1. הדין
סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:
"52. הגדרות
בפרק זה, וכן בסימן ד' לפרק ט':
"בית" – מבנה של קבע, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה;
"דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
"בית משותף" – בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים;
"בעל דירה" – לגבי דירה שהוחכרה לדורות – החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות, לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלעניין פרק זה לא יראו אותם כבעלי דירה;
"רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."
2. "דירה" ו"רכוש משותף"
המונח "דירה" מוגדר כ- "חדר או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".
מאידך, רכוש משותף מוגדר באופן שיורי, ולפיו "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".
סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע הגדרה שיורית לרכוש משותף – "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות". בסעיף צויין גם, כי הגג הוא חלק מן הרכוש המשותף אלא אם ייקבע אחרת על-ידי הצדדים. כפי שיוסבר, להבחנה זו בין דירות (ובכלל זה, חלקים מוצמדים) לבין הרכוש המשותף נודעת חשיבות, נוכח השלכותיה על זכות השימוש בחלקים אלה (ראו יהושע ויסמן "יחד ולחוד בבית משותף" משפטים ט"ז (תשמ"ו) 197, 198-197). בסעיף 55(א) לחוק המקרקעין נקבע, כי לכל דירה בבית המשותף יוצמד חלק בלתי-מסויים מן הרכוש המשותף. משמעות הדבר היא, כי כל עוד לא הוצמד הרכוש המשותף לדירה מסויימת, אין בידי בעלי אותה דירה זכויות קנייניות בלעדיות בחלק מסויים מהרכוש המשותף (ראו ע"א 11965/05 עזבון המנוח קליין נ' שרון (לא פורסם), פסקה 33 לפסק-דינה של השופטת נאור).
בעלי הדירות בבית המשותף רשאים להגיע להסכמות ביניהם לגבי אופן השימוש ברכוש המשותף ולשינוי הזכויות בו, אך שינויים אלה מחייבים הסכמת השותפים (יצויין, כי להחלטות מסוגים שונים נקבע רוב שונה – ראו לדוגמה סעיפים 59ו' ו- 71ב' לחוק המקרקעין), וזאת כדי למנוע מצבים בהם שותפים יקבלו החלטות, החורגות מדל"ת אמותיהם, והפוגעות בזכויות שותפיהם. כך למשל, בסעיף 62 לחוק נקבע, כי אין לשנות בתקנון את זכויותיהם של בעלי הדירות אלא בהסכמתם; הוראה דומה נמצאת בסעיף 2 לתקנון המצוי, לפיו בעל דירה אינו רשאי לערוך בה שינויים, אשר יפגעו ברכוש המשותף ללא הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות {עע"מ 2832/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ ואח', תק-על 2011(1), 1045 (09.01.2011)}.
מאופיו של הרכוש המשותף עולה, כי הוא נועד לטובת הכלל. על-כן, לא מתקיימת בו בעלות נפרדת של אחד מבעלי הדירות {ת"א (שלום עפ') 12786-08-09 שגיא גנון נ' עובדיה בן שלמה, תק-של 2009(4), 9641, 9644 (2009)}.
בסעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבניה, אנו מוצאים הגדרה של "דירה" לעניין פטור מהיתר בניה עבור שינוי פנימי בדירה, כלהלן:
" "דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר."
הגדרה זהה מצויה אף בסעיף 52 לחוק המקרקעין ולעניינה נאמר ב- ע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ, פ"ד לה(3), 309, 317 (1981) כלהלן:
"המונח 'דירה' מתייחס לחדר או לתא או למערכת חדרים או תאים, היינו, לאזור בנוי, להבדיל משטח רצפה פתוח, שתחומיו חזותיים וברורים, כי אין לך חדר או תא, שאין לו רצפה, גג וקירות. מרכיב שני בהגדרת המונח 'דירה' מתייחס לייעודו של החדר או התא, והחלופות, הנכללות במרכיב זה, הן בעיקרן שתיים: חלקו האחד אדריכלי, וחלקו האחר מתייחס למטרה העניינית, אותה תשמש היחידה. המרכיב, אותו כיניתי אדריכלי, מתייחס למלים 'נועדו לשמש יחידה שלמה ונפרד', ותיאור זה הוא בגדר תוספת מצמצמת: אין די, לעניין זה, שמדובר על אזור המותחם בקירות, ריצפה ותקרה, אלא צריך שתיווצר יחידה שלמה ונפרדת, שיש לה קיום עצמי לאחת מן המטרות, שהובאו שם, שתיים מהן ספציפיות ואחת כללית, היינו, 'מגורים' או 'עסק', שהן מטרות ספציפיות, או 'לכל צורך אחר', שהוא, כמובן, ביטוי כללי, החובק עולם ומלואו."
(וראו רע"פ 11191/07 ברדה נ' מדינת ישראל – הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (25.05.2008))
בפסיקה נקבע כי קיומו של מטבח נפרד אינו תנאי שאין בלתו לעצמאותה של יחידת הדיור, ולא כל "דירה" חייבת לכלול חדר מטבח או כיור נפרד, ובהתקיים יתר התנאים האמורים, די אף בשקע חשמלי שאליו ניתן לחבר מכשירי חשמל שונים כמו מקרר, מיקרוגל או תנור כלשהו כדי למלא את הפונקציה של מטבח (ע"א (מחוזי ת"א) 1008/99 מקביאן נ' הילנגר (03.08.2000); ע"פ (מחוזי ת"א) 80028/99 מדינת ישראל נ' רוסנו (21.09.2000); עפ"א (מחוזי ת"א) 80071/99 ישראל פלס עו"ד נ' מדינת ישראל (27.02.2001) – כל פסקי-הדין הנ"ל עסקו בפיצול דירה למספר יחידות דיור). מכל מקום, הוועדה התרשמה כי קיים פוטנציאל גבוה לשימוש בתוספת הבניה כיחידת דיור נפרדת מאחר שניתן בנקל להוסיף מטבח ליחידה הנבנית (ראו בהיקש, ע"א 2170/03 שכנר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד נט(2), 250, 257 (2004) לעניין הגדרת דירה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963). מכאן, שהיעדר מטבח בקומה השניה, אינו שולל את ראיית מערכת החדרים מושא ההיתר המתבקש כיחידת דיור הנושאת את עצמה.
{עע"מ 9311/11 רמי יובל נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ת"א ואח', תק-על 2013(1), 5891 (12.02.2013)}
בבית המשותף קיימים שני מרכיבים הכרחיים, הדירות והרכוש המשותף (יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף (1997), 375 (להלן: "ויסמן")). הגדרתה של "דירה" בחוק המקרקעין מופיעה בסעיף 52…
נקבע כי המונח "דירה" כולל שני מרכיבים: המרכיב האחד מתייחס לכך כי מדובר באזור בנוי, שתחומיו חזותיים וברורים, מאחר ואין חדר או תא, שאין לו רצפה, גג וקירות. המרכיב השני מתייחס לייעודו של החדר או התא. אין די בכך, שמדובר על אזור המתוחם בקירות, ריצפה ותקרה, אלא צריך שתיווצר חלקה שלמה ונפרדת, שיש לה קיום עצמי לאחת מן המטרות שהובאו בחוק. (ע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ, פ"ד לה(3), 309, 317 (1981)). משמעות המונח "דירה" בחוק רחבה יותר איפוא ממשמעות המונח בלשון בני-אדם. כפי שמציין פרופ' י' וייסמן בספרו:
"הדירות שמדובר בהן אינן חייבות להיות במשמעות המילונית של המילה דירות, דהיינו, מקום למגורים. תא המשמש לכל צורך שהוא (כגון מחסן) מספיק כדי שייחשב כ'דירה', בהקשר של בתים משותפים, ובלבד שמדובר בחלקה שלמה ונפרדת. התנאי בדבר היות הדירה חלקה שלמה ונפרדת מחייב שהן מבחינה חזותית הן מבחינת היעוד התא הוא נפרד ואינו מהווה חלק מחלקה אחרת שבבית, כגון שיש לו כניסה נפרדת, מונה חשמל נפרד ואספקת מים עצמאית."
(ויסמן לעיל, 355)
מכאן שתנאי הכרחי הוא שמדובר בחלקה שלמה ונפרדת הן מבחינה חזותית והן מבחינת יעוד התא. כך למשל נמצא כי מחסן במרתף שנועד לשמש את אחת מדירות הבית, לא יחשב כדירה לאור הכוונה שהוא יהיה נספח לדירה. בדומה, העובדה כי לחדר מסויים אין כניסה נפרדת, יכולה להעיד כי אין מדובר בחלקה עצמאית. דוגמה נוספת יכולה להיות מחסן שאינו משמש לכל מטרה ואינו מחובר לחשמל ולמים, מחסן שכזה אינו נחשב כדירה וזאת על-אף שהיה רשום ככזה (ויסמן לעיל, 390 והאסמכתאות שם) {ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון, פרופסור ואח', תק-על 2009(3), 3111 (27.08.2009)}.
משילוב הגדרות "דירה" ו- "רכוש משותף" כמפורט בסעיף 52 לחוק המקרקעין עולה כי בניגוד לחלק מדירה המשמש "יחידה שלמה ונפרדת" למגורים, לעסק או לכל צורך אחר, הרי רכוש משותף מיועד לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. ובמילים אחרות, יחידה מסויימת אינה יכולה להוות חלק מהגדרת דירה ובה בעת לשמש את כל או מרבית הדיירים בבניין {ת"א (שלום חי') 2809-08 רימה בידר נ' אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ, תק-של 2010(1), 26528, 26529 (2010)}.
נעיר כי בעיקרון מהווה גג בניין בבחינת רכוש משותף {מסקנה זו נלמדת מהוראת סעיף 52 לחוק המקרקעין, שם נקבע כי "'רכוש משותף' – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות ולרבות הקרקע הגגות, הקירות החיצוניים…"; ראה גם ת"א (שלום ת"א) 52351-07 יוסף ורד נ' אבשלום דיין, תק-של 2009(4), 17511, 17514 (2009)}.
יתר-על-כן, הלכה היא כי "כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה, אין לפרט אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקלה ובהסקת מסקנות בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא ותחומי הפרט מאידך גיסא" {השווה גם ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2), 807 (1980)}.
צירוף שתי ההגדרות זו לזו {"רכוש משותף" כאמור בתקנון המצוי ו"דירה" כאמור בסעיף 52 לחוק המקרקעין} מביא להבנה, כי "רכוש משותף" הוא כל מה שאינו רשום כ"דירה" כהגדרתה בחוק, ומיועד לשמש את כל בעלי הדירות בבית, ולמצער את מרביתם.
"רכוש משותף" מוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין על-פיו "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".
בחישוב הרכוש המשותף יש להפחית את "החלקים הרשומים כדירות". במילים אחרות, כדי לדעת מהו הרכוש המשותף בבית המשותף יהיה התהליך כזה, יהיה צורך לקחת את תשריט הבית "לנכות" ממנו את "הדירות", וכל "היתרה" שתישאר בתשריט לאחר ניכוי זה הוא הרכוש המשותף {ע"א (מחוזי יר') 190/84 דיבון נ' הממונה על מרשם המקרקעין, פ"מ מה(2), 265 (1985); ת"א (מחוזי יר') 6417/04 שלום חדד נ' ראובן יוסף חסידים, תק-מח 2008(1), 901, 904 (2008)}.
בהגדרה זו של המונח "רכוש משותף" בחר המחוקק בטכניקה משולבת, שיורית, מחד, ומדגימה-מפרטת, מאידך, ושתיהן משלימות זו את זו. רכוש משותף הוא כל מה שאיננו דירה; ודוגמאות נתן המחוקק לחלקים העונים על הגדרה שיורית זו, כגון קרקע, גגות, קירות חיצוניים וכדומה.
והסיפא להגדרה חלה על אותם חלקים בבית המשותף שאינם בחינת "דירה", כלומר אם מצאנו, כי החלק בו עסקינן איננו מהווה "דירה", עדיין עלינו לבחון האם הוא מסוג החלקים בבית המשותף, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
מסקנה זו, לפיה הסיפא חלה על הרישא {משמע ההגדרה השיורית של רכוש משותף} מתבקשת, משום אופיו של הרכוש המשותף, רכוש המתאפיין בייעודו לשימוש של כל או מרבית בעלי הדירות, להבדיל מבעל דירה אחד או בעלי דירות אחדים, והגדרה שיורית לבדה, המכניסה לגדרו של המושג "רכוש משותף" כל דבר שאיננו דירה, עשויה לחטוא לכוונת המחוקק בהגדירו רכוש משותף ככזה שהשימוש בו מיועד לכל או למרבית הדיירים.
מסקנה זו מתיישבת היטב עם הפירוש המילולי-תחבירי שיש ליתן למשפט ההגדרה של הרכוש המשותף, ומשהיא מתבקשת מתוך תכלית ההגדרה שבחוק – כי אז זהו הפירוש שיש ליתן למושג הנדון, משמע "רכוש משותף".
כאמור, חוק המקרקעין אינו מגדיר את ה"רכוש המשותף" "הגדרה חיובית" אלא "בהגדרה שיורית", כלומר, כל החלקים בבית שאינם דירות הם רכוש משותף.
העובדה שהמחוקק טרח ומנה כמה מחלקי הבית באופן ספציפי אינה גורעת מההגדרה הכללית "השיורית". נראה כי ניתן וצריך להבין את ההגדרה כך: "כל חלקי הבית המשותף (לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד וכדומה) חוץ מן החלקים הרשומים כדירות".
אם-כן, סעיף 52 לחוק המקרקעין, מגדיר ברישא של הסעיף את המונח "רכוש משותף" על דרך האלמנציה, אם כי, בהמשך מפרט על דרך הריבוי חלקים בבניין הנחשבים לחלק מהרכוש המשותף.
המאפיין חלקים אלה של הבניין הינו השימוש הרגיל שיעשה באותם חלקים, והמכנה המשותף הינו כי שימוש זה דרוש וחיוני לכלל בעלי היחידות בבית המשותף, כך לדוגמה, חדרי מדרגות, שברור כי הם כוללים גם את החלל שמתחת לאותם מדרגות, מהוות חלק מהרכוש המשותף על-פי ההגדרה השיורית שברישא של הסעיף וגם על-פי ההגדרה שבסיפא של הסעיף.
