סעיפים 115 עד 125 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובעים כדלקמן:
"115. לשכת רישום
שר המשפטים יקים לשכות רישום ויקבע את אזור פעולתן.
116. רשמים (תיקון התשל"ד)
(א) שר המשפטים ימנה רשם לכל לשכה ורשאי הוא למנות רשם אחד ללשכות אחדות.
(ב) שר המשפטים רשאי למנות סגן רשם ללשכה או ללשכות אחדות, ורשאי הוא להסמיך אדם בסמכויות של רשם, כולן או מקצתן.
117. מפקחים (תיקונים: התשל"ד, התשנ"ב)
(א) שר המשפטים ימנה אנשים הכשירים להיות שופטי בית-משפט שלום למפקחים על רישום מקרקעין ויקבע את אזור סמכותם.
(ב) מפקח רשאי ליטול לעצמו כל סמכות הנתונה לרשם שבאזור סמכותו. אזור סמכותו של מפקח יכול שיהיה שטח המדינה כולו או חלק או חלקים ממנו.
118. הממונה על המרשם (תיקונים: התשל"ד, התשנ"ב)
(א) שר המשפטים ימנה אדם הכשיר להיות שופט בית-משפט מחוזי כממונה על המרשם ורשאי הוא למנות אדם הכשיר כאמור כסגן הממונה על המרשם.
(ב) הממונה על המרשם וסגן הממונה על המרשם רשאים ליטול לעצמם כל סמכות הנתונה למפקח או לרשם.
(ג) שר המשפטים רשאי להסמיך מפקח בסמכויות של הממונה על המרשם, כולן או מקצתן.
119. פרסום ברשומות
על הקמת לשכה וקביעת אזור פעולתה, על כל מינוי לפי פרק זה ועל קביעת אזור סמכותו של מפקח תפורסם הודעה ברשומות.
120. סמכויות חקירה
לממונה על המרשם ולכל מפקח יהיו הסמכויות הנתונות לועדת חקירה לפי סעיפים 9 עד 11 לחוק ועדות חקירה, התשכ"ט-1968, ככל שהדבר דרוש למילוי תפקידיהם.
121. ערר לממונה
(א) הרואה עצמו נפגע בהחלטה של רשם או מפקח – למעט החלטת מפקח לפי סימן ד' לפרק ו' – רשאי לערור עליה לפני הממונה על המרשם תוך תקופה שנקבעה בתקנות.
(ב) הממונה על המרשם רשאי להחליט בערר על-פי המסמכים שהיו לפני הרשם או המפקח בלי לשמוע את הצדדים, ורשאי הוא לשמוע את הצדדים וכל אדם אחר, הכל כפי שימצא לנכון לבירור העניין.
(ג) על-אף האמור בסעיף-קטן (א), אין לערור על אישור עסקה לרישום לאחר שנרשמה, אולם אין בהוראה זו כדי לגרוע מכל סעד אחר בקשר לרישום.
122. ערעור לבית-המשפט
הרואה עצמו נפגע על-ידי החלטת הממונה על המרשם, כולל החלטה בערר לפי סעיף 121, רשאי, תוך תקופה שנקבעה בתקנות, לערער עליה לפני בית-המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין הנדונים.
123. הפנקסים
(א) בכל לשכה יתנהלו הפנקסים שנקבעו בחוק זה או בתקנות על פיו, ויירשמו בהם המקרקעין הנמצאים באזור פעולתה של הלשכה.
(ב) בפנקסים יירשמו, לגבי המקרקעין הנוגעים בדבר:
(1) העסקאות שהרשם אישרן לרישום;
(2) פסקי-דין, החלטות וצווים שניתנו על-ידי בית-משפט או על-ידי רשות אחרת המוסמכת לכך על-פי דין, והוגשו לרשם;
(3) כל דבר אחר הטעון רישום, או ניתן לרישום, לפי חיקוק.
124. עיון בפנקסים
הפנקסים המתנהלים בלשכה יהיו פתוחים לעיון הציבור, וכל אדם רשאי לעיין בהם ולקבל העתקים מן הרשום בהם.
125. כוח ההוכחה של רישום
(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969.
(ב) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו."
2. כללי
מדיניות המחוקק היא להקנות למרשם המקרקעין, ככזה, חשיבות עליונה {ראו למשל רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, פ"ד מט(3), 854, 870 (1995)}, במטרה להבטיח כי מרשם המקרקעין ישקף באופן נאמן, סופי ומוחלט את מערך הזכויות הטעונות רישום במקרקעין שעברו הליכי הסדר {ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5), 49, 60 (2003)}. עם-זאת, עליונות המרשם אינה ללא מיצרים. היא מסוייגת בשתי משפחות של סייגים.
