, עולה כי לפי הדין החל על הסכמים שנכרתו לפני 10.7.2002 הוגבלה תקופת הניהול לתקופה סבירה. אוניל אף מאמצת את האמור בפסק-הדין ב- ע"א 568/88 (עמ' 394), לפיו תקופת הניהול הסבירה היא 5 שנים מתחילת ניהול המתחם.
בהתחשב באופיו של המתחם ובמגוון השירותים שהתחייבה אוניל לספק לדיירי המתחם, נכון אני לקבל את טענת אוניל ולקבוע כי תוקפם של הסכמי הניהול במתחם יעמוד על חמש שנים מתחילת ניהול המתחם.
9. מתשובת אוניל עולה, כי כבר בשנת 2004 החלה לאכלס את המתחם (סעיף 167), ממילא נראה כי לכל המאוחר ביום 1.1.2005 החלה אוניל לנהל את המתחם.
לטענת אוניל, בחישוב תקופת הניהול אין למנות את התקופה בה הנהיגה הסדר זמני מיוחד (2005 – 2006), ועל-כן יש להתחיל למנות את תקופת הניהול מיום 1.1.2007 (סעיף 31 לסיכומים).
קצב שיווק המתחם והפגיעה הכלכלית הכרוכה בשיווק חלקי של הדירות, הינו סיכון שאוניל נטלה על עצמה כיזם. לפיכך וככל שנאלצה לקבוע הסדרים מיוחדים ביחס לתקופת השיווק אשר ככל הנראה טרם הסתיימה גם היום, על אוניל לשאת בתוצאות. לכך יש להוסיף, כי הדיירים רכשו דירות במתחם וקיבלו את החזקה בדירות בידיעה שהמתחם מנוהל על-ידי אוניל. לפיכך, אני קובע כי אוניל החלה לנהל את המתחם ביום 1.1.2005.
10. משמצאתי שניהול המתחם על-ידי אוניל החל ביום 1.1.2005 ונוכח האמור בסעיף 8 לעיל לעניין משך תקופת הניהול, נראה כי ביום 15.1.2008 עמדו הסכמי הניהול בתוקפם, ועל-כן יש לדון בשאלה האם על-פי תנאי הסכמי הניהול רשאים היו דיירי המתחם לבטל את ההתקשרות עם אוניל. בעניין זה עוסק סעיף 14.1 להסכם הניהול, הקובע:
"סיום תקופת ההסכם בהחלטת דיירים
החל מתום שנתיים לאחר מועד מסירת החזקה ברוב דירות הבית המשותף לרוכשיהן, יהיו רשאים רוכשי דירות אשר בבעלותם 2/3 חלקים מהרכוש המשותף הכללי בבית המשותף (שאינו צמוד לדירות או לאגף כלשהו), להחליט על הפסקת ההתקשרות בחוזה זה, בהחלטה בכתב. אם יוחלט כאמור יפסיק תוקפו של הסכם זה תוך 90 יום מיום מסירת ההחלטה לחברת הניהול…"
מתשובת אוניל, עולה כי החזקה בדירה ה – 85 במתחם (51 D) נמסרה לז'ק ומרגרט אמויאל ביום 27.6.07 (סעיף 53 לתצהירו של יעקב וטורי, המצהיר מטעם אוניל). ממילא נראה כי ביום 15.1.2008 טרם חלפו שנתיים ממסירת החזקה ברוב דירות המתחם לרוכשיהן. לפיכך, במועד האמור טרם קמה לדיירים זכות להפסיק את ההתקשרות עם אוניל.
11. נוכח האמור עד כאן, נראה שביחסים שבין כל אחד מדיירי המתחם לבין אוניל לא היו הדיירים רשאים להפסיק ב- 15.1.08 את ההתקשרות עם אוניל וממילא אין ליתן להחלטת אסיפת הדיירים מיום 15.1.2008 נפקות כלשהי. משכך, איני רואה צורך להידרש לאופן קבלת ההחלטה האמורה.
12. נקבע כי אוניל החלה בניהול המתחם ביום 1.1.2005, ולפיכך תוקפם של ההסכמים בין אוניל לבין כל אחד מדיירי המתחם בקשר עם ניהול המתחם פג בחלוף 5 שנים מהמועד האמור, קרי ביום 31.12.2009.
13. לאור מסקנתי כי תוקפם של הסכמי הניהול פג ביום 31.12.2009, איני רואה צורך לדון בתוקפו של סעיף 7.10 להסכמי הניהול.