מהותו של הרכוש המשותף מוגדרת בסעיף 52 לחוק המקרקעין. ואולם יש להבחין בין חלקים ממנו שמותר לבעלי הדירות להצמידם לדירה פלונית לבין אחרים שההצמדה לגביהם היא אסורה בכל הנסיבות ואלה יהיו תמיד מיועדים לשימושם של כל בעלי הדירות {ע"א 402/80 אתגר הקלוב הישראלי החדש נ' מ.ב.א. החזקות, פ"ד לה(3), 309 (1981)}.
זאת ועוד. מותר להצמיד גג של בית משותף לדירה פלונית, משמע אין הגג נמנה על אותם החלקים שהצמדתם אסורה מבחינת החוק – ובלבד שנתקיימו כמובן תנאים המרשים זאת מבחינת הרשאה בלשון ברורה בחוזה ההתקשרות בין הקבלן לבין רוכשי הדירות.
ההבחנה המתוארת עולה מנוסחה של הגדרת "רכוש משותף" וממהותו של רכוש כגון זה: גרם המדרגות המוליך לדירות יהיה, למשל, לעולם רכוש משותף לפי טיבו וטבעו, בין אם יאוזכר מפורשות ברשימת חלקי הבית, הנכללים ברכוש המשותף, או לאו. ואולם גג או מרתף יכולים גם להיות צמודים לדירה מסויימת, והוא, כמובן, אם ננקטו הצעדים הנאותים כדי לבטא החלטה והסכמה זו בכתובים, ובין היתר, בתקנון {ראה בעניין זה גם ע"א 266/80 גדעון הרם נ' אייזנברג דורפמן חברה לבניין בע"מ, פ"ד לז(1), 434 (1983)}.
באשר לחדרי שירותים, ולחדר המחסן, אלה אינם מהווים חלק מהרכוש המשותף מכוח ההגדרה המרבה שבסיפא של סעיף 52 לחוק המקרקעין, אולם, כן נחשבים כחלק מהרכוש המשותף על-פי הרישא של סעיף 52 לחוק המקרקעין, ההגדרה על דרך האלמינציה, מאחר ואינם מהווים "יחידה" נפרדת שתשמש את המטרה לה נועדה.
לגבי חדר התחזוקה, הדבר בספק משום שחדר יכול אולי להוות יחידה נפרדת שתשמש לצורכי מסחר, שזאת המטרה של היחידות השונות בקניון, גם אם הוא בשטח קטן. מה עוד שלעיתים והמטרה המוצהרת הרשומה לגביו בתשריט הינה "חדר תחזוקה". הספק בעניין החדר עולה משום רישום המילים בתשריט.
על-אף-זאת, נראה כי ומאחר ועל-פי הגדרת רכוש משותף על-פי חוק המקרקעין, חדר זה אינו נחשב לחלק מהרכוש המשותף – אין עוד חשיבות למה שנכתב על גבי התשריט, מה עוד והמילים "חדר תחזוקה" אינם חד-משמעיות ואין פירושן בהכרח כי אותו חדר מהווה חלק מהרכוש המשותף.
ב- ת"ק (תביעות קטנות ת"א) 6572/06 {ניב אורי נ' דוד א. קשישביץ, תק-של 2006(4), 17575, 17576 (2006)} קבע בית-המשפט כי במקרה דנן מדובר בצנרת מים, המתאפיינת ביעודה לשרת את דירת הנתבעים ואותה בלבד, לפיכך היא אינה מהווה "דירה" ואף אינה מהווה "רכוש משותף".
ברם, 'והרי גם דירה היא בבחינת 'מקרקעין' לכל דבר ועניין, היא אף נרשמת כיחידת מקרקעין נפרדת, בה ניתן לעשות עסקאות בנפרד כבכל מקרקעין', (שם, שם)
ולפי סעיף 1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 "בחוק זה – "מקרקעין" – קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה", ולפי סעיף 12 לחוק 'הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר'.
עולה מן האמור לעיל שצנרת המים המגיעה לדירתם של הנתבעים, אף בשלב בו היא עוברת בקיר דירתו של התובע, ובלבד שמדובר בקטע שאחרי ה"חנוכיה" ועד לדירת הנתבעים נמצאת היא בבעלות הנתבעים.
על-פי סעיף 44(א) לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) 'מטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם'.
בית-המשפט סבר כי ניתן לומר שמי שמשתמש בדירה עם צינור פגום 'מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו', כלשון עוולת המטרד, זו גם מסקנתי מכלל "הדבר מעיד בעד עצמו", דהיינו – הנטל על הנתבעים להוכיח שלא התרשלו ולא על התובע, ולא מצאתי כי הנתבעים הוכיחו דיים כי אחזקת הצנרת על ידם, במיוחד לאחר שלטענתם הוחלף בה צינור על-ידי מאן דהוא אחר שאינו התובע, קודם זמנו של התובע כבעלים במקרקעין שנפגעו, והפעולות שנקטו – או אולי הפעולות שנמנעו מלנקוט ביחס לאותה צנרת כשזו היתה טענתם, היתה אחזקה מספקת על-מנת להעלות נטל של היעדר אחריות מצידם.
הרכוש המשותף הוא כידוע, קניינם של כל בעלי הדירות בבית המשותף ואין למי מהם זכות לעשות בו שימוש ייחודי.
חוק המקרקעין קובע הוראות שונות ביחס לשינויים שונים שהדיירים בבית המשותף רשאים לעשות וקובע מהו הרוב הדרוש לכל אחד מהם {ראה לדוגמה סעיף 31 לחוק המקרקעין}.
כל בעל דירה גם אינו בן-חורין לעשות ברכוש המשותף ככל אשר יעלה על ליבו, מעין "הישר בעיניו יעשה", כשאין באותו עניין החלטה של האסיפה הכללית. גם זה לא יאפשר חיי שכנות טובה בבתים משותפים.
יוער כי בעל דירה יכול להשתמש ברכוש המשותף שימוש רגיל באורח סביר, שלא הוסדר על-ידי אסיפה כללית, ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים {ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1), 645 (1974)}.
שימוש סביר הוא שימוש שלא ימנע שימוש כזה מבעלי דירות אחרים. "שימוש סביר" הינו סוג של שימוש ברכוש המשותף שעונה על הצרכים הלגיטימיים של בעלי הדירות בבית המשותף והן של אפשרות הקיום בו בצורה נאותה ומתקבלת על הדעת. שימוש שכזה צריך שיהיה סביר ורגיל לפי תנאי הזמן והמקום {ת"א (שלום יר') 3157/06 נציגות ועד הבית ברח' יהושע בן נון 43 נ' שלמה לוברבוים, תק-של 2010(1), 34541 (2010); ראה גם ע"א 302/63 רייס נ' קופף, פ"ד יח(3), 309, 315 (1964)}.
ב- ת"א (שלום קר') 2107-07 {יעקב רביב נ' עומרי אשור, תק-של 2011(2), 56097 (2011)} נדונה השאלה האם מרפסות הדירות במבנה, כגון המרפסת של דירת הנתבעים כלולה בשטח הדירה או בשטח המוצמד לדירה?
בית-המשפט קבע כי ניסיונם של התובעים לטעון, כי מרפסת, אשר נמצאת בקומה שבה נמצאת רק דירת הנתבעים ולפחות לכאורה השימוש הטבעי בה מיוחד לדירה זו, ואין כל קשר בינה לבין שאר חלקי הבניין, היא "רכוש משותף" – לא יצלח.
התובעים ניסו לטעון, כי כלל אין מדובר במרפסת, כי אם בגג בלבד. טענה זו לא נסמכת על כל ראיה ממשית.
עוד נקבע כי הבניה שבוצעה בדירת הקומה העליונה בוצעה אכן בשטח הפרטי השייך לדירה זו, ולא בשטח הנכלל ב"רכוש המשותף".
אכן, בדרך להשגת מטרותיהם פעלו הנתבעים תוך הפרה של צו אחד לפחות של בית-המשפט {אם לא יותר}, דבר שנדון במסגרת הליך נפרד לפי פקודת בזיון בית-המשפט, ומבלי שקיבלו היתר לבניה {כאשר הם עצמם מודים, כי אין אחוזי בניה נוספים}, אך עירוב שאלת היתרי הבניה לשאלת הבעלות הוא עירוב מין בשאינו מינו. תיק זה עניינו תביעה אזרחית בטענה לבניה בשטח השייך לדיירי הבניין כולו במשותף. שאלת בניה ללא היתר ראוי לה שתידון בפני בית-המשפט לעניינים מקומיים בהליך שונה לחלוטין, כאשר הצד הרלוונטי הוא הרשות המקומית.
ב- ת"א (שלום ת"א) 59469-05 {דוידזון מאיר נ' זכרוני מירי, תק-של 2009(3), 18864, 18870 (2009)} קבע בית-המשפט כי על יסוד מקבץ הראיות שהוצגו לו הינו דוחה את טענת התובעים וקובע כי המרפסת מהווה חלק בלתי-נפרד מן הדירה וכי לא היה כל צורך על-פי המצב המשפטי ששרר ערב רישום הבניין כבית משותף לציין זאת.
איזנשטיין אריה בספרו {יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי, בתים משותפים} גורס כי "גם גג המהווה מרפסת לדירה שעל ידה ניתן לרושמו כמרפסת לא מקורה אין הכרח להצמידו לדירה או לרושמו כרכוש משותף זאת בתנאי ששטח הגג משתלב עם הדירה באופן טבעי והדירה הכוללת את הגג מהווה יחידה שלמה ונפרדת כהגדרתה בסעיף 52 לחוק ושטח הגג מבחינה פונקציונאלית ארכיטקטונית וחזותית הוא חלק בלתי-נפרד מן הדירה".
ב- ת"א (שלום יר') 3157/06 {נציגות ועד הבית ברח' יהושע בן נון 43 נ' שלמה לוברבוים, תק-של 2010(1), 34541 (2010)} קבע כב' השופט יצחק שמעוני כי אין חולק כי החצר הסמוכה לדירות הנתבעים היא חלק מהרכוש המשותף.
הנתבעים עצמם מודים בכך ואינם טוענים כי מדובר ברכושם הפרטי. הנתבעים עושים בחצר זו שימוש ייחודי ותופסים בה חזקה ייחודית. גידור המתחם, תיחומו בגדרות ושערים, אינם עולים בקנה אחד עם שימוש משותף, שרשאים לעשות כל הדיירים בבית המשותף. אין זה סביר וראוי כי כדי להיכנס לחצר משותפת יש צורך לבקש מפתח מהנתבעים. על-כן הכניסה חייבת להיות נגישה ללא כל תנאי.
כך גם הצבת מתקני קבע בחצר המשותפת, אינה בגדר שימוש שכזה, וכן בניית מרפסת ומדרגות בחצר המשותפת.
יחד-עם-זאת, בקשר למרפסת ולמדרגות, נראה כי התובעים השהו תביעתם יתר-על-המידה ובית-המשפט שוכנע כי מה שבאמת הפריע להם הוא השימוש הייחודי על-ידי גידור והצבת שער המעיד על סיפוח השטח.
אשר לפתחים בקירות החיצוניים של הבית המשותף בדירות הנתבעים קבע בית-המשפט כי ברגיל, פתיחת פתח בקיר החיצוני הינה פעולה המצריכה הסכמה של רוב בעלי הדירות.
ואולם, במקרה דידן, בשים לב להיעדר מחאה מיד עם פתיחתם ולאור השיהוי בהגשת התביעה, בית-המשפט לא מצא כי פתיחת פתחים אלה לכשעצמה, מהווה שימוש ברכוש המשותף אותו יש לאסור.
יחד-עם-זאת, בית-המשפט התרשם כי כניסת אורחים רבים מכניסות אלה, לרכוש המשותף, במקום הסמוך לחדרי שינה של דייר הבית, פוגעת ומפריעה לשכנים, ועל-כן, אינו מהווה שימוש סביר. לפיכך, הורה בית-המשפט כי הכניסה והיציאה מפתחים אלה אל הרכוש המשותף, תהא אסורה.
אשר לפיר הבניין טענו התובעים, כי הנתבעים סיפחו את פיר הבניין משותף אל דירתם והוציאו קו ביוב שהיה בו והעבירו אותו לחצר האחורית. בנוסף, התקינו בפיר הבית המשותף תנור חימום שהסב רעש וזיהום אוויר קשה לדיירי הבית. אמנם, בין הצדדים הושג בעבר הסדר ועל-פיו נמנעים הנתבעים מלהפעיל את התנור, אך התובעים מבקשים להורות לנתבעים להסיר את התנור מפיר הבניין ולהימנע מלהציב תנור או מתקן אחר בפיר.
מנגד, הנתבעים טענו, כי התנור לא הוסר בהסכמת מר לוי, הדייר לו הפריע התנור, והוא אינו מפריע לאיש שכן הוא אינו פועל.
בעניין זה, מצא לנכון בית-המשפט להותיר את המצב כפי שהוא. יחד-עם-זאת, נוכח ההפרעה והמטרד שנגרמו לנתבעים בעבר מהפעלת התנור, הורה בית-המשפט, איפוא, לנתבעים להימנע מהפעלת תנור שצינורותיו נמצאים בפיר הבית המשותף.
ב- ע"א 11965/05 {עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון, פרופסור, תק-על 2009(3), 3111, 3122 (2009)} קבע בית-המשפט:
"סיווגה של חלקה 17/1 – האם חלקה נפרדת או חלק מהרכוש המשותף?
32. תחילה עלינו להכריע האם חלקה 17/1 היא אכן חלקה נפרדת כפי שטוען המערער, או שמדובר בחלקה פיקטיבית המהווה חלק מהרכוש המשותף, כפי שטוענים המשיבים וכפי שקבע בית-המשפט המחוזי.
בבית המשותף קיימים שני מרכיבים הכרחיים, הדירות והרכוש המשותף (יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף (1997), 375 (להלן: ויסמן)). הגדרתה של "דירה" בחוק המקרקעין מופיעה בסעיף 52:
'חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש חלקה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר.'
נקבע כי המונח "דירה" כולל שני מרכיבים: המרכיב האחד מתייחס לכך כי מדובר באזור בנוי, שתחומיו חזותיים וברורים, מאחר ואין חדר או תא, שאין לו רצפה, גג וקירות. המרכיב השני מתייחס לייעודו של החדר או התא. אין די בכך, שמדובר על אזור המתוחם בקירות, ריצפה ותקרה, אלא צריך שתיווצר חלקה שלמה ונפרדת, שיש לה קיום עצמי לאחת מן המטרות שהובאו בחוק. (ע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ, פ"ד לה(3), 309, 317 (1981)). משמעות המונח "דירה" בחוק רחבה יותר איפוא ממשמעות המונח בלשון בני-אדם. כפי שמציין פרופ' י' ויסמן בספרו:
'הדירות שמדובר בהן אינן חייבות להיות במשמעות המילונית של המילה דירות, דהיינו, מקום למגורים. תא המשמש לכל צורך שהוא (כגון מחסן) מספיק כדי שייחשב כ'דירה', בהקשר של בתים משותפים, ובלבד שמדובר בחלקה שלמה ונפרדת. התנאי בדבר היות הדירה חלקה שלמה ונפרדת מחייב שהן מבחינה חזותית הן מבחינת היעוד התא הוא נפרד ואינו מהווה חלק מחלקה אחרת שבבית, כגון שיש לו כניסה נפרדת, מונה חשמל נפרד ואספקת מים עצמאית.'