האחת, תקיפה ישירה של המרשם {ראו למשל את הסיפא לסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, המפנה לסעיפים 97-93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969 (ולא נעלם כי אלה יפורשו בצמצום): ע"א 696/07 נסור נ' פקיד הסדר המקרקעין למחוז חיפה והגליל, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.08.10); רע"א 8771/09 מינהל מקרקעי ישראל נ' אלעסאם, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.1.10).
כמו גם סעיפים 121 ו- 122 לחוק המקרקעין {המתירים למי שרואה עצמו נפגע להשיג על ההחלטה הפוגעת בו}. כמו-כן, סעיף 10 לחוק המקרקעין {ראו למשל ע"א 504/87 דרזי נ' בונה, פ"ד מג(4), 500 (1989)}.
השניה, תקיפה עקיפה של המרשם {ראו למשל סעיף 34(ב) לחוק ההוצאה לפועל; ה"פ (מחוזי מרכז) 2460-02-08 שינדלר נ' רחימוב, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.03.09); סעיפים 96 ו- 98 לפקודת פשיטת הרגל (נוסח חדש), התש"ם-1980}.
יוטעם כי סייגים אלה הם החריג. המבקש להוכיח כי מחמת תרמית אין המירשם משקף את המציאות נושא בנטל שכנוע כבד {ראו למשל רע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' עבוד, פ"ד נז(2), 721, (2003); ע"א 8995/03 עמותת אהל יצחק נ' עמותת אהל דוד לצרכי דת, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.02.09)}.
כידוע, חוק המקרקעין נותן מעמד של בכורה למרשם המקרקעין, אשר ככלל הוא הקובע את הזכויות הקנייניות במקרקעין {ראו למשל סעיפים 7, 10 ו- 125 לחוק}. זאת הן באשר לבכירה שבזכויות הקנייניות – הבעלות, והן באשר לאחיותיה הצעירות דוגמת זכות השכירות ארוכת הטווח.
סעיף 13 לחוק המקרקעין מציב מגבלה משמעותית על יכולותיו של בעלים לפי חוק המקרקעין להעביר בעלות בחלק ממקרקעיו: אין תוקף קנייני לעסקה במקרקעין שאינה מתייחסת ליחידה שלמה שהוכרה על-ידי פקיד המרשם לפי דיני הפרצלציה.
הכוונה היא, כמובן, לחלק מסויים מן המקרקעין, ולא לחלק בלתי-מסויים דוגמת אחוזי הבעלות של שותף, שאין מניעה למכור אותם לאדם אחר. יסודו של סעיף זה באינטרס הציבורי במניעת פיצול-יתר של המקרקעין {ראו Michael A Heller "The Boundaries of Private Property" 108 Yale Law Journal 1163, 1173-1174}. מגבלה זו מזמינה, מטבע הדברים, דרכי עקיפה שונות, אשר שורשן כבר בחוק המקרקעין עצמו.
במסגרת זו מן הראוי לעמוד על שתיים מהן. דרך אחת מצויה בסעיף 78 לחוק, המאפשר להשכיר חלק מסויים ממקרקעין. לשכירות שכזו יהיה אופי קנייני על-אף שגבולותיה אינם יוצרים חלקה עצמאית.
בכלל שכירות שכזו יכולה לבוא גם חכירה ואף חכירה לדורות, כפי שמבואר בסעיף 3 לחוק. בכך יש, במידת מה, בכדי לעקר לעיתים את משמעותו המעשית של סעיף 13, שכן החוק איננו מגביל בזמן את השכירות הנעשית בחלק מן השטח.
בספרות המשפטית הובעה ביקורת על נקודה זו {ראו י' ויסמן חוק המקרקעין תשכ"ט-1969: מגמות והישגים 63 (1970); מ' דויטש קניין, א' 310-309 (1997), ובהצעת חוק דיני ממונות, התשע"א-2011 (ה"ח 595, 15.6.2011)} בסעיף 598(ב)(1), הוצע להגביל זאת לשכירות שאורכה אינו עולה על 200 שנים.
על-פי הדין הקיים, הגבלת הזמן היחידה היא שהשכירות לא תהא לצמיתות {ראה סעיף 3 לחוק}. המונח "צמיתות", על פניו, אינו תואם תקופת זמן קצובה. מכל מקום, ברי כי החכירה לדורות – שכירות לתקופה העולה על 25 שנה – היא מנגנון משפטי המאפשר צמצום משמעותי מבחינה מעשית של סעיף 13 לחוק.
