חובת גילוי כללית מופיעה בדברי חקיקה רבים והיא נובעת בעיקרו של דבר מהצורך להגן על הצד המצוי בעמדת נחיתות אינפורמטיבית. חובת הגילוי היא אחת מגילוייו המובהקים של עקרון תום-הלב וככזו היא מבטאת נורמות של התנהגות מוסרית בשלב המשא ומתן הטרום חוזי.
סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע כי "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב". כאמור, גילוי מובהק של תום-לב בניהול משא ומתן הוא פעמים רבות גילוי אקטיבי של עובדות כאשר "על-פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני" {גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי – לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, 149 (2005)}.
היעדר גילוי המתחייב בין צדדים למשא ומתן, בעיקר כשצד אחד נסמך על דברי רעהו ופועל על פיו – הינו מקרה קלאסי הנופל בגדר סעיף 12 לחוק החוזים {ע"א 794/86 החברה המרכזית לשכון ולבניין בע"מ נ' פינק, פ"ד מד(1), 226, 232 (1990)}.
הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על-פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני.
הגילוי המתחייב מסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני. ישנן נסיבות, בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה.
כללי התנהגות נאותים אינם שתיקה והימנעות משקר בלבד, אלא, הם אותם יושר והגינות, המחייבים בנסיבות נתונות עשיית מעשה במקום ש"רשע היה יושב ושותק". אי-גילוי מקום בו מתבקש גילוי מהווה הפרה של חובת תום-הלב.
בנסיבות, בהן יש בעובדות כדי להשפיע על אופיים של ההסדרים הנערכים כתוצאה מן המשא ומתן בין הצדדים, חלה חובת גילוי כביטוי לחובת תום-הלב. יש נסיבות, בהן חובה על הצדדים לנקוט פעולה אקטיבית של גילוי.
חובת תום-הלב כוללת את החובה לגלות ולהבהיר עובדות מטריאליות לפני כריתת החוזה, אם הדבר מתחייב לאור מהותה של העסקה או לאור נסיבותיו של המקרה. חובת הגילוי היא תולדה של האמון המתחייב בין צדדים המנהלים משא ומתן, ומקורו של זה בחובה המשפטית, העולה מסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) {ראה גם ב- ד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פיתוח ובניין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לז(4), 673 (1983)}.
סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) מטיל חובה ערכית על צד המנהל משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה. זו חובה של הגינות בין צדדים למשא ומתן. מובן הוא שאין צד למשא ומתן, ובטח לא כאשר מדובר במשא ומתן עסקי, צריך לוותר על האינטרסים שלו עצמו.
תום-הלב דורש דאגה לאינטרס העצמי תוך התנהגות הוגנת המכבדת גם את הצפייה וההסתמכות של הצד השני. מבחן תום-הלב מציב אמת-מידה של "אדם לאדם – אדם".
תום-הלב אינו דורש התחשבות באינטרס העצמי. בכך שונה עקרון תום-הלב מעקרון הנאמנות {החל על דירקטור, שלוח, אפוטרופוס או עובד ציבור}. עקרון תום-הלב קובע רמת התנהגות של אנשים הדואגים כל אחד לאינטרס שלו עצמו.
עקרון תום-הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר {רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1), 199, 279 (1999)}.
נדגיש כי אין מקום להבחין, לעניין תחולתו העקרונית של סעיף 12 לחוק החוזים, בין שלוח סתם, המנהל משא ומתן, לבין מנהל, המשמש כאורגן של חברה, המנהל משא ומתן. תורת האורגנים, אשר פותחה במאה העשרים, באה בעיקרה לאפשר הטלת אחריות אישית על תאגיד, תוך ייחוס מחשבות ופעולות האורגן לתאגיד. אין בתורה זו, בדרך-כלל, כדי לשחרר את האורגן מאחריות אישית, במקום שמתקיימים יסודותיה של משבצת אחריות. אין מנהל של חברה משוחרר מאחריות בנזיקין או בפלילים, רק משום שהוא משמש כאורגן של החברה. על-כן, עצם העובדה, שמנהל המשא והמתן אינו שלוח סתם אלא אורגן דווקא, אין בו כדי למנוע את תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים.