(ויסמן לעיל, 355)
מכאן שתנאי הכרחי הוא שמדובר בחלקה שלמה ונפרדת הן מבחינה חזותית והן מבחינת יעוד התא. כך למשל נמצא כי מחסן במרתף שנועד לשמש את אחת מדירות הבית, לא יחשב כדירה לאור הכוונה שהוא יהיה נספח לדירה. בדומה, העובדה כי לחדר מסויים אין כניסה נפרדת, יכולה להעיד כי אין מדובר בחלקה עצמאית. דוגמה נוספת יכולה להיות מחסן שאינו משמש לכל מטרה ואינו מחובר לחשמל ולמים, מחסן שכזה אינו נחשב כדירה וזאת על-אף שהיה רשום ככזה (ויסמן לעיל, 390 והאסמכתאות שם).
33. "רכוש משותף" מוגדר אף הוא בסעיף 52 לחוק המקרקעין:
'כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.'
הגדרתו של הרכוש המשותף היא הגדרה שיורית. כל מה שאינו רשום כדירה מהווה חלק מהרכוש המשותף, למעט החלקים שהוצמדו לדירות (ויסמן לעיל, 381). חלקים שהוצמדו לדירות הינם חלק מהרכוש המשותף שבעלי הדירות בבית המשותף החליטו על הוצאתם והצמדתם לדירה פלונית. (ראו סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין). הצמדה חייבת להיות קשורה לדירה ואין היא יכולה לעמוד בפני עצמה. רק הצמדה לפי החוק מעניקה זכות קניינית בחלק שהוצמד (ראו אריה איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין, כרך שלישי, בתים משותפים, 113 (2001)).
אף-על-פי-כן, ישנם חלקים בבית המשותף שאותם לא ניתן להצמיד לדירות ואלו יישארו תמיד בגדר רכוש משותף, כפי שקובע סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין:
'בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן: התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות…'
34. האם יש לסווג את חלקה 17/1, כ"דירה" או כ"רכוש משותף"? חלקה 17/1 היא כאמור שטח בצורת "משולש" המצוי מתחת למדרגות הבניין המובילות, לפי קביעת בית-המשפט המחוזי, לקומת הקרקע בבניין. המערער כאמור, מבקש לראות בחלקה זו חלקה עצמאית ונפרדת. בעניין זה מקובלת עלי מסקנתו של בית-המשפט המחוזי לפיה חלקה 17/1 אינה מהווה יחידה עצמאית ולא מצאתי מקום להתערב בקביעה זו. חלקה 17/1 אינה עונה על הגדרה של "דירה" ולא ניתן לראות בה יחידה עצמאית ונפרדת, לא מבחינה חזותית ולא מבחינת היעוד שלה. יחידה 17/1 מהווה למעשה וכפי שקבע בית-המשפט המחוזי חלק מגרם המדרגות, אשר באופן אינהרנטי שייך לרכוש המשותף בבניין (ראו מיגל דויטש קניין כרך א', 662 (1997) (להלן: דויטש)).
35. מן הקביעה לפיה חלקה 17/1 היתה ועודנה חלק מהרכוש המשותף עולה המסקנה לפיה לא ניתן להצמיד את הגג וקומת העמודים לחלקה 17/1, וצדק בית-המשפט המחוזי בקביעתו לפיה לא ניתן להצמיד רכוש משותף לרכוש משותף (וראו דויטש לעיל, 665). כאמור הצמדה של חלק מרכוש משותף חייבת להיות ל"דירה" והיא מוגבלת לעסקאות שמכוחן עובר חלק מהרכוש המשותף לבעלותו של אחד מבעלי הדירות בבית המשותף (ראו ויסמן, לעיל, 410).
36. המערער טען כאמור כי במקרה שלפנינו נעשה שימוש בטכניקה מקובלת לפיה קבלן משאיר בידיו תא קטן אליו הוא מצמיד חלקים שונים מהרכוש המשותף שברצונו לשמור בבעלותו. אכן קיימת טכניקה המכונה גם טכניקת "הקולב המשפטי" (ראו דויטש לעיל, 664) לפיה משאיר הקבלן בבעלותו חלקה או תא קטן הנחשבים ל"דירה" לפי חוק המקרקעין, ו"תולה" עליה הצמדות שונות שברצונו לשמור בבעלותו הייחודית ואשר בעתיד יוכל לסחור בהן (וראו דויטש, שם; יהושע ויסמן "הצמדות בבתים משותפים" עיוני משפט י 611, 613 בה"ש 14 (התשמ"ה); עניין אתגר; לביקורת על גישה זו ראו אסף פוזנר "הצמדות בבתים משותפים" עיוני משפט יא 327, 332 (התשמ"ו)). המקרה שלפנינו אינו מצריך נקיטת עמדה באשר לטכניקת "הקולב המשפטי". נראה לי כי במקרה שלפנינו ירלון "הגזימה" ביחס לטכניקה של "הקולב המשפטי" בכך שהתיימרה ליטול לעצמה חלק ולו קטן מחדר המדרגות, וזאת, כפי שקבע בית-המשפט המחוזי, לא ניתן לעשות. משנמצא כי חלקה 17/1 אינה חלקה עצמאית אלא חלק מהרכוש המשותף, לא ניתן כאמור להצמיד אליה דבר."
ב- עמ"ק (מקומיים ר"ג) 147/08 {מדינת ישראל נ' ניסים עופר, תק-של 2009(2), 1417, 1418 (2009)) קבע בית-המשפט:
"ה"שינוי הפנימי" בו מדובר הוא "שינוי פנימי בדירה". דירה מוגדרת בהמשכו של סעיף 145 (א)(2) הנ"ל – "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר."
ב- ע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ, פ"ד לה(3), 309, 317 (1981), בהתייחס להגדרת דירה בסעיף 52 לחוק המקרקעין, הזהה להגדרת דירה בחוק, נקבע כי:
" 'המונח "דירה" מתייחס לחדר או לתא או למערכת חדרים או תאים, היינו, לאזור בנוי, להבדיל משטח רצפה פתוח, שתחומיו חזותיים וברורים, כי אין לך חדר או תא, שאין לו רצפה, גג וקירות. מרכיב שני בהגדרת המונח "דירה" מתייחס לייעודו של החדר או התא, והחלופות, הנכללות במרכיב זה, הן בעיקרן שתיים: חלקו האחד אדריכלי, וחלקו האחר מתייחס למטרה העניינית, אותה תשמש היחידה. המרכיב, אותו כיניתי אדריכלי, מתייחס למילים "נועדו לשמש יחידה שלמה ונפרד", ותיאור זה הוא בגדר תוספת מצמצמת: אין די, לעניין זה, שמדובר על איזור המותחם בקירות, ריצפה ותקרה, אלא צריך שתיווצר יחידה שלמה ונפרדת, שיש לה קיום עצמי לאחת מן המטרות, שהובאו שם, שתיים מהן ספציפיות ואחת כללית, היינו, "מגורים" או "עסק", שהן מטרות ספציפיות, או "לכל צורך אחר", שהוא, כמובן, ביטוי כללי, החובק עולם ומלואו.'
בשל הניתוק הפיסי של השטח המוצמד לדירת הנאשם יש לבחון את השטח המוצמד כשלעצמו ובאופן נפרד מהדירה בה מתגורר הנאשם בפועל.
האם בפנינו "תא"? התשובה לטעמי שלילית. במקרה דנן חניה 39א מוקפת בשלושה קירות ממ"ד כאשר החלק הפתוח פונה לחניה 39. אין באלה כדי ליצור תא או מערכת תאים. הן חזותית והן פונקציונאלית לא ניתן לומר כי מדובר בתא. התקנת תריס הגלילה היא ההופכת את המקום לתא.
זאת ועוד, אזור החניה הוא מקום שיש לציבור, דהיינו לאנשים אחרים מלבד הנאשם, גישה אליו ולעיניהם נגלית הבניה הנדונה. מבחינה זו התקנת היתריס הינה חיצונית ועל-כן גם מן הבחינה הזו אין מדובר בשינוי פנימי. הטענה של ב"כ הנאשם כי היתריס הותקן בקו החיבור בין שתי החניות ועל-כן הוא נבנה בתוך שטח החניה ולא פונה כלל לחלק החיצוני של החניה אין בה כדי לשלול את היבט החיצוניות שיש באותו תריס גלילה כאמור לעיל. פרשנות זו שמציע ב"כ הנאשם יכולה להוביל למסקנה כי כל מה שנבנה בתוך שטח החניה מותר ולא היא. לעניין זה מדובר לטעמי בשטח רצפה פתוח הנבדל משטח בנוי.
אינני סבור כי במקרה דנן הגנת זוטי דברים, כפי שטען ב"כ הנאשם, תעמוד לנאשם."
ב- ת"ק (תביעות קטנות יר') 2626/08 {מרדכי ג'אנו נ' מרים פטשניק, תק-של 2008(4), 29049, 29050 (2008)} קבע בית-המשפט כי בהסתמך על סעיף 52 לחוק המקרקעין, הנכס, במקרה דנן, הוא בגדר "דירה" כמשמעותה בחוק המקרקעין, גם אם הייעוד שנקבע לו בפועל על-ידי העיריה הוא של מחסן ולא של מגורים. זו הסיבה שבנסח הרישום (טאבו) נרשם הנכס כ"דירה".
יחד-עם-זאת, נכונה טענתה של מרים כי יעוד הנכס נקבע על-פי דיני התכנון והבניה, ועל-מנת להפכו ממחסן לדירת מגורים יש צורך בקבלת היתר בניה ושינוי יעוד המבנה, כפי שצויין במכתב של עיריית ירושלים נ/3, שהוגש על-ידי מרים במהלך הדיון שהתקיים בין הצדדים.
ב- ת"א (שלום ת"א) 16393/06 {יאורי נורית נ' וגרמן טובה, תק-של 2008(3), 15334, 15341 (2008)} קבע בית-המשפט כי מקלט הינו בגדר רכוש משותף כהגדרתו בסעיף 52 לחוק המקרקעין. לפיכך, כל סכום שכביכול הוציאה התובעת בגין שיפוץ המקלט, הגם ששיפוץ זה נעשה לצורך קבלת היתרי הבניה, הרי שדינו להתחלק בין כל דיירי הבית בכפוף להוראות התקנון המצוי לעניין קבלת החלטות בדבר הוצאות הקשורות בניהול הרכוש המשותף בבית.
ב- ת"א (שלום ת"א) 40687/04 {ניצה גולדשטיין נ' איתם רות, תק-של 2008(3), 11311, 11313 (2008)} קבע בית-המשפט כי עסקינן בדירה שנועדה לשמש למגורים ואף שימשה למגורים במשך עשרות שנים, מאז שנת 1948.
העובדה שנבנתה בלא היתר בניה אינה שוללת את היותה דירה לכל דבר ועניין, מבחינה פיזית ופונקציונאלית.
הדיבור "דירה" נועד להוות תיאור פיזי ופונקציונאלי של המימכר, להבדיל מתיאור מצבו הסטטוטורי.
הדירה שבמחלוקת עונה גם על הגדרת המונח "דירה" בסעיף 52 לחוק המקרקעין, לפיו דירה היא "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".
אין ספק כי מבחינה פונקציונאלית, הדירה נועדה לשמש למגורים, ואף שימשה בפועל למגורים במשך עשרות שנים, גם אם נבנתה בלא היתר.
אם התובעת היתה מעוניינת בכך, היא היתה יכולה להמשיך ולהתגורר בדירה בלא כל הפרעה, כפי שעשתה עד שמכרה את הדירה כעבור שנתיים ימים.
גם לפי ההגדרה המילונית המגדירה דירה כ"מעון, מישכן, בית מגורים" {ראה מילון אברהם אבן שושן, מהדורת התשמ"ח}, הממכר הינו דירה.
לאור הנ"ל, עסקינן בדירה לכל דבר ועניין, כפי שהוצהר במבוא לחוזה.
ב- ת"א (שלום ת"א) 46444/04 {עו"ד שאולי שייקה נ' איזנשטיין לאה, תק-של 2008(3), 541, 546 (2008)} קבע בית-המשפט כי צנרת אשר מותקנת בקירותיו החיצוניים של הבניין הינה חלק מן הרכוש המשותף.
עוד נקבע במקרה דנן, כי לאור העובדה כי הצינור אשר הוחלף הינו מתקופת בניית הבניין לא מן הנמנע כי עקב פגעי מזג האוויר והשנים הרבות חלה עייפות החומר, משכך, סבר בית-המשפט כי התובע היטיב עם מצב הרכוש המשותף ולכן אין זה צודק כי יישא לבדו בעלויות הכרוכות בהחלפת הצינור.
ב- ת"א (שלום חי') 14000/06 {האפוטורופוס לנכסי נפקדים נ' חזאן ג'ורג ז"ל, תק-של 2008(2), 24278, 24279 (2008)} קבע בית-המשפט כי גגות וקירות חיצוניים הינם חלק בלתי-נפרד מהרכוש המשותף אלא שקיים סייג להגדרה זו בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין הקובע "הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד".
המסקנה המתחייבת, במקרה דנן, כי יש לבחון עובדתית היכן בוצעו העבודות והאם מדובר בחלק מרכוש משותף שהוצמד לדירה שאינה דירת הנתבעים שכן אז דין התביעה נגדם להידחות.
ב- ת"א (שלום יר') 11850/07 {גרמיזו מרים נ' כהן לונה, תק-של 2008(2), 12491 (2008)} קבע בית-המשפט:
"3. (א) מן החומר שבפניי עולה, כי בתחילת ינואר 2007 או בסמוך לכך, החל הנתבע 2 לבצע פעולות שונות בגג הבית המשותף. הגג הוא רכוש משותף, כהגדרת מונח זה בסעיף 52 לחוק המקרקעין… הפעולות האמורות כללו הקמת סוכה מקורות עץ; כיסוי הסוכה ביריעת ברזנט; הצבת רהיטים במקום, ובכלל זה כורסא, שני שולחנות, מספר כיסאות, ארון, מחשב, ואף אביזרי נוי. הרהיטים הוצבו בשטח המקורה שנוצר על-ידי הנתבע 2. פעולות אלה מתועדות בתמונות שהוגשו לתיק בית-המשפט.