סוף דבר
אני מורה למשיבות ו/או מי מטעמן להפסיק בתוך 90 יום, את פעילותן כחברת ניהול של מתחם הבניינים ברחוב בלפור 8 בתל אביב ולמסור את ניהול מתקני המתחם באופן מסודר לידי נציגות הבית – פרוייקט "לב העיר".
התובענה הוגשה במועד לגביו נקבע שהסכמי הניהול היו בתוקף. לפיכך, אני מחייב את נציגות הבית לשלם למשיבות את הוצאות המשפט, ושכר-טרחת עורך-דין בסך שלושים אלף ₪ בצירוף מע"מ כדין."
ב- ע"א (מחוזי ת"א) 3097/02 {עורך-דין דוד ישראלי נ' נציגות הבית המשותף ברח' יוניצ'מן 2 ת"א, תק-מח 2003(4), 790 (2003)} נפסק מפי כב' השופטת שרה דותן:
"ערעור זה מופנה כנגד החלטותיה של המפקחת בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב (להלן: "המפקחת") הגב' מ' אריאלי, בתיק 179/02 מיום 18.8.02 ומיום 1.9.01.
העובדות הצריכות לענייננו אשר אינן שנויות במחלוקת
מלון הדירות שהוקם ברחוב יוניצמן 2 בתל אביב (להלן: "הבית") בנוי ממספר אגפים וביניהם שטחי גינון. בבית 72 דירות אשר יועדו בעבר לשמש כדירות במלון ונמכרו לחוכרים לדורות.
בשנת 1990 רכש המערער זכויות בדירה (חכירה לדורות ל- 999 שנה) שהיא חלק מהבית (להלן: "הדירה").
לאחר רכישת הדירה ובכפוף לחוזה הרכישה נחתם בין המערער, ובין יתר בעלי הדירות בבית, לבין חברת פרוספריטי בע"מ, חברת הניהול של המלון (להלן: "חברת הניהול") חוזה בו מתחייבת חברת הניהול לתחזוקה ולניהול הוצאות שוטפות של הדירות בבית בעבור תשלום חודשי.
עד לתאריך 31.12.98 נוהלו ענייני הבית והדירות על-ידי חברת הניהול ומתאריך 1.1.99 עבר ניהול הבית והדירות וכן תחזוקתו לידי נציגות נבחרת של הבית (להלן: "המשיבה"), אשר נבחרה על-ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות.
כבר בתקופה בה נוהלו ענייני הבית על-ידי חברת הניהול חדל המערער מלשלם את דמי הניהול כסדרם וגם לאחר שניהול הבית עבר לידיה של המשיבה לא חידש המערער את התשלום בגין ההוצאות השוטפות של הבית כגון, חשמל, מים וגינון. ולמותר לציין כי לא סילק את חובותיו כלפי חברת הניהול אשר הוסבו למשיבה.
על-פי הנטען בכתב התביעה, אי העברת התשלום על-ידי המערער למשיבה גרם לנטל כלכלי על דיירי יתר הדירות אשר נאלצו לשלם למשיבה במקומו, כדי שזו תמשיך לבצע את עבודת התחזוקה והניהול השוטף.
למרות שהמערער נהנה מתחזוקת השטחים הציבוריים של הבניין ומסל השירותים הכולל מים, חשמל, גינון, מנוי בקאנטרי והוצאות שוטפות נלוות בבית, הממומנות מכספי המשיבה (המרכזת כספי כל דיירי הדירות), לא מצא המערער לנכון לשלם חובותיו או לשאת בהוצאות השירותים מהם הוא נהנה.
לאחר שהמערער בחר להתעלם ממכתביה ואזהרותיה, הגישה המשיבה תביעה נגדו אשר נדונה בפני המפקחת.
המערער הגיש בקשה לדחיית התובענה על-הסף.
בתאריך 18.8.02 נדחתה בקשתו על-ידי המפקחת.
בתאריך 22.8.02 הגיש המערער בקשה לביטול החלטת המפקחת לביטול הבקשה לדחיית הבקשה למחיקת התביעה על-הסף בטענה כי החלטת המפקחת התקבלה בטרם חלף המועד שנקצב לו להגשת תשובה לתגובת המשיבה על בקשתו לביטול החלטת המפקחת.
בתאריך 1.9.02 דחתה המפקחת את בקשתו של המערער מהטעם שהמערער לא עמד בדרישות הפרוצדוראליות מאחר שהגיש את תגובתו (בתאריך 22.8.02) 4 ימים לאחר תום המועד בו היה אמור להגישה ( בתאריך 18.8.02).
המערער לא השלים עם החלטותיה אלה של המפקחת ומכאן הערעור שבפני.