אם כן, מודל האחריות האישית קובע כי לנושא משרה בחברה אין חסינות להפרת חובה בדין שביצע באופן אישי אך משום שהינו אורגן של החברה. פעולותיו של נושא המשרה ייבחנו כפעולותיו של כל אדם פרטי אחר, והוא יהיה חייב בהתאם לכללים הקובעים חבות זו {ע"א 8133/03 יצחק נ' לוטם, פ"ד נט(3), 66 (2004)}.
שלוח, המנהל בשם שולחו הגלוי משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה עם צד שלישי, חייב – יחד עם שולחו – לנהוג כלפי הצד השלישי בדרך מקובלת ובתום-לב. משלא עמד בחובתו זו, תוטל על השלוח אחריות לפי סעיף 12 לחוק החוזים וזאת גם אם הצד לחוזה הוא השולח ולא השלוח {ע"א 1569/93 מאיה נ' פנפורד (ישראל) בע"מ, פ"ד מח(5), 705 (1994); ע"א 10362/03, ע"א 10385/02 מכנס נ' ריג'נט השקעות בע"מ, פ"ד נח(2), 53, 58 (2003)}.
יוער כי ראוי להעדיף את מודל האחריות האישית על פני מודל הרמת המסך במקרים בהם רוצים לבחון הטלת אחריות על בעלי מניות בחברה. יש לבחון בראש ובראשונה שימוש במודל האחריות האישית ורק לאחר-מכן פניה למודל הרמת המסך.
חובת הגילוי בעת מכר דירה, נובעת גם מדין ספציפי, הוא חוק המכר (דירות), אשר מטרתו העיקרית היא להביא לידיעת הקונים "בצורה ברורה ומובנת – וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי-חשובים, מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר ומה הן הזכויות אשר הוא הקונה רוכש ממנו" {ראה גם ע"א 213/80 שמחיוף שמעונוף נ' ברוכים ואח', פ"ד לז(3), 808 (1983)}.
כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על ידו, חובה על המוכר לצרף לחוזה מפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה. מטרת המפרט היא שהמוכר יציג באופן הברור ביותר את הדירה הנמכרת, על תכונותיה השונות, כך שהקונה הסביר יידע בדיוק מה הוא קונה ועל מה הוא מוציא את כספו.
כך לדוגמה, ב- ת"א (מחוזי מר') 2270-08-07 {אלגריה דיבה נ' פלסים חברה לפיתוח ובניין בע"מ, תק-מח 2010(2), 10830, 10834 (2010)} קבע בית-המשפט כי עיון במפרט במקרה זה אינו חושף בשום פנים כי הדירה לא כוללת את מספר החדרים כאמור במסמכי הרכישה.
מספר החדרים בדירה הינו נתון יסודי בכל עסקת מכר דירה. מן הסתם הנתבעת היתה מודעת לכך ובחרה לערפל את המצב העובדתי בקשר למספר חדרים על דרך הצגת הדירה עובר לרכישתה והכנסת סעיף להסכם המכר, לפיו במקרה של סתירה בין הדירה שנבנתה בפועל ואותה ראו התובעים, כי אז יש עדיפות לבנוי בפועל על פני הכתוב בהסכמים על נספחיהם.
אי-עמידה בחובת הגילוי באשר למספר החדרים בדירה הנרכשת עולה במקרה זה כדי הטעיה בהתחשב במצגים שהוצגו לתובעים.
ב- ע"א 7991/07 {שמעון רפאלי נ' שמואל רזין ואח', תק-על 2011(2), 343, 353 (2011)} לא היתה מחלוקת בין הצדדים כי על הפרוייקט הוטל עיקול לפני רכישת הדירות על-ידי המשיבים. כב' השופט ס' ג'ובראן קבע בפסק-הדין כי הוא מסכים עם קביעתו של בית-משפט קמא לפיה בנסיבות העניין היתה קיימת חובה אקטיבית לידע את רוכשי הדירות כי על הפרוייקט רובץ עיקול, אשר הוטל לפני שהם רכשו את הדירות בפרוייקט.
במקרה דנן, הטלתו של העיקול על הפרוייקט והסכנות הטמונות בקיומו במשך שנים רבות חייב גילויו לרוכשי הדירות טרם החתימה על חוזי המכר. אי-ידוע הרוכשים על קיומו של העיקול שרבץ על הפרוייקט תקופה שאינה מבוטלת לפני שנרכשו הדירות מהווה הפרה של חובת הגילוי המוטלת על המוכר על-פי דין בנסיבותיו של מקרה זה.
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