(ב) לטענת התובעות, הנתבע 2 התקין לעצמו מערכת חשמל במקום. בתגובה שהוגשה מטעם הנתבעים נטען, כי הועבר כבל חשמל ביחד עם נקודת חשמל אשר באמצעותה ניתן להדליק את האור. המדובר לטענת הנתבעים בהעתקת קו חשמל לנקודת הדלקה טובה יותר. על-פי הטענה, המדובר בפעולה אשר היטיבה עם כל בעלי הדירות בבניין, לאחר שנקודה קודמת נהרסה בשל עבודות שבוצעו על-ידי התובעת 1.
(ג) לטענת התובעות, הנתבע 2 חסם את ברז המים המותקן בגג לשם שטיפתו. לטענה זו לא הגיבו הנתבעים באופן ברור. עם-זאת, עולה מתגובה שהגישו לבקשה לצו מניעה זמני (סעיף 6), כי הנתבעים עושים שימוש בנקודת מים הנמצאת על הגג.
(ד) אין מחלוקת, כי הנתבע 2 לא קיבל את הסכמת התובעות לפעולות האמורות. אין גם כל טענה או ראיה, כי מי מן הנתבעים קיבל הסכמה של בעלי דירות אחרים בבניין לאותן פעולות.
4. הסעד המבוקש בתובענה שבפניי הוא כי יינתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים "להמשיך בעבודות הבניה שהחלו על הגג", וצו עשה המחייב את הנתבעים "לפרק את שבנו כבר על הגג".
5. נקודת המוצא הנורמטיבית לדיון נקבעה ב- ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1), 645 (1974). באותה פרשה, קבע בית-המשפט העליון כי ברכוש המשותף בבית המשותף '… כל שימוש מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים' (עמוד 649 לפסק-הדין). האם השימוש המתואר לעיל על-ידי הנתבע 2 עומד באמת-מידה זו?
6. התשובה לשאלה זו היא בשלילה. מן התמונות שהוצגו עולה בבירור, כי פעולות הנתבע 2 בגג עלו כדי תפיסת חזקה במקום, המונעת כל שימוש בו על-ידי בעלי דירות אחרים. הלכה למעשה, בעלי הדירות האחרים אינם יכולים לעשות שימוש כלשהו בשטח שנתפס על-ידי הנתבע 2. הנתבע 2 הקים במקום סוכה (1), והציב בו מיטלטלין אישיים, בדרך היוצרת, הן מבחינה ויזואלית והן מבחינה פונקציונאלית, מתחם מגורים. נכונה טענת התובעות, כי בדרך זו יצר נתבע 2 לעצמו מקום בילוי ועבודה מובהק, מעין "פינת הסבה", השולל כל אפשרות מעשית כי מאן דהוא אחר יעשה שימוש בשטח. בנסיבות העניין, אכן, אין זה סביר, כי בעלי הדירות האחרים יעשו שימוש בשולחן האוכל שהוצב במקום, בכיסאות ובכורסא, ואף לא במחשב. הצבת פריטים אלה במקום, תוך תחימתו, יצרה באופן אפקטיבי שטח אשר חסום לשימוש בעלי הדירות האחרים. בנסיבות העניין, יש בכך כדי להוות, בפועל, תפיסת חזקה ייחודית במקום, השוללת מבעלי דירות אחרים כל אפשרות סבירה לעשות במקום שימוש. בהתאם לאמת-המידה המפורטת לעיל, לנתבעים אסור לפעול בדרך זו ברכוש המשותף.
7. מסקנה זו מתחזקת נוכח נתון נוסף. השטח בו תפס הנתבע 2 חזקה הוא שטח משמעותי של כ- 17 מ"ר. המדובר לא רק בשטח גדול במונחים מוחלטים. בנסיבות העניין, שטח זה מהווה, על-פי החומר שבפניי, את חלק הארי של הגג שנותר פנוי בבית המשותף. עובדה זו מספקת תמיכה נוספת למסקנה כי המדובר בפעולה אשר אינה מותרת ברכוש המשותף בבית המשותף.
8. (א) עוד יש להוסיף, כי המקום שנתפס על-ידי הנתבע 2 שימש, על-פי החומר שבפניי, את התובעות לצורך הקמת סוכה בחג הסוכות. טענה זו של התובעות אינה שנויה במחלוקת ממשית. היא אף זוכה לתמיכה מצד הנתבעים, הטוענים כי "יסודות" הסוכה אשר הוקמה על-ידי הנתבע 2 עמדו על תילם מספר רב של שנים. מן התמונות שצורפו אכן עולה, כי במקום בו הוצבה הסוכה נמצאות מספר קורות מתכת, אשר נראה כי נעשה בהן שימוש על-ידי הנתבע 2 לצורך הצבת הסוכה שבמחלוקת. עובדה זו מלמדת, כי דרך פעולתו של הנתבע 2 אף נוטה למנוע בפועל מן התובעות לעשות ברכוש המשותף שימוש סביר.
(ב) בתוך כך אעיר, כי אין בקיומן של אותן קורות מתכת במקום, עובר לפעולותיו המפורטות של הנתבע 2, כדי להצדיק תפיסת חזקה ייחודית בחלק מן הגג, בלא הסכמת בעלי הדירות האחרים, באופן המתואר לעיל. כמוסבר לעיל, תפיסת החזקה האמורה, בלא הסכמת בעלי הדירות האחרים, היא פעולה שלא כדין.
9. על רקע כל האמור, בולטת העובדה שהנתבע 2, אשר אין לו כל זכויות בנכס (וראו תגובת הנתבעים לבקשה לצו זמני, סעיף 14), פעל בעניין שבפניי באופן חד-צדדי. אין כל טענה כי טרח לבקש או לקבל הסכמה של מאן דהוא מבעלי הדירות בטרם תפס חזקה ייחודית בחלק משטח הגג המשותף. לעניין זה ציין בית-המשפט העליון, כי 'יש חשיבות בעידוד יחסים המבוססים על הסכמה ולא על פעולות חד-צדדיות. זאת, במיוחד כאשר המדובר הוא בבתים משותפים, בהם יסוד השיתוף הוא כפוי ובעייתי, ומעשים חד-צדדים רק מעכירים את האווירה בין הדיירים' (ע"א 385/87 אזוב נ' נציגות הבית המשותף, פ"ד מג(4), 586 (1989), בפסקה 8 לפסק-הדין).
10. (א) לא נעלם מעיני, כי בפרשת וינטרס הנ"ל הגיע בית-המשפט לתוצאה שונה מזו אליה הגעתי במקרה זה. עם-זאת, המקרה שבפניי שונה באופן מהותי מן המקרה שנדון שם. באותה פרשה, היה מדובר בבעל דירה בבית משותף, אשר החנה את מכוניתו בשטח משותף. בית-המשפט העליון קבע, כי השימוש האמור הינו שימוש סביר, אשר אינו שולל את השימוש מבעלי הדירות האחרים.
בית-המשפט קבע עוד, כי אין מדובר בתפיסת חזקה בלעדית, שכן 'ישנו הבדל מהותי גדול בין שימוש כזה לבין תפיסת חזקה בלעדית או הצמדה: מבחינה עובדתית, גם אם החניה היא קבועה ומתמדת, השטח אינו קבוע והוא עלול להשתנות מפעם לפעם, שהרי בכל זמן שהוא עלול בעל דירה הבא להחנות את מכוניתו בשטח, למצוא שהשטח או חלק ממנו כבר תפוש, בשימוש לגיטימי זה או אחר, על-ידי בעל דירה אחרת' (בעמוד 647).
(ב) עולה מכך, כי האופי הדינמי של השימוש במכונית עמד ביסוד המסקנה בפרשת וינטרס, כי אין מדובר בתפיסת חזקה. המקרה שבפניי שונה. הקמת הסוכה והמיטלטלין בה הן פעולות של קבע. אכן, על-פי החומר שבפניי, המצב המתואר לעיל קיים במקום, ללא שינוי, קרוב לשנה וחצי. הצבת הסוכה והמיטלטלין במקום שוללים, באופן אפקטיבי, כל אפשרות כי ייעשה בו שימוש על-ידי מי מבעלי הדירות האחרים. במצב זה, המדובר בתפיסת חזקה ייחודית, המונעת שימוש דומה מבעלי דירות אחרים. שימוש כזה ברכוש המשותף אינו מותר.
(ג) זאת ועוד. בפרשת וינטרס, הושתתה הכרעת בית-המשפט גם על שיקול נוסף, הנובע מכורח המציאות של מציאת מקום חניה. בהקשר זה צויין באותה פרשה, כי "במקומנו ובזמננו שימוש במכונית הוא נפוץ עד כדי כך, וכתוצאה מזה הצורך במציאת מקום חניה למכונית (לאו דווקא ברשות הרבים) נעשה חיוני ודוחק עד שיש לראות בחניה במקום מתאים בתוך שטח הבית שימוש רגיל, שהוא כורח המציאות" (בעמוד 648).שיקול דומה אינו קיים במקרה שבפניי.
(ד) ועוד. בפרשת וינטרס עמד בית-המשפט על-כך, שמקום החניה שבמחלוקת '… נשאר רכוש משותף ובתור שכזה עומד הוא במידה שווה לרשותם של כל בעלי הדירות בבית לשם חניה. הוא יכול בכל עת להיתפס על-ידי כל בעל דירה למטרה זו, וכל הקודם זוכה' (בעמוד 649). אף דברים אלה אינם יפים למקרה שבפניי. גם משום כך, לא ניתן למתוח גזירה שווה בין התוצאה אליה הגיע בית-המשפט באותה פרשה, ובין המקרה שבפניי.
11. לא נעלם מעיני, כי הקמת הסוכה במקום הינה פעולת בניה המבוססת על קורות מעץ, ללא קירות או תקרה קשיחה. ברם, גם אם אין מדובר בבניה לפי חוק התכנון והבניה, אין בכך כדי לשנות מן המסקנה כי המדובר בפעולה של תפיסת חזקה ייחודית בשטח משותף, ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים. הדברים אמורים במיוחד נוכח האופי המתמשך של פעולות הנתבע 2 במקום.
12. לטענת הנתבעים, דיירים אחרים בבית המשותף השתלטו על גינות השייכות לרכוש המשותף. הנתבעים טוענים, כי התובעות לא הגישו תביעה לפינוי הגינות, ומכך עולה, לטענתם, כי התביעה שבפניי אינה תמת-לב, והוגשה מטעמים של נקמנות. בהקשר זה מפנים הנתבעים גם לכך, שבהליך קודם חוייבה התובעת 1 לפצות את הנתבעת בגין שימוש שעשתה התובעת 1 ברכוש המשותף, ואף חוייבה בהוצאות משפט, ואף על רקע זה מייחסים הנתבעים מניע של נקמנות.
13. אין בפניי תשתית עובדתית המאפשרת לקבוע כי מניע של נקמנות הוא העומד ביסוד התביעה שבפניי. על פני הדברים, לתובעות יש אינטרס לגיטימי בכך שלא ייעשה על-ידי הנתבע 2 שימוש, העולה כדי תפיסת חזקה ייחודית ברכוש משותף בבית המשותף.
14. זאת ועוד. ב- ע"א 93/81 אליאס נ' שיפר, פ"ד לז(2), 444 (1983), קבע בית-המשפט העליון כי "… אם תותר הרצועה, ובית-המשפט ייתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף, שאינן אפסיות עד שכל בר-דעת יראה בהן דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד כדי כך שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם". לפיכך, קבע בית-המשפט כי "… העובדה, כי אחד הדיירים עשה דין לעצמו ברכוש המשותף, אינה יכולה לשמש היתר לדייר אחר לעשות גם הוא כמוהו. שאם תאמר כן, פתחת פתח לכל הדיירים באותו בית משותף לנהוג ברכוש המשותף כבתוך שלהם." (בעמוד 450). בית-המשפט שם הורה, איפוא, כי יש להרוס בניה של המשיבים שם ברכוש המשותף, וקיבל את הערעור, בנסיבות בהן לא הוכח נזק לדיירים אחרים, המעשים נשוא התביעה הושלמו, והמערערים שם באו לבית-המשפט בחוסר ניקיון כפים הואיל וגם הם בנו ללא הסכמה של בעלי דירות אחרים. בית-המשפט ציין לעניין זה, כי "הסגות הגבול של המערערים בעבר ברכוש המשותף ראויות לכל גינוי, אולם אין הן יכולות לשמש הכשר למעשיהם של המשיבים". על רקע זה, אפילו היו טענות הנתבעים נכונות במישור העובדתי, אין בהן כדי לסייע להם. אין הן יכולות להתיר לנתבעים, או למי מהם, לתפוס חזקה ייחודית בחלק מן הרכוש המשותף בבית המשותף.
15. מטעמים דומים, לא יכולה לסייע לנתבעים הטענה כי התובעות השתלטו על � מן הגג. יש להעיר, בהקשר זה, כי מפסק-הדין שניתן בהליך הקודם בין הצדדים, עולה כי הוסכם למעשה על תשלומי איזון מצד התובעת 1 לנתבעת בגין הבניה שנעשתה על הגג (ת"א 15989/95). אוסיף, כי בשום שלב לא נסתרה טענות התובעות, המגובה בתצהיר התובעת 1, כי לפיה הבניה שבוצעה על ידה בזמנו נעשתה בהסכמת בעלי הדירות, למעט הנתבעת 1 (2). בנסיבות אלה, אין שחר לטענה, כי התובעות או מי מהן מחזיקות בגג או בחלק כלשהו שלו שלא כדין.
16. טענות הנתבעים אינן יכולות להתקבל גם על-פי אמת-המידה שנקבעה ב- רע"א 6339/97 רוקר נ' סולומון, פ"ד נה(1), 199 (1999). באותה פרשה, נפסק בדעת רוב, כי שיקול-הדעת של בית-המשפט להימנע מהושטת סעד למי שזכותו הקניינית נפגעה הינו מוגבל ומצומצם למקרים נדירים. בפסק-דינו מונה כב' השופט י' טירקל את השיקולים העיקריים, העשויים להקים חריג כאמור, ובהם עוצמת הזכות הקניינית שנפגעה, היקפה ומשכה; ועוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות, שיקול אשר הוצג כשיקול משני. כמו-כן יש להביא בחשבון את התנהגותם של בעלי הדין (ראו סעיף 17 לפסק-הדין). בית-המשפט הדגיש כי המדובר במקרים חריגים ונדירים (שם, בעמוד 248). לעניין זה, נטל השכנוע רובץ על הנתבע (דברי כב' השופט מ' חשין באותה פרשה, בפסקה 16).