המחלוקת
המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשתי שאלות.
האחת, שאלת סמכותה העניינית של המפקחת לדון בתביעה, וקיומה של עילת תביעה.
והשניה, האם ההסדר החוזי של המערער עם חברת הניהול גובר על הוראת חוק המקרקעין בכל הנוגע לרכוש משותף.
מחיקה בשל חוסר עילה
טוען המערער, כי המשיבה לא הוכיחה קיומו של רכוש משותף וכן את שיעור חלקו של המערער ברכוש המשותף על פיו נקבע חובו של המערער כלפי המשיבה, אשר-על-כן, טוען המערער, כי בהיעדר עילת תביעה בטלה התביעה מעיקרה. עוד הוא מציין כי בבקשתו לסילוק התביעה על-הסף התריע בפני המשיבה על חסר מהותי זה אשר לא תוקן בתגובתה על בקשתו לסילוק על-הסף של התביעה.
המערער מדגיש כי הסיבה להימנעות מאזכורו של הרכוש המשותף וחלקו של המערער ברכוש זה נובע מהעובדה שבפועל לא קיים רכוש משותף בשטח הבית ועל-כן טעתה המפקחת כאשר דחתה את בקשתו לסילוק על-הסף.
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") קובע כי רכוש משותף הינו רכוש המוקנה לכלל דיירי הבית המשותף בין אם נרשם כבית משותף.
" פרק ו': בתים משותפים סימן א': הוראות כלליות
52. הגדרות
בפרק זה, וכן בסימן ד' לפרק ט':
"רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת." (ההדגשות שלי – ש.ד.)
ובין אם לא נרשם ככזה:
"פרק ו'1: בתים שאינם רשומים כבתים משותפים
77א. הגדרות (תיקונים: התשל"ז, התשל"ח)
בפרק זה:
"רכוש משותף" – כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מיקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת." (ההדגשות שלי – ש.ד.)
וההגיון מצביע על מספר מתקנים הקיימים בבתים בהם מתגוררים מספר דיירים ואשר אינם קניינו הפרטי של מי מדרי הבית המשותף כגון חדר מדרגות, מקלט, שביל הכניסה לבית המשותף, מתקנים לאספקת חשמל כללית וכו'. אשר הוצאות אחזקתם מוטלות על כלל המשתמשים בהם.
תקנה 73(2)(ב) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969 (להלן: "התקנות"). קובעת כי בכתב התביעה יופיע פירוט הרכוש המשותף בבית שאינו רשום כבית משותף:
"73. כתב התביעה יכיל את הפרטים כאמור בתקנות סדר הדין האזרחי, התשכ"ג-1963 ואת הפרטים הבאים:
…
(2) בסכסוך בבית שאינו רשום כבית משותף – את הפרטים שבפסיקה (1) וכן את הפרטים הבאים:
(א) …
(ב) פירוט הרכוש המשותף, לפי העניין."
והמערער טוען שלא זו בלבד שלא הוכח קיומו של רכוש משותף בבניין הנ"ל, כתב התביעה אינו עונה על דרישת התקנות.
טענת המערער כי הבית אינו בית משותף שכן אין בו רכוש משותף סותרת את האמור בחוזה שבין המערער לחברת רוקוקו אינטרנשיונל לימיטד וחברת אכד יצוא (1982) בע"מ (להלן: "חוזה המכר") מהן רכש את הדירה הואיל ובסעיפים 9.1 ו- 9.2 לחוזה המכר נקבע כי השטחים הציבוריים בבית יהוו רכוש משותף לשימושם של בעלי הזכויות בבית, תוך הדגשה כי פרשנות המונח רכוש המשותף תעשה בהתאם לפירושה על-פי חוק המקרקעין.
"9.1 השטחים הציבוריים של המלון בחוזה זה משמעם: כל שטחי הגינה, שטחי החניה, טרקלין הכניסה, המעברים ודרכי הגישה לדירות, הצבועים בצבע ירוק בתרשים המצורף כנספח 'ג' לחוזה זה.
9.2 החברה מתחייבת לכל בעלי זכויות החכירה בדירות במלון… זכות מעבר בשטחים הציבוריים, כאילו היו השטחים הציבוריים 'רכוש משותף' בבית משותף, לפי חוק המקרקעין…"
כן נקבע בחוזה שנחתם בין המערער לחברת הניהול כי השטחים הציבוריים פירושם כל שטח בתחום הבית אשר החברה (כמפורט בחוזה המכר) ייעדה אותם לשימוש במשותף על-ידי כלל דיירי הבית וזאת להבדיל משירותים מיוחדים להם אחראית חברת הניהול אשר מסופקים לכל דייר באופן אישי בכפוף להזמנתו של בעל הזכויות בדירה וכן בכפוף לתשלום בגין שרות מיוחד זה.