17. יישומם של דברים אלה מוביל למסקנה, כי אין בפי הנתבעים טענות משכנעות העשויות להוביל לדחיית התביעה. בענייננו, זכות הקניין שנפגעה היא זכות הבעלות של התובעות ברכוש המשותף. עוצמת הפגיעה בזכות היא משמעותית על-פי טיבה והיקפה, כמפורט לעיל. היא משמעותית גם על-פי משכה. לנתבע 2, הוא העושה את השימוש במקום, אין כל זכות במקרקעין. לא הוצגה תשתית המלמדת על פגיעה משמעותית בו כתוצאה מהיעתרות לתביעה, העשויה להביא להפעלה חריגה של שיקול-דעת לטובת הנתבעים.
18. התוצאה של מכלול שיקולים אלה היא, כי דין התביעה להתקבל. ניתן בזה צו מניעה, האוסר על הנתבעים להמשיך ולבצע פעולות נוספות של בניה והצבת מיטלטלין במקום. על הנתבעים לפרק את הסוכה שנבנתה ולפנות מן המקום את המיטלטלין שהוצבו בו. בנסיבות העניין, פעולות אלה יושלמו לא יאוחר מיום 01.07.08."
ב- ה"פ (מחוזי ת"א) 525/06 {ליליאנה פלד נ' צביקל עדי, תק-מח 2007(4), 1758, 1764 (2007)} טענו המבקשים כי המרתף אינו עונה על הגדרת "דירה" בחוק המקרקעין, ומשכך מהווה חלק מן הרכוש המשותף.
בית-המשפט, בהסתמך על הגדרת "דירה" שבסעיף 52 לחוק המקרקעין קבע כי עסקינן בהגדרה רחבה חובקת עולם המאגדת תחת כנפיה לא רק מגורים, כי אם גם עסק או "כל צורך אחר", ובלבד שמדובר בשטח בנוי ומוגדר בשטחו, אשר לו קיום נפרד ועצמאי.
על-פי הגדרה זו, הנבחנת לפי המבחן הכפול המורכב מהמבנה הפיסי והיעוד, נחשבים כדירה גם מחסן, אולם, מרתף וכדומה.
במהלך הביקור בשטח, נוכח בית-המשפט לדעת כי למרתף רצפה, תיקרה, קירות, חלונות, אף דלת כניסה נפרדת מן הכניסה לבניין, ובכיוון שונה.
עובדת היות תקרתו ריצפת הקומה הראשונה אין בה מאום שהרי זהו טבען של דירות בבית רב-קומתי. הוא הדין במצבו התחזוקתי הירוד, שהרי היכולת להשמישו היא הקובעת.
למרתף אף ייעוד נפרד העולה גם מן החוזים הסטנדרטיים עליו חתמו הרוכשים המקוריים בשעתו ולפיהם רשאי הקבלן להכשיר את המרתף ל"משרדים לרבות למטרת משרד טכני" וגם מההיתר שניתן לאחרונה על-ידי ועדות התכנון ולפיו ניתן להשתמש במרתף כמשרד.
כפועל יוצא מן המסקנה לפיה נחשב המרתף ל"דירה"- ניתן להצמיד לו חלקים מן הרכוש המשותף ומשכך אין פסול בהצמדת חלק מן החצר למרתף.
ב- רע"א 7828/06 {יהודה קרשין נ' תמר דן, תק-על 2006(4), 1480, 1482 (2006)} קבע בית-המשפט:
"עינינו הרואות, כי רכוש משותף מוגדר, לפחות בחלקו, על דרך האלימינציה, דהיינו, נכללים בו כל אותם חלקים של הבית המשותף שאינם מוגדרים כדירה (ע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש נ' מ.ב.א. החזקות, פ"ד לה(3), 309, 317 (1981)), ומשכך רשימת הפריטים המהווים רכוש משותף היא פתוחה במובן זה שניתן לגרוע ממנה ולהוסיף עליה (י' ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף (1977), 407 (להלן: ויסמן)). בין אם נאמץ את עמדתו – ככל הנראה – של כב' השופט (כתארו אז) ו' זיילר (ע"א 190/84 דיבון נ' הממונה על המרשם, פ"מ תשמ"ב(ב), 265, 268), לפיה הסייג כי הפריט משמש 'את כל בעלי הדירות או מרביתם' מוסב רק על מתקנים (כמו הסקה או מים), ובין אם נאמץ את עמדתו של פרופ' ויסמן, 398; וראו גם כב' השופטת ש' נתניהו ב- ע"א 238/83 נציגות הבית המשותף נ' מרכוס, פ"ד מא(2), 561, 565 (1986)) לפיה יש להחיל את הסייג על כל פריטי הרכוש המשותף הנזכרים בהגדרה, הנה מרזבים נכללים בהגדרת "רכוש משותף", רק אם משמשים הם את "כל בעלי הדירות או מרביתם". עולה מכך – וכמובן יש לבדוק את העובדות בכל מקרה לגופו – שמרזבים המשמשים את כל דירות הבית המשותף או מרביתן הם "רכוש משותף", ומרזב שהותקן כדי לשמש דירה אחת בלבד, מהוה חלק אינטגרלי הימנה ונכלל בדירה. בענייננו, על-פי הקביעות העובדתיות של המפקח, שני מרזבים יורדים מגג דירת המבקש ובשניהם קטעים מנותקים באופן שהמים נשפכים וגורמים לרטיבות בקירות. נקבע על-ידי המפקח, כי המרזבים הללו הם לכאורה רכוש משותף, ו"הבעיה אינה במרזבים עצמם, אלא דווקא בתוספת שהוסיף להם הנתבע (המבקש – א"ר) ואשר לא חובר כראוי, וממילא גם שיפוץ המרזבים נכלל לעניות דעתי במסגרת חובת שיפוץ המעטפת שהוטלה על הנתבע". בפסק-דינה של כב' השופטת ש' דותן, לא נתקבלו טענות המבקש בעניין המרזבים, ואוסיף לכך כי המבקש לא איפשר למומחה אף להיכנס לעריכת בדיקה ראויה. התוצאה היא כי אין מקום להתערבות בקביעת המפקח באשר לאחריות לכשל במרזבים.
(4) אגב אורחא נעיר, כי סוגיה כשלעצמה היא מה דינם של אותם חלקים של המתקן המשותף המשמשים רק בעלי דירה אחת, היינו, אותם חלקים המסתעפים מהמתקן הראשי לאחת מדירות הבית. הנהוג והמקובל במרבית הבתים המשותפים, שכאשר ניתן להצביע על החלק המתפצל מן המתקן הראשי כדי לשמש דירה מסויימת, אין חלק זה "רכוש משותף", אלא חלק בלתי-נפרד מהדירה. עמדה זו אומצה על-ידי המחוקק בהסדר שנקבע לגבי מתקני גז (חוק המקרקעין, סעיף 59(ה)) ובדין האמריקאי והאיטלקי (ראו בהרחבה: ויסמן, 395-394). זו הגישה ההגיונית לגבי צנרת המשמשת בעל דירה יחיד. אלא שגישה זו – כפי שמציין פרופ' ויסמן – עלולה לעמוד בסתירה לחוק המקרקעין, לפיו הבעלות על המחובר היא לבעל הקרקע שאליה הוא הוצמד, היינו, לענייננו בבעלות כלל בעלי הדירות שבבית המשותף. בסוגיה זו, שיפה היה אילו אמר המחוקק את דברו לגביה, אין אני נדרש להכריע כאן, שהרי כאמור לא המרזבים עצמם הם המקור לרטיבות, אלא נקודת החיבור הרעועה בינם לבין היציאות מדירת המבקש (פסק-דין המפקח, פסקה 16), ופשיטא שזו מצויה באחריותו של המבקש כחלק אינטגראלי מדירתו."
ב- ת"א (מחוזי יר') 1032/96 {מרקס קתי נ' ידיד יוסף, תק-מח 2004(4), 7846, 7853 (2004) קבע בית-המשפט כי מקום חניה אשר לא הוצמד לאחת הדירות יש לראותו כרכוש משותף. החוק, אמנם, מאפשר הצמדת רכוש משותף לדירה מסויימת, אך כחריג הוא קובע לכך תנאים בסעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973.
ב- ת"א (שלום יר') 12735/02 {גדעון לוי נ' עזבון המנוחה ויקטוריה גבאי, תק-של 2004(3), 5148, 5150 (2004)} קבע בית-המשפט כי השיקולים להלן הובילו אותו לקבוע כי הפודסט הוא חלק מ"הרכוש המשותף" כמשמעותו בסעיף 52 לחוק המקרקעין:
א. הפודסט דנן נבנה לאורכו של אחד הקירות החיצוניים של הבניין בצידו הצפוני של הבניין והוא מוביל, לדלת הכניסה השניה שפתחו הנתבעים או מי מטעמם לדירתם בקיר החיצוני תוך הרחבת חלון קיים. "הקירות החיצוניים" על-פי סעיף 52 הנ"ל הם חלק מהרכוש המשותף.
ב. הפודסט נבנה מעל הקרקע המשותפת שעליה עומד הבניין, כך שלמעשה כל מה שנבנה על קרקע משותפת או תוך ניצול האוויר שמעליה הוא בבחינת רכוש משותף, כל עוד שבעלי הקרקע המשותפת לא ויתרו על חלקם באותה בניה.
ג. גם אם ניתן היתר בניה לגבי הפודסט, אין בהיתר כדי לפגוע בזכויות הקניין של דיירי הבית המשותף. לפיכך, העובדה שמר ברוך לוי (אביו של תובע 1 המתגורר בבניין) הסכים לבניית הפודסט אין בה משום ויתור על זכויות קניין. הוא לא נתן כל הסכמה להוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה פלונית.
ד. העובדה שמר לוי בנה מחסן מתחת למדרגות החיצוניות אין בה כדי להשליך על בניית הפודסט ועל התביעה שלפנינו. לכאורה, בבניית המחסן יש משום פגיעה ברכוש המשותף, אך לא זה נושא הדיון, ומכל-מקום אין בחריגה זו כדי להתיר לנתבעים לפגוע ברכוש המשותף או לספח את מה שלא שייך להם אפילו שהם בנו זאת.
ה. העובדה שהנתבעים בנו ומימנו את הפודסט אין בה כדי לבסס זכות שימוש בלעדית לנתבעים כאשר הבניה נעשתה מעל קרקע משותפת ולאורך אחד הקירות החיצוניים של הבית המשותף אשר גם הם חלק מ"הרכוש המשותף".
ו. העובדה שחלק מרכוש משותף גובל בדירת אחד מדיירי הבית המשותף לא הופכת את אותו דייר לבעל הרכוש המשותף, גם אם הוא היחידי שיעשה שימוש באותו חלק, וגם אם לתובעים (במקרה שלנו) לא יהיה שימוש בכל הפודסט. גם אם אין שימוש בפודסט מצד התובעים מהעובדה שמדובר ברכוש משותף נגזרות חובות של אי-שימוש בלעדי מצד הנתבעים באופן שפוגע בהנאת התובעים מרכושם הגובל ברכוש המשותף.
3. הגדרת "בית" – וביטול רישום
ההסדר שבסעיפים 146 ו- 147 לחוק מעורר שאלה בדבר נפקותו של ביטול הרישום. לפי גישתו של פרופ' יהושע ויסמן, משנהרס המבנה כליל, חדל הבית המשותף להתקיים במובנו המשפטי (שכן הוא אינו עונה עוד להגדרה של "בית" לפי סעיף 52 לחוק), כך שביטול הרישום הוא דקלרטיבי בלבד. גם בלעדיו "השינוי הפיסי (הרס הבית) הוא זה שמביא לשינוי המשפטי" (יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף (1997), 505). לפי גישה זו, בית-המשפט ייעתר לבקשה לפירוק השיתוף במקרקעין גם כאשר הבית עודנו רשום כבית משותף, ובלבד ששוכנע שבעלי דירות שלפחות רבע מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם אינם מעוניינים בשיקומו. לעומת-זאת, לגישתו של ד"ר משה גלברד, כל עוד לא נמחק הרישום מפנקס הבתים המשותפים לא נוצרת בעלות משותפת במקרקעין שעליהם ניצב הבית שנהרס. במובן זה ביטול הרישום הוא קונסטיטוטיבי ובלעדיו לא ניתן לפרק את השיתוף לפי דרישת מי בעלי הדירות (בהתאם לסעיף 37(א) לחוק המקרקעין) (גלברד, בעמ' 292). בהיבט זה ביטול הרישום יוצר ודאות ביחס לעתידו של הנכס. ככל שתתקבל גישתו של ד"ר גלברד, כל עוד לא בוטל הרישום תעוכב, איפוא, תביעתם של רוב בעלי הזכויות החפצים בפירוק השיתוף בבית שנהרס {רע"א 3463/11 עזבון המנוח אהרוני שלמה ואח' נ' עופר מרכזים בעמ ואח', תק-על 2013(1), 2668 (16.01.2013)}.
4. "זכויות בניה"
זכויות בניה אינן מהוות חלק מהרכוש המשותף, כך למשל קבע השופט ברנזון ב- ע"א 136/63 לווינהיים נ' שוורצמן, פ"ד יז 1723, 1726 (1963) כי "הדיבור 'רכוש משותף' הוא מושג משפטי בעל משמעות מוגדרת בחוק ואחוזי בניה אינם כלולים בו. ברור איפוא כי אחוזי בניה בלתי-מנוצלים אינם מהווים רכוש משותף…" (וראו גם ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4), 673, 680 (1986); ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט, פ"ד לז(2), 497, 501 (1983); ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט(6), 449, 461-459 (2005); מוטי בניאן ובועז ברזילי "זכויות בניה וסחירותן- היבטים קנייניים ושמאיים" מקרקעין ב/2 61, 62 וה"ש 4 (2003) (להלן: "בניאן וברזילי"); מוטי בניאן דיני מקרקעין – עקרונות והלכות (2004), 787 (להלן: "בניאן")). ההגדרה של רכוש משותף לפי חוק המקרקעין מתייחסת לחלקים פיסיים בבית המשותף וזכויות בניה אינן נכנסות תחת ההגדרה, כפי שנקבע בעניין ביבי:
"רכוש משותף מוגדר בחוק המקרקעין: כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים בדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה… לפי הגדרה זו מתייחס הרכוש המשותף לחלקים פיסייםבבית המשותף. הזכות לקבל היתר בניה איננה כלולה בהגדרת הרכוש המשותף."
(דברי השופטת אבנור בעניין ביבי לעיל, בעמ' 503 (הדגשות הוספו-מ.נ))
ובדומה מציין פרופ' מ' דויטש בספרו:
"ואכן, יקשה לכלול אחוזי בניה תחת המושג 'רכוש משותף' בחוק. ההגדרה היא: 'כל חלקי הבית המשותף…', ובית משותף מוגדר כ'מבנה…'. חלקי הבית, אם-כן, הם חלקי המבנה, ועל-כן לפנינו מושג הכולל רק אובייקטים פיסיים ולא אובייקטים מופשטים, כגון אחוזי בניה. ואכן הפסיקה קבעה, כי אחוזי בניה הם נכס משותף, אך הם אינם 'רכוש משותף'."
(דויטש לעיל, בעמ' 666)
נוכח הקביעה כי לא ניתן לכלול זכויות בניה כחלק מהרכוש המשותף מתבקשת אף המסקנה כי לא ניתן להצמיד זכויות בניה לדירה פלונית בבית המשותף. וכפי שציין הנשיא ברק בעניין שטרייכר:
"נוטה אני לדעה כי אחוזי בניה אינם נכס שיש לו קיום עצמאי, ולא ניתן לראות בהם 'רכוש משותף' הניתן להצמדה ליחידות דיור."
(עניין שטרייכר לעיל, 466)
באותה פרשה קבעה כב' השופטת חיות:
"זכויות בניה אינן חלק מחלקיו הפיזיים של הבית המשותף. זכויות הבניה אינן 'דירה ואף לא 'רכוש משותף', כהגדרתם של מונחים אלה בסעיף 52 לחוק המקרקעין. על-כן יש קושי להשתמש לגביהן בטרמינולוגיה של הצמדה."
(עניין שטרייכר לעיל, 467)
גם לגישתו של פרופ' י' ויסמן הצמדה של זכויות בניה אינה אפשרית:
"הצמדה של אחוזי בניה לדירה כלשהי בבית משותף, בדומה להצמדה של חלקים מן הרכוש המשותף, אינה אפשרית. הסכמים שבהם מעניקים זכות לניצול אחוזי בניה אינם בגדר עסקה קניינית; אין הם עשויים להביא לשינויים בבעלות על אחוזי הבניה. הסכמים שכאלה עשויים להוליד זכויות שאופיין חוזי גרידא."
(ויסמן לעיל, 419; וראו גם בניאן לעיל, 798)
גישה שונה ניתן למצוא בפסק-דינו של השופט טירקל (בדעת מיעוט) בעניין שטרייכר שקבע לגבי זכויות בניה כי "זכות שכזאת, כאשר היא שייכת לדירה מסויימת בבית משותף, יש מקום להגן עליה בדרך של הצמדתה לדירה ורישום ההצמדה." נראה כי עמדה זו נובעת מגישתו של השופט טירקל לפיה זכויות בניה הן "נכס שהוא יותר מזכות חוזית גרדא, ואף-על-פי שזכות זאת אינה עולה כדי זכות קניינית ממש, לכל דבר ועניין, היא קרובה אליה." (לגישה לפיה הזכות לבניה היא זכות קניינית, הנגזרת מן הבעלות, ובבית משותף היא נלווית לכל דירה ודירה, ראו תאודור אורין "'אחוזי בניה'- זכות קנינית?" הפרקליט לב 526 (1978)). הסוגיה בדבר מהותן של זכויות בניה בהיבט הקנייני טרם הוכרעה (ראו עניין ר.א.ר.ד לעיל, פסקה 15 והאסמכתאות שם; עניין ביבי, לעיל; בניאן וברזילי לעיל, 61, 63). כפי שנראה גם המקרה שלפנינו אינו מחייב הכרעה בסוגיה.
חרף העובדה לפיה "אחוזי בניה" או "זכויות בניה" אינם מהווים חלק מהרכוש המשותף נקבע כי מדובר בנכס בעל ערך כלכלי (ראו עניין ביבי לעיל, 501; עניין גלמן לעיל, 393) הנמצא בבעלות משותפת של הדיירים בבית המשותף וכפי שציין הנשיא שמגר:
"זכויות הבניה הינן נכס בבעלות משותפת, אף-על-פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיוון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבניה עליהשייכות להם במשותף…"
(עניין מזרחי לעיל, 680; וראו גם עניין גלמן לעיל, 393)
לפיכך, נמצא כי זכויות בניה אינן מהוות איפוא חלק מהרכוש המשותף ואינן יכולות להיות מוצמדות לדירות בבית המשותף. מדובר בנכס הנמצא בבעלות משותפת של בעלי הדירות בבית המשותף אלא שבענייננו המשיבים אינם יכולים להשתמש בו נוכח ויתורם על האפשרות העתידית לבנות לטובת המערער.
בשנים האחרונות, ושנים רבות אחרי העסקאות נשוא הדיון, התפתחה "פרקטיקה" של ניוד זכויות בניה, פרקטיקה המעוררת שאלות שונות (על התפתחות הפרקטיקה של ניוד זכויות בישראל ראו למשל: עע"ם 3030/03 לב נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, באר שבע, פ"ד נט(1), 851 (2004)); עניין ר.א.ר.ד לעיל. על הפרקטיקה של ניוד זכויות בארצות הברית-Transferable Development Rights (TDR) ראו ויסמן לעיל, 417-416; עניין ר.א.ר.ד לעיל, פסקאות 16-15; דפנה לוינסון-זמיר "היבטים חלוקתיים של שימור מבנים, דיני הפיצוי הראויים ו'זכויות בניה עבירות' (TDR)" משפטים לא 11, 67 (תש"ס)). אחת השאלות המתעוררות היא האם ניתן "לנייד" זכויות בניה למי שאינו בעלים בקרקע. אכן, לו היינו קובעים כי זכויות הבניה הועברו ממש למערער היה מקום להכריע בשאלה אך בענייננו איננו נדרשים לכך. זאת מאחר שאיני סבורה כי ניתן לייחס לצדדים שלפנינו שימוש בפרקטיקה שהתפתחה כעבור שנים רבות. אכן, כפי שבואר, הצדדים לא התכוונו להשאיר בידי ירלון אחוזי בניה המנותקים מבעלות ב"דירה". יש לפרש את החוזים וכוונת הצדדים על-פי האווירה המשפטית ששררה בעת עריכתם {ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון, פרופסור ואח', תק-על 2009(3), 3111 (27.08.2009)}.
ב- ה"פ (חי') 36576-09-14 {מרדכי וקנין נ' מרדכי כהן, תק-מח 2015(2), 8504 (20.04.2015) נקבע:
"משמעותם של המונחים "זכויות בניה", או "אחוזי בניה", היא האפשרות לנצל את הקרקע לבניה בהתאם לתכנית המתאר הרלבנטית.
הובעו בפסיקה דעות שונות באשר לטיבן של זכויות הבניה כמוסד משפטי, ביחוד כאשר עסקינן בבתים משותפים.
יחד-עם-זאת, אין חולק בפסיקה כי עניין לנו בזכויות שלהן ערך כלכלי, אשר אף כי אין הן חלק מן הרכוש המשותף, מהוות נכס בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף.
על-אף שזכויות הבניה אינן נחשבות לחלק מהרכוש המשותף, אין מניעה מלרשום את הבעלות בזכויות הבניה בתקנון מוסכם, הנרשם בעת רישום הבניין כבית משותף, שכן רישום מעין זה אינו אלא בגדר עיגון הסכמה חוזית בדבר ניצול הזכויות.
זאת ועוד – זכויות הבניה נובעות מהבעלות בקרקע עליה ניצב הבית המשותף. היות שהקרקע כאמור שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבניה עליה שייכות להם במשותף, תוך שמירת זכותו של כל בעלים להעביר את זכויות הבניה שלו לאחר.
ראה לעניין זה (כמדגם מייצג בלבד שכן הפסיקה עניפה ורבה):
ע"א 10322/03 ישעיהו לביא נ' שטרייכר, פ"ד נט(6), 449 (2005).
ע"א 3451/07 קאופמן נ' כהן, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.02.10).
ת"א (מחוזי יר) 2159/08 קופרשטוק נ' חברת שומרי אמונים בע"מ (פורסם באתר האינטרנט נבו (28.11.12).
13. משזו המסקנה, לכאורה במקרה דנן, בהיעדר תקנון מוסכם בו מוסדרות זכויות הבניה של החלקה ו/או של כל תת חלקה בחלקה, הרי שחלקו של כל חוכר באחוזי הבניה צריך להיגזר מחלקו במקרקעין. אחוזי הבניה הרי עומדים לזכות המקרקעין וצריכים להתחלק בין הבעלים המשותפים של המקרקעין ובמקרה דנן, החוכרים במשותף של המקרקעין, כל אחד על-פי חלקו במקרקעין."
5. מעמדה של יחידה שהוגדרה כ"מחסן"
ב- ת"א (ת"א) 11933-12-13 אבירם לבטון נ' בית רחוב הנביאים 11 בע"מ, תק-מח 2014(4), 32289 (10.12.2014) נקבע:
"המחסן כיחידה עצמאית נפרדת
17. יוער ויודגש כי במסגרת הסכסוך בין הצדדים לא נדרש בית-המשפט לקבוע מסמרות ולהכריע בסוגיה אם המחסן ראוי וכשיר לשימוש כיחידת מגורים עצמאית נפרדת, אם לאו, שכן סלע המחלוקת נסוב סביב זכות התובע להירשם כבעל מניות בחברה. חרף האמור, ולאור העובדה כי הצדדים התייחסו לסוגיה זו בסיכומי טענותיהם, מצאתי לנכון להידרש אליה בפסק-הדין.
18. התובע טוען כי המחסן עונה על הגדרת "דירה" לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין…, כמו-כן, המחסן הינו יחידה עצמאית נפרדת ולכן, אין כל מניעה לרשמו כיחידה נפרדת על שמו ולרישום המניות על שמו בחברה.
19. עוד טוען התובע כי אושר לזוג קיזל – החוכרים, בשטר החכירה המקורי (2322/57 – נספח ג1 להודעת התובע מיום 27.05.2014) להשתמש במחסן למטרת מגורים ולאחסנה לפי סעיף 6 לתנאי החכירה (נוסח מקורי):
"הנאת החוכר מובנה שימוש למטרת מגורים ומקצוע חפשי. ואחסנה."
20. מנגד טוענים הנתבעים כי המחסן נועד לשטח שירות כללי (חדר הסקה) שהינו חלק מהרכוש המשותף של הבניין. בנוסף לכך, טוענים הנתבעים כי המחסן לא נחשב "דירה" (יחידה עצמאית נפרדת) מבחינה רישומית ותכנונית וכן אינו עונה על הגדרת "דירה" הקבועה בסעיף 52 לחוק המקרקעין.
21. בענייננו, מדובר בבניין שאינו רשום כבית משותף, אך אין ספק שהינו ראוי להירשם ככזה, ומשום כך חל עליו פרק ו' (בתים משותפים) לחוק המקרקעין.
22. יחידה עצמאית בבית משותף הינה "דירה" לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין:
"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר."
23. ואילו "רכוש משותף" לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין, הינו:
"כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."
24. כידוע, חוק המקרקעין, אינו מכיר בהגדרה של יחידה בבית משותף כמחסן, אלא שהמונח "דירה" מתייחס לחדר או לתא או למערכת חדרים או תאים, היינו, לאזור בנוי, להבדיל משטח רצפה פתוח, שתחומיו חזותיים וברורים, כי אין לך חדר או תא, שאין לו רצפה, גג וקירות (ראו ע"א 402/80 "אתגר" הקולב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ, פ"ד לה(3), 309 (09.02.1981) (להלן: "פס"ד אתגר")).
מההגדרה כאמור, קל מאוד לסווג חצר או חדר המדרגות כ"רכוש משותף" ולא "כדירה" כי הינו בגדר המובן מאליו (פס"ד אתגר). ומה הוא הדין בסוגיות סיווגו של מחסן?
אפשרות ראשונה היא שהמחסן עונה על דרישת "חדר או תא" ולפיכך, ניתן לסווגו כיחידה עצמאית נפרדת או כחלק בלתי-נפרד מדירה קיימת.
אפשרות שניה היא לראות במחסן כחלק מהרכוש המשותף הניתן להצמדה לאחת הדירות.
לצורך הבחירה בין שתי האפשרויות, יש לבחון האם מתקיים במחסן חלקה השני של הגדרת "דירה" בחוק המקרקעין:
"לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר."
25. במקרה שבפנינו, לא מדובר במחסן "הצמוד" לדירת מגורים, אלא מדובר במחסן, הרשום בתשריט, כיחידה עצמאית נפרדת ושיש לה שטר חכירה נפרד (2322/57) ואף הוקצו בגינה, באופן נפרד, מניות בחברה.
26. מכאן עולה כי המחסן נשוא המחלוקת "נהנה" ממעמד עצמאי ונפרד וכיחידה בפני עצמה, דבר המחזק את טענות התובע כי מדובר ביחידה עצמאית נפרדת.
27. בנוסף לכך, כדי שהמחסן ייחשב ל"דירה" עליו להיות מיועד לשרת דייר ספציפי ולא את כל דיירי הבניין (פס"ד אתגר).
אין חולק כי המחסן שירת בעבר אך ורק את הזוג קיזל, החוכרים הראשונים של המחסן, והיום עומד לשימושו של התובע בלבד. לא הוכח בפניי כי נעשה שימוש במחסן על-ידי אחד או אחר מדיירי הבניין מלבד התובע.
28. ועוד לעניין המחסן כיחידה נפרדת – המחסן נמכר לזוג קיזל בשנת 1957, החברה ערכה למחסן הסכם ושטר חכירה עצמאי ונפרד מדירתם של הזוג קיזל, דבר שמעיד על כך שאף החברה עצמה ראתה במחסן "יחידה עצמאית נפרדת" ולמעשה הוציאה אותו מהרכוש המשותף והעניקה לו מעמד של יחידה נפרדת.