תניות חוזיות אלה משמיטות את הקרקע מתחת לטענת המערער כי הבית נעדר רכוש משותף.
ובאשר לטענה הדיונית, לאחר שעיינתי בכתב התביעה שהוגש על-ידי המשיבה בתיק 179/02, הכולל תאור של הנכס (סעיף 2 לכתב התביעה), פירוט ההוצאות שבהן נושאת הנציגות (סעיף 5) והפניות לחוזה ותשריט (סעיף 3), הגעתי למסקנה כי המשיבה מלאה את דרישת התקנות ופרטה מהו הרכוש המשותף ומהן החובות אותם חב המערער בשל סירובו לשלם עבור ניהולו השוטף של הבית ותחזוקתו. על-כן דין טענה זו להידחות.
המערער מוסיף וטוען כי היעדר הפירוט הנטען משמעותו חוסר עילת התביעה ועל-כן היה על המפקחת למחוק את תביעת המשיבה או להורות לה על תיקון כתב התביעה ומשלא תוקן כתב התביעה והתקיים דיון בקדם משפט היה על המפקחת למחוק את תביעת המשיבה.
ברם, מכתב התביעה עולה כי המשיבה ציינה בקווים כללים מהו הרכוש המשותף אשר המערער ממאן לשלם בעבורו, כפי שעולה מסעיף 5 לכתב התביעה. ומשדחיתי את טענות המערער בסוגיה זו יש לדחות גם את טענת חוסר עילת תביעה.
אם סבור המערער כי הפירוט לוקה בחסר פתוחה בפניו הדרך לבקש פרטים נוספים.
סמכותה של המפקחת
לטענת המערער מאחר שהבית לא נרשם ואף אינו עתיד להירשם בפנקס הבתים המשותפים, או לחילופין גם אם יוכר כבית משותף, בשל היעדר רכוש משותף אינו נכנס בגדר סעיף 72 לתקנות הקובע כי יישוב סכסוכים בבתים משותפים ושאינם משותפים יתברר בפני המפקחת. ברם בפרק ו'1 לחוק, בסעיף 77א מוגדר "בית" אשר למרות שאינו רשום כבית משותף מצוי בסמכות המפקח: "מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף". וכן מהו הרכוש המשותף בבתים אשר אינם רשומים כבתים משותפים: "כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מיקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת" (ההדגשה שלי – ש.ד.).
מכאן אני מסיקה כי למפקחת נתונה הסמכות לדון בתביעה מכוח סעיף 77ב לחוק הקובע כי:
"סעיפים 56, 57, 58, 59א עד 59ז, 62(א), 65 ו- 68 עד 70, 71, 71א עד 71ד, ו- 72 עד 77 יחולו על בית לפי פרק זה, בשינויים המחוייבים."
להדגיש כי בסעיף 58(א) לחוק נקבע כי:
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים על-פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבעו בתקנון שיעור השתתפות אחר."
מכל האמור לעיל נראה כי בדין החליטה המפקחת לדון בתביעה שהוגשה על-ידי המשיבה מכוח סעיף 73 לחוק שכן יישוב המחלוקת אשר סבה סביב חובותיו של המערער כלפי המשיבה בגין הוצאות שוטפות, ניהול ואחזקה של הבית, נתונה לסמכותה השיפוטית הייחודית של המפקחת כאמור בסעיף 72 לחוק.
"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58…, יכריע בו המפקח."
לאור החלטתי כי בניגוד לטענת המערער יש לבניין רכוש משותף, כהגדרתו בסעיף 77א הנ"ל , דין טענת חוסר הסמכות להידחות.
עיקרון החוק אל מול חוזה הניהול
המערער טוען, כי בעת החתימה על חוזה רכישת הדירה חתם במקביל על חוזה עם חברת הניהול. חוזה זה מסדיר לטענתו, את היחסים החוזיים בין חברת הניהול לבין הדיירים בבית לרבות המערער אשר-על-כן יש לראות הסדר חוזי זה כתקנון המוסכם על כל הצדדים אשר גובר על הוראות החוק.