29. ההתקשרות כאמור למכירת המחסן צורפה לכתב התביעה. מדובר בשטר חכירה מס' 2322/57 ולתנאי החכירה המצורפים לו. השטר, החתום על-ידי החברה ועל-ידי הזוג קיזל, למעשה מוכיח את הטענה שהחברה ראתה במחסן כיחידה עצמאית נפרדת מחד גיסא, כנכס שניתן להעברה בנפרד ושאינו חלק מהרכוש המשותף מאידך גיסא.
מכאן, שטענות הנתבעים כי המחסן הינו חלק מהרכוש המשותף ושאינו יחידה עצמאית נפרדת דינן להידחות. אילו ראו הנתבעים במחסן כנכס שלא ניתן להעברה באופן נפרד, היו מצמידים אותו לדירתם של הזוג קיזל וצירופו בשטר החכירה של הדירה, דבר שלא נעשה.
לאור זאת, אני קובע כי החברה ראתה במחסן כיחידה עצמאית נפרדת שניתנת להעברה בנפרד ובאופן עצמאי ושאין מדובר בחלק מהרכוש המשותף של הבניין.
סעיף 16.ד לתנאי החכירה
30. הנתבעים מבססים את טענתם לדחיית התביעה על כך שסעיף 16.ד בתנאי החכירה נמחק באופן מכוון, וכי משמעות המחיקה היתה כי זכות החכירה תבוטל עם פטירת החוכר, וגם העברתה בירושה לא תתאפשר.
31. סעיף 16 לתנאי החכירה כאמור, המצורפים לשטר החכירה, עוסק בתנאי העברת הזכויות:
סעיף 16.א: מאפשר לחוכר להעביר זכויותיו על-פי השטר ללא צורך בהסכמת המחכירה (החברה).
סעיף 16.ב: מאפשר לחוכר למשכן את זכויות החכירה ללא צורך בהסכמת המחכירה.
סעיף 16.ג: מאפשר לחוכר ביצוע פעולות דיספוזיציה ביחס לזכויות החכירה, ללא צורך בהסכמת המחכירה, בתנאי שיחד עם העברת הזכויות יועברו גם מניות החוכר הקשורות במוחכר, במרשם המניות של החברה.
סעיף 16.ד קובע:
"זכות חכירה זו אינה בטלה עם פטירת המחכירה ו/או החוכר. זכות חכירה זו עוברת בירושה, ואפשר יהיה לצוותה כצואה עד כמה שהחוק ירשה זאת."
אין מחלוקת שסעיף 16.ד נמחק בסימוני כתב יד על גבי מסמך תנאי החכירה, וחתימות הזוג קיזל מופיעות ליד המחיקה.
32. כעת, נעבור לשאלה – האם כוונת הצדדים היתה לקבוע שזכות ההעברה תבוטל עם פטירת החוכר וגם העברתה בירושה לא תתאפשר?
לטענת הנתבעים, עם פטירת מר קיזל, ונוכח מחיקת סעיף 16.ד לתנאי החכירה, התבטלה אוטומטית זכותו של מר קיזל במחסן, ומשלא היתה עוד שלו, גם לא הפכה להיות חלק מעזבונו ולא היה ניתן לצוותה. מכאן, יש לקבוע כי הזכויות במחסן ליורשי מר קיזל בטלות.
מנגד טוען התובע, כי יש להבחין בין שטר חכירה מס' 2322/57, בו נרשמו זכויות הזוג קיזל כחוכרים של המחסן במשותף לבין שטר חכירה מס' 2743/61 (נספח ג2 להודעת התובע) (להלן: "השטר השני"), בו הועברו מחצית מהזכויות במחסן מגב' קיזל למר קיזל. בשטר הראשון, צויין כי החכירה הינה ל- 999 שנים בשכירות שנתית של 0.05 ל"י שישולמו מדי שנה ב- 1 לינואר, ואילו בשטר השני, צויין שמלוא דמי החכירה לתקופה של 999 שנה הוונו ושולמו מראש עבור כל התקופה:
"דמי החכירה הם 10 אגורות לשנה ששולמו מראש עבור כל התקופה. תקופת החכירה היא 999 שנים מיום 10.12.57."
33. לעניין זה הנני מסכים עם טענת ב"כ התובע: האם ייתכן לטעון כי החברה גבתה מראש את דמי החכירה ל- 999 שנה, ומר קיזל הסכים לשלם דמי חכירה בעבור כל תקופה זו מראש כאשר אינו יכול להוריש את הזכויות בעזבונו?
דמי חכירה מהוונים הם: תשלום חד-פעמי, מראש, של כל דמי החכירה לכל תקופת החכירה. קרי, החוכר משלם בפעם אחת את כל דמי החכירה לכל התקופה.
במקרה שבפנינו, מחיקת סעיף 16.ד לתנאי החכירה אינה מעלה ואינה מורידה, מה עוד שלא ניתן לדעת מה היתה כוונת הצדדים בעת החתימה על תנאי החכירה.
34. מעיון בתנאי החכירה המצורפים לשטר 2322/57 אין אזכור לשום הגבלה ביחס להעברת הנכס (איסור העברת/ רישום הזכויות מוגבל רק לזוג קיזל ועם פטירתם או בעת קרות כל אירוע אחר, לא תותר העברת הזכויות במחסן). חזקה על החברה שאם בכוונתה להגביל את העברת הזכויות הקנייניות, היה צורך בלציין הגבלה זו במפורשות בתנאי החכירה. לפיכך, משלא נמצאת הגבלה מפורשת שכזו בתנאי החכירה, דין הטענות של החברה לעניין הגבלת "זכות ההעברה" להידחות.
תקנת השוק
35. הנתבעים טוענים כי בנסיבות המקרה, התובע אינו זכאי להגנת תקנת השוק מחמת אי קיום דרישת תום-הלב. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי התובע לא ביצע בדיקה ראויה במרשם מניות החברה טרם רכישת המחסן, בדיקת מרשם בעלי המניות דרך הפקת דו"ח לחברה מראה שהזכויות רשומות עדיין על שמם של הזוג קיזל.
36. מנגד טוען התובע, כי כל ההעברות בוצעו כדין ואף עודכנו בפנקסי המקרקעין על-פי דין, אלא שרק העברות המניות לא בוצעו במרשם בעלי המניות של החברה וברשם החברות.
37. כעת, נעבור ליישום המקרה שבפנינו:
סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע (ההדגשות אינן במקור, ח' כ'):
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון."
מטרתו של סעיף 10 הנ"ל היתה להגן על מי שרכש זכות במקרקעין בתמורה, כשהוא מסתמך בתום-לב על הרישום בלשכת רישום המקרקעין, וכאשר רישום זה הינו מוטעה, שכן הושג בתרמית או מכל סיבה אחרת. סעיף זה לא נועד להגן על מי שעצם הרישום על שמו נעשה תוך מרמה, אלא שמטרתו של הסעיף היתה להגן על מי שבא לאחר-מכן ורוכש את הנכס מאותו אדם, שהרישום על שמו הושג במרמה (ראו; ע"א 2680/90 ס.מ יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' נסיך מנסורי מוזאפאר, פ"ד מט(1), 649, 659-658 (10.04.1995).
טוענים הנתבעים, כי רישום הזכויות במחסן על שמם של יורשי קיזל אינו תקף, וזאת בהסתמך על מחיקת סעיף 16.ד לתנאי החכירה. קבעתי דלעיל, שמחיקת סעיף 16.ד אינה משפיעה על המקרה שבפנינו ואין בה בכדי לשלול את זכויותיו של התובע. מה עוד, שאילו רצתה החברה להגביל את העברת הזכויות, היתה מציינת זאת מפורשות בתנאי החכירה, דבר שלא נעשה.
במקרה שבפנינו, אין מדובר בתרמית או רישום לא נכון בפנקס המקרקעין, ולפיכך סעיף 10 לחוק המקרקעין כלל אינו חל בענייננו. התובע הסתמך על הרישום שבפנקסי המקרקעין, רישום שכולל מידע אמין ומקיף בדבר המצב המשפטי של המקרקעין ומהווה ראיה חותכת לתוכנו.
סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע (ההדגשות אינן במקור, ח' כ'):
"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), תשכ"ט-1969."
סעיף 10 אינו אלא בבואתו של סעיף 125(א) והוא התוצאה ההגיונית של תוקף רישומו של מקרקעין מוסדרים, בהיות הרישום בפנקסים ראיה חותכת לתוכן הרישום (ראו ע"א 599/77 קורצפלד נ' אדלר פ"ד לד(2), 29 (09.12.1979)). הסעיף חל רק כאשר הקונה הסתמך על מרשם המקרקעין והמרשם היה מוטעה או לא נכון, אך זה לא המקרה שבפנינו.
הזכויות במחסן הועברו מיורשי קיזל לה"ה שוב ואקוניס על-פי שטר 20356/02 והרישום נעשה בפנקסי המקרקעין. שנתיים לאחר-מכן, מכרו ה"ה שוב ואקוניס את זכויותיהם במחסן לתובע לפי שטר 13866/01 והרישום עודכן בפנקסי המקרקעין על-שם התובע.
הואיל ו"רישומו או קיומו של מסמך בחברה או אצל הרשם, אין בו כשלעצמו משום ראיה לידיעת תוכנו" (סעיף 42 לחוק החברות, התשנ"ט-1999 (להלן: "חוק החברות")), ומנגד, סעיף 125(א) לחוק המקרקעין מהווה "ראיה חותכת לתוכנו", הריני דוחה את טענות הנתבעים לעניין הסתמכות התובע רק על הרישום בפנקסי המקרקעין ואי בדיקת מרשם המניות של החברה וזאת בכפוף לסעיף 125(א) לחוק המקרקעין וסעיף 42 לחוק החברות דלעיל.
38. בנוסף לכך, הנתבעים העלו טענות נוספות לעניין תקנת השוק, אולם אינני רואה מקום להתייחס אליהן. במקרה כזה, לכאורה, אין מדובר בשאלה הצריכה להיות מוכרעת לפי דיני העסקאות הנוגדות, אלא שמדובר בעסקה שנגמרה ברישום בפנקסי המקרקעין (סעיף 7(א) לחוק המקרקעין) וזכויות החכירה על המחסן רשומות במרשם המקרקעין לטובתו של התובע ולכן, מדובר בעסקה אשר הושלמה ושאינה מתנגשת עם זכות אחרת.
39. לאור כל מה שנאמר לעיל בפרק זה, אני דוחה את כל טענות הנתבעים ביחס לתקנת השוק וטענות חוסר תום-לב התובע ברישום העסקה בפנקסי המקרקעין.
מדבור במקרה רגיל וקלאסי לרכישת זכויות במחסן. בין המוכר לקונה נחתם הסכם לרכישת המחסן, הזכויות במחסן רשומות על-שם המוכר בפנקסי המקרקעין, ראיה שמוכיחה שהעסקה אכן מתבצעת עם בעל הזכויות. בסיום ההליך, הזכויות במחסן מועברות לקונה ורישום העסקה נעשה בפנקסי המקרקעין.
40. לאור האמור, אין שום סיבה להצדיק אי-רישום התובע כבעל מניות בחברה, נוכח זכויותיו במחסן.
סוף דבר
41. לאור כל האמור לעיל, הנני קובע את זכותו של התובע להירשם כבעל מניות בחברה בגין זכויותיו במחסן."
ב- ה"פ (נצ') 203-01-12 {אילן – איגוד ישראלי לילדים נפגעים נ' שמעון סורקה ואח', תק-מח 2013(3), 9159 (07.08.2013)} השאלה המרכזית שבלב הדיון הינה האם המבקשת הינה בעלת הזכויות במחסן, אשר נרשם כצמוד לדירה, המשמש כמשרדה ומוחזק על ידה מזה 23 שנים, או שהמחסן נרכש יחד עם הדירה על-ידי המשיבים בתום-לב ובתמורה ועל-כן, הינו בבעלותם. בית-המשפט קבע כי:
"15. הכלל הוא שנטל השכנוע מוטל על המוציא מחברו. על-כן, על המבקשת חלה החובה להוכיח את תביעתה. רמת ההוכחה הנדרשת מהמבקשת בהליך האזרחי הינה הטיית מאזן ההסתברויות ומשמעותה הינה שעליה להוכיח שגרסתה סבירה יותר ומתקבלת יותר על הדעת מהגרסה שכנגד, כאשר דרגת ההוכחה היא 51% (ראה י' קדמי דיני ראיות).
16. לאחר שעיינתי בקפידה בכתבי הטענות ובראיות שהוגשו לתיק מטעם הצדדים ושמעתי את הצדדים ועדיהם בדיון שהתנהל בפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי המבקשת עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה ועל-כן דין התביעה להתקבל, וזאת ממכלול הטעמים שיפורטו להלן.
17. ממכלול הראיות שבפניי עולה כי בשנת 1967 מכרה חברת יעקב הרשקוביץ את הזכויות בדירה ללא המחסן למר גבריאל רוזנבאום ז"ל וכי בטופס הדיווח למשרדי מס שבח אודות עסקת המכר מיום 28.03.74 (נספח ה' לבקשה) נרשם לגבי המחסן, כי "שטח זה מועבר חזרה למוכר".
18. אין מחלוקת בין הצדדים כי המחסן נרשם כצמוד לדירה. על-כן, הפנו המשיבים בטענותיהם להוראת סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין, לפיה אין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה אליה הוצמד הרכוש. להוראה זו אין כל השלכה בענייננו. שכן, ממכלול הראיות שבפניי עולה כי בשנת 1966 נרשם הבניין בו מצויים הדירה והמחסן נשוא התביעה כבית משותף וכי שטח המחסן הוצמד ליחידה 158/6. (ראה נספח ד' לתגובה לבקשה) בעניין זה קובעת הוראת סעיף 55(ג), בין היתר, כי כאשר הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.
19. אמנם סעיף 55(ג) הנ"ל קובע כי חלק שהוצמד "דינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד", אולם, עדיין קיימת אפשרות לבצע עסקאות נפרדות באותו חלק שהוצמד לדירה. למשל, סעיף 62(א1) לחוק המקרקעין מאפשר עריכת עסקה של העברת בעלות בחלק מהרכוש המשותף שהוצמד לדירה נתונה, אל דירה אחרת בבניין, בלא להיזקק להסכמתם של בעלי דירות אחרים, כשהתנאי היחיד לעסקה הוא שינוי צו הרישום של הבית המשותף, לפי סעיף 145 לחוק. בנוסף לכך, אין כל מניעה לכך שבעל דירה שאליה הוצמד אותו חלק מהרכוש המשותף, ישכיר חלק זה אף למי שאינו בעל דירה באותו בניין ואף לתקופה ארוכה (מ' דויטש קניין, כרך א', 703). אפשרות נוספת, המוכרת בחוק המקרקעין, היא רישום החלק המוצמד כיחידה נפרדת, בהינתן תנאים מסויימים.
20. ראוי לציין כי דירה כהגדרתה בסעיף 52 לחוק המקרקעין, היא: "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש חלקה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". על-כן, גם תא המשמש לכל צורך שהוא, כגון מחסן, יכול שייחשב דירה בהקשר לבית משותף, ובלבד שמדובר בחלקה שלמה ונפרדת. (י' ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף (1997), 355). מר הרשקוביץ העיד כי היו מחסנים נוספים בבניין בגודל של 4 מ"ר אך לא היה מחסן בסדר גודל של 30 מ"ר וכי הוא בנה אותו מלכתחילה על-מנת שישמש כמשרד שלו, למרות שלא נתנו לו רישיון בהתחלה לפתוח אותו כמשרד (עמ' 9 לפרוטוקול, ש' 23-22).
21. מר הרשקוביץ העיד, ודבריו לא נסתרו, כי עו"ד לשם ז"ל, אשר טיפל בעסקת מכירת הדירה בשנת 1983, "עשה בלאגן בלתי רגיל", ובעוד שאת שאר הדירות רשם בטאבו, את הדירה והמחסן לא ניתן היה לרשום ולכן מר שרם, רשם המקרקעין, עשה את כל המאמצים כדי לעזור להם לצאת מהסבך הזה והגיש בקשה לאשר לו להפוך את זה לחכירה לדורות ולא העברת בעלות בשנת 1988 הוא מכר את זכויות החכירה לדורות של המחסן למבקשת (ראה עמ' 7 לפרוטוקול, ש' 9-1; הסכם המכר מיום 30.11.88, נספח א' לבקשה). אשר-על-כן, ולאור העובדה שרשם המקרקעין קבע בשנת 1974 כי השטח הוחזר לבעלות המוכר, הנני סבור כי לא היתה כל מניעה לעשיית עסקת החכירה, להבדיל מהקניית בעלות, בין המבקשת לחברת יעקב הרשקוביץ, כפי שנעשתה בענייננו.
22. טענת המשיבים כי משלא הוכח כי נערך חוזה כדין בין מר הרשקוביץ לבין החברה, המעביר לה זכויות כלשהן שיש למר הרשקוביץ בנכס, ועל-כן, לא היתה החברה רשאית למוכרו במסגרת ההסכם עם המבקשת, נטענה לראשונה בסיכומיהם ועל-כן היא מהווה הרחבת חזית אסורה, שדינה להידחות.
23. המשיבים טענו כי רכשו את הזכות במחסן בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום ועל-כן, זכותם גוברת על זכותה של המבקשת. לאחר שעיינתי במכלול הראיות ובעדויות הצדדים סבורני כי המשיבים לא הוכיחו כי רכשו את הזכויות במחסן ואין בעצם רישום המחסן כמוצמד לדירה כדי להקנות למשיבים זכויות אשר לא נרכשו על ידם. על-כן, הנני דוחה טענתם זו.
24. בתצהירו הראשון מיום 19.09.11 (נספח ו' לבקשה) טען מר אגבר'יה כי בעת שרכש את הדירה לא הוצג בפניו המחסן על-ידי המוכר ולא היה בידיעתו כלל כי לדירה רשומה בטאבו הצמדה של מחסן וכן כי עובר לעסקת המכר בה מכר את זכויותיו בדירה למשיבים, הוא לא הציג בפניהם את המחסן נשוא התביעה או כל מחסן אחר כמוצמד לדירה הנמכרת.
כ- 4 חודשים לאחר הגשת התצהיר שינה מר אגבר'יה לפתע את גרסתו ומסר למשיבים תצהיר ביום 06.01.12 (נספח ב' לתגובה לבקשה), לפיו כשקנה את הדירה לא בדק מסמכים ולא עניין אותו אם יש לדירה מחסן מאחר שהיא היתה מיועדת להשקעה, אך כשהחליט למכור אותה הודיע לו המשיב 1, כשלושה חודשים עובר לקניה, כי מבדיקה שערך עלה כי יש לדירה מחסן.
25. מר אגבר'יה נחקר על גרסאותיו אלו ובחקירתו נתגלו סתירות המפריכות את גרסת תצהירו המאוחר יותר, אשר ניתן, לדבריו, לבקשתו של המשיב 1, אותו הוא מכיר מזה מספר שנים (עמ' 2 לפרוטוקול, ש' 21, עמ' 5 לפרוטוקול, ש' 1). מר אגבר'יה אישר בעדותו כי חתם על התצהיר הראשון וכי האמור בו אמת (עמ' 3 לפרוטוקול, ש' 25) ולא נתן כל הסבר המניח את הדעת לכך שטענות שהעלה בתצהירו השני לא נטענו בתצהירו הראשון.
26. בעדותו רוקן מר אגבר'יה מתוכן את האמור בתצהיר השני והעיד כי כאשר מכר למשיב 1 את הדירה הוא כלל לא ידע אם יש או אין מחסן לדירה ולא בדק זאת גם לאחר שקנה את הדירה ולדבריו, המשיב 1 הודיע לו על הצמדת המחסן לדירה רק לאחר חתימת החוזה ולאחר שקיבל את התשלום בגין הדירה (ראה עמ' 3 לפרוטוקול, ש' 10-15, עמ' 4 לפרוטוקול, ש' 10-7, 12, 14 עד 15, 24-21, עמ' 5 לפרוטוקול, ש' 20). מר אגבר'יה אף העיד כי אינו יודע אם אחיו של המשיב 1, אותו הוא מכיר בהיותו לקוח שלו, ראה את הדירה ואם ידע שהדירה עומדת למכירה לפני המשיב 1 (עמ' 5 לפרוטוקול, ש' 26-21), וזאת בניגוד לגרסת המשיב 1 לפיה אחיו הוא זה שעניין אותו בדירה שהוצעה למכירה. כמו-כן, בניגוד לטענתו של המשיב 1 כי המו"מ ביניהם נמשך למעלה משנה, העיד מר אגבר'יה כי המו"מ ביניהם נמשך מספר חודשים (עמ' 4 לפרוטוקול, ש' 4-3). מהאמור עולה כי בעת חתימת החוזה הן המשיבים והן מר אגבר'יה כלל לא ידעו על קיומו של המחסן וכי המשיבים כלל לא רכשו אותו ממנו יחד עם הדירה.
27. חיזוק נוסף לכך נמצא בהסכם שנחתם בין המשיבים למר אגבר'יה בו אין כל איזכור לקיומו של המחסן. מדובר, כאמור, במחסן גדול באופן חריג המשמש כמשרד ולא במחסן ביתי קטן ועל-כן הנני סבור כי מן הראוי היה לציין את קיומו בהסכם, על אחת כמה וכמה כאשר פורטו בהסכם כחלק בלתי-נפרד מהממכר מתקני הדירה, כגון מזגנים, ריהוט סלון, ריהוט חדר שינה, וכיוב'.
28. המשיב 1 אף לא הוכיח כי ידע עוד בשנת 2008, כאשר ביקש לרכוש את הדירה עם אחיו, אודות קיומו של המחסן. הוא לא הוכיח את טענתו כי הוציא נסח טאבו בחודש יוני 2008 והעיד כי אינו יודע היכן הנסח שלטענתו הוציא (עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 21, 23) הוא אף לא העיד את אחיו על-מנת לאמת את טענותיו כי ביקש כבר בשנת 2008 לרכוש את הדירה וכי ידע באותה עת כי לדירה מוצמד מחסן ואף המשיבה מס' 2 לא הגישה כל תצהיר עדות מטעמה ולא העידה בפניי לחיזוק גרסתו, למרות שלדבריו, היא ראתה את הדירה ואת המחסן עובר לחתימת ההסכם (עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 30-24) המשיב 1 אף לא העיד את עו"ד אלדד סורק, אשר, לדבריו, ערך את ההסכם לרכישת הדירה והינו אחיינו. עו"ד סורק ביקש להתפטר מן הייצוג לאור העובדה כי הינו מעורב בעובדות הרלוונטיות נשוא התיק וייתכן שיצטרך ליתן עדותו בתיק. עם-זאת, וחרף מעורבותו הרבה בהליך הרכישה, כפי שפורטה בתגובת המשיבים לבקשה, עו"ד סורק לא העיד בפניי ואף לא הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו. הימנעותו של המשיב 1 מהעדתם מעלה את ההנחה כי דבריהם היו עלולים לתרום לערעור גרסתו. (ראה ע"א 293/90 פיליפ גרינהולץ נ' יעקב מרמלשטיין, תק-על 94(4), 82 (1994)).
29. המשיב 1 אף העלה מספר גרסאות אודות השימוש שנעשה במחסן, ככל הנראה במטרה להראות שהוא לא יכול היה לדעת שהוא בבעלות ובחזקת המבקשת, אולם הוא לא הוכיח טענותיו ולא העיד את מר שרון קיסוס, בעל החנות השכנה, שעל-פי גרסתו נהג לאחסן סחורה במחסן, או את השוכר האנונימי של הדירה, אשר לדבריו עשה שימוש במחסן והימנעותו מהעדתם מעלה את ההנחה כי דבריהם היו עלולים לתרום לערעור גרסתו. המשיב 1 אף לא הציג תמונות של המחסן כשהוא פרוץ ומוזנח, חרף טענתו כי היו בידיו תמונות כאלו, אותן העביר לבא-כוחו (עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 29), ובתמונות שהציג מופיע שלט עם שמה של המבקשת, דבר המעיד על כך שהמקום שימש ומשמש בפועל כמשרדה של המבקשת ומר הרמתי הצהיר, ודבריו לא נסתרו, כי מרגע כניסתו לתפקיד בשנת 1995 ועד היום משלמת המבקשת את תשלומי הארנונה והחשמל השוטפים של המחסן.
30. הוכחה נוספת לכך שהמשיבים לא רכשו את המחסן יחד עם הדירה נעוצה דווקא במועד דרישתו של המשיב 1 לפינויו. בעוד שהדירה נרכשה על-ידי המשיבים ביום 06.09.09, על-פי נסח הטאבו, הועברה הבעלות בדירה על שמם ביום 29.12.10, קרי כשנה ו- 3 חודשים לאחר מועד הרכישה ורק כשלושה שבועות לאחר-מכן, ביום 24.01.11, הוציאו המשיבים דרישה ראשונה לפינוי המבקשת מהמחסן (ראה נספח ו' לתגובה לבקשה). הנני סבור כי לו חשבו המשיבים כי רכשו את המחסן יחד עם הדירה, היו פועלים לפנותה משם מיד לאחר רכישתו.
31. אשר-על-כן, לא שוכנעתי כי בעת שרכשו המשיבים את הדירה מאת מר אגבר'יה ידעו הן המשיבים והן מר אגבר'יה אודות קיומו של המחסן וכן לא שוכנעתי כי המשיבים רכשו את המחסן יחד עם הדירה. על-כן, לא מדובר בעסקאות נוגדות, כטענת המשיבים, ואין בעובדה שהמבקשת לא רשמה כל הערה בגין ההסכם משנת 1988 בדבר זכויותיה במחסן כדי להשליך על עסקת המכר שביצעו המשיבים עם מר אגבר'יה, במסגרתה כלל לא רכשו את המחסן.
סוף דבר
32. נוכח כל האמור לעיל, הנני מקבל את התובענה ומצהיר כי המבקשת זכאית להירשם כחוכרת לדורות במחסן בשטח של כ- 30 מ"ר המצוי בקומת הקרקע של בניין בשד' ארלוזורוב 24 בעפולה והידוע כחלק מחלקה 158/6 בגוש 16663.
רישום זכויות המבקשת כחוכרת לדורות של המחסן יעשה בכפוף לתשלום כל המסים, האגרות וההיטלים החלים על-פי הוראת כל דין, ובכפוף לכך שיומצאו לרשם המקרקעין כל המסמכים הדרושים שהם תנאי לרישום הזכויות, כאמור.
33. הנני מורה על ביטול הסעד הזמני שניתן למבקשת על-פי החלטתי מיום 29.01.12 ועל מחיקת ההערה בדבר קיומו של ההליך המשפטי המתנהל בבית-משפט זה, ככל שנרשמה.
34. הנני מחייב את המשיבים לשלם למבקש הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ש"ח. על הסכום האמור יתווספו הפרשי ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום המלא בפועל."
ראה גם: עמ"נ (ת"א) 254-08 אפריקה ישראל נ' מנהל הארנונה של עיריית ת"א, תק-מח 2010(3), 12843 (2010); ת"א (ת"א) 2468/98 א.ג.א.ה. בע"מ נ' דניב גני תעשיה סגולה (1993) בע"מ ואח', תק-מח 2009(4), 1169 (2009); בש"א (ת"א) 20233/08 דנקנר השקעות בע"מ נ' נציגות הבית ברחוב אדם הכהן 3 תל-אביב ואח', תק-מח 2009(1), 8904 (2009); ע"א (ת"א) 1615/07 נאות דברת בניין ופיתוח בע"מ נ' נציגות דיירי הבית המשותף מרחוב סטימצקי 2 ו- 4 ת"א ואח', תק-מח 2008(4), 14855 (2008); ע"א (יר') 2247/08 מרדכי ליבוביץ נ' נתן פל ואח', תק-מח 2008(4), 8353 (2008); ת"א (יר') 2291/00 נוי עודד ואח' נ' ליאל חב' לבניין ונכסים בע"מ, תק-מח 2008(2), 12650 (2008); ת"א (יר') 4518/07 אליס גרסון נ' ברכה שלמה, תק-של 2015(2), 5559 (2015); ת"א (עפולה) 12786-08-09 שגיא גנון נ' שמס בן שלמה, תק-של 2015(1), 86271 (2015); ת"א (חי') 3658-05-09 נציגות הבית המשותף שד' הנשיא 129 חיפה נ' גאולה טל, תק-של 2015(1), 45739 (2015); תא"מ (קריות) 19032-06-13 סאמר ח'טיב נ' הראל חברה לביטוח בע"מ, תק-של 2015(1), 28674 (2015); תא"מ (יר') 37341-07-12 בנימין בר טוב נ' אליעזר ששון, תק-של 2014(4), 37135 (2014); תא"מ (חי') 51304-02-12 דוד מזיג נ' יעקב יאיר פיגדור, תק-של 2014(3), 89671 (2014); ת"א (קריות) 46120-04-13 טל קריידמן ואח' נ' חיה ישינסקי ואח', תק-של ת"א (קריות) 2013(3), 31931 (2013).
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