עוד טוען המערער כי מאחר שההסדר החוזי מהווה תקנון מוסכם על כלל דיירי הבית אזי, יש להחיל על המחלוקת נשוא דיוננו את הסייג שבסיפא של סעיף 58(א) הקובע כי ההשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף יקבעו על-פי התקנון קרי ההסדר החוזי ולא על-פי הוראות החוק, ומכאן מסיק המערער כי סמכותה של המפקחת לדון בתביעת המשיבה בטלה הואיל ולא מכוח החוק יקבעו החובות והזכויות ברכוש המשותף אלא מכוח ההסדר החוזי.
המשיבה מסכימה כי חוזה המטיל על חברת ניהול את האחריות לניהול השוטף והאחזקה של הרכוש המשותף בבית, ועל הדייר את החובה לשאת בהוצאות, מהווה תקנון מוסכם של הבית המשותף אך לעומת המערער גורסת המשיבה כי על-פי הוראת סעיף 58(א) לחוק חב המערער בחובת השתתפות בהוצאות החזקתו התקינה של הבית המשותף לרבות הוצאות שוטפות עבור הצריכה המשותפת וזאת מכוח החוק או הנוהג המקובל, ואין ההסכם עם חברת הניהול גובר על דרישת החוק.
אף אני סבורה כי המערער מנסה למצוא בהוראת סעיף 58(א) את שאין בו. כל מה שנקבע בסיפא של הסעיף הוא, שהדיירים רשאים לקבוע בתקנון את שיעור ההשתתפות בהוצאות על-פי מדד שונה מזה שנקבע בחוק אולם אין בסעיף הוראה לפיה קביעת שיעור ההשתתפות בתקנון משחררת דייר מתשלום חלקו בהוצאות או שוללת את סמכות המפקח.
המחוקק לא השחית מילותיו לריק עת קבע כי "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין או המקובלים על-פי נוהג…" והרי לא יעלה על-הדעת כי דייר הנהנה מתאורה ברכוש המשותף, השקיה וטיפול בשטחים הירוקים שסביב דירתו, טיפול שוטף ואחזקה של הדרכים המובילות לדירה שבבעלותו הפרטית, לא יישא בהוצאות השוטפות המחוייבות על-פי דין.
יתרה מכך על-אף הסכם ההתקשרות של המערער עם חברת הניהול שנערך בשנת 1990, בו נקבע כי אחזקת הבית וניהולו השוטף יעשו על-ידי חברת הניהול, הסבה חברת הניהול, בשנת 1999, את זכויות הניהול לידי המשיבה שנבחרה על-ידי האסיפה הכללית, אשר באה במקומה לכל דבר ועניין לרבות תשלומים ותקבולים המיועדים להוצאות שוטפות בניהול ואחזקת הבית.
שינוי זה עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 6א(ג) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, (להלן: "חוק המכר"), הקובע כי תניה חוזית בהסכם הראשוני של דיירי הבית עם חברת הניהול, אשר מגבילה את זכותה של המשיבה להביא לסיום חוזה זה, תוקפה לא יעלה על שלוש שנים, אלא אם בחרה המשיבה להאריכו.
"6א(ג). תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף-קטן (א), השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחן יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על-ידי המתחזק…"
מאחר שחברת הניהול הסבה את זכויות הניהול לידי המשיבה והמשיבה התקשרה בחוזה עם חברת הניהול כי האחרונה תמשיך לנהל את הבית המשותף מכוח הרשאתה של המשיבה. לאחר פרק זמן משהחליטה המשיבה כי אינה ממשיכה את ההתקשרות החוזית עם חברת הניהול, קמה לה הזכות שלא להאריך את חוזה הניהול עם המשיבה, ולקבל על עצמה את סמכויות הניהול ואחזקת הבית.
לפיכך אין הסכם הניהול גובר על הוראת החוק וטענתו של המערער כי יש להעדיף את חוזה הניהול אינה יכולה להתקבל.
מעבר לדרוש אציין כי המערער מלין על חוסר תום-ליבה של המשיבה אשר הגישה נגדו כתב תביעה בעוד שהיא זו המתנהגת ברשלנות, ללא סמכות, תוך גריפת רווחים אישיים לכיסם הפרטי של חבריה בוועד אלא שמן העובדות שהוצגו בפני המפקחת ומטענות הצדדים בפני עולה, כי המערער הוא שפועל בחוסר תום-לב תוך עשיית עושר ולא במשפט כאשר במשך שנים הוא נמנע מלשלם עבור הוצאות שוטפות של ניהול ואחזקת הבית הן בתקופת החוזה עם חברת הניהול והן בתקופה בה מטפלת המשיבה בענייני הבית.
לאור האמור לעיל החלטתי לדחות את הערעור."
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