עם-זאת, הבעלות נותרת נאמנה לשלמות החלקה הרשומה בטאבו. אכן, היחס בין חכירה לדורות לבין בעלות הוא לעיתים עמום משהו {ראו רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס פ"ד נ(1), 517 (1996)} אך אין להתעלם מכך שאין זהות בין המושגים, ובפרט כאשר אין מדובר בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל.
אין {ולא היתה} כל מחלוקת, כי זכות חכירה-לדורות אינה שוות-ערך לזכות בעלות, אלא זכות פחותה מזכות בעלות, וכי שורש ההבדל בין השתיים נעוץ בתנאי החכירה, המגבילים את אפשרויות הניצול של הקרקע בידי החוכר, או המטילים עליו מיני חיובים שבעלים גמורים אינם צפויים להתחייב בהם {ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון נ' דב חייט, פ"ד נא(2), 286 (1997); א' קמינצקי חכירה לדורות 454-353 (2011)}.
יצויין, כי אף המשפט העברי מחדד את הנקודה, בכך שהוא מקפיד להבחין בין שכירות – ולו ארוכת טווח, לבין בעלות – ולו זמנית {ראו מ' ויגודה שכירות ושאילה, בתוך הסדרה "חוק לישראל" בעריכת נ' רקובר, 33 (1998) (להלן: "ויגודה")}. בנוסף, לגישת הרמב"ם, שכירות איננה הקנאה של גוף הנכס, אלא רק של הנאת השימוש בו – "הנאת הגוף" {רמב"ם, יד החזקה, ספר קניין, הלכות מכירה, פרק כ"ג, הלכה א}.
מחלוקת היא בהלכה אם ניתן ליצור שכירות שהיא לצמיתות אם לאו {ט"ז, חושן משפט, סימן קמ"ב, סעיף א, תוך התייחסות לעמדת הסמ"ע, שם, ס"ק ד, ודוק}.
דרך אחרת שבה נעשה במשפט הישראלי שימוש לצמצום חלקי מבחינה מעשית של מגבלות הפרצלציה היא הסכמי שיתוף, בגדרם מחלקים שותפים בחלקה את זכויות השימוש לפי שטח. סעיף 29(א) לחוק מאפשר לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכך לתת להם תוקף גם כלפי צדדים שלישיים.
ב- ע"א 269/74 {בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1), 243 (1974)} נידון מקרה של שותפים שביקשו לעשות שימוש בסעיף חוק זה כדי לחלק ביניהם את זכויות ההחזקה והשימוש בשטחי חלקתם: "כל אחד מאתנו יהיה בעל זכות חזקה והנאה בלעדיים על מחצית המגרש… באופן שאני אחזיק ואיהנה מהמחצית שעליה עומדת הוילה, ואתה תחזיק ותיהנה מהמחצית בה נמצא החדר המושכר". יצויין, כי ההסכם נעשה לצמיתות.
פקיד המרשם סירב לרשום הסכם זה, בטענה שרישומו יהווה בפועל פרצלציה עצמית של החלקה. בית-משפט דחה את טענת פקיד המרשם, והכריע שבעליה של חלקה יכול להגביל את זכויות השימוש וההחזקה שלו בחלק ממנה מבלי שהדבר ייחשב ל"עסקה" שלא ניתן לעשותה בחלק מן המקרקעין.
על-אף שדעת הרוב הדגישה שתוקפו של הסכם שיתוף שנרשם הוא קנייני, הובהר {מפי השופט י' כהן} כי ברור ששותפים שמתקשרים בהסכם שיתוף, אף לצמיתות, רחוקים מלהשיג את אותם היתרונות שנותנת בעלות נפרדת במקרקעין, והם צפויים לסכנה שהסכם השיתוף יבוטל. אין איפוא להגיד שהסכם שיתוף לצמיתות כמוהו כהסכם חלוקה.
בין הנפקויות לדוגמה שצויינו כמבחינות בין חלוקת השטח לבין חלוקת השימוש וההחזקה ישנה האפשרות לתביעה לפירוק השיתוף לפי סעיף 37 לחוק. כיוון שהמצב המשפטי הוא שהצדדים להסכם השיתוף עודם בעלים במשותף בחלקה כולה, כל אחד מהם רשאי לתבוע את פירוק השיתוף בכל עת.
אם חלוקה בעין של החלקה, דהיינו פרצלציה, לא תהיה מקובלת על דעת פקיד המרשם, לא יהיה מנוס ממכירה של החלקה כולה לאדם אחר, תוך אובדן ההחזקה הבלעדית במחצית החלקה {ראו ח' דגן קניין על פרשת דרכים 332 עד 333 (2005)}.
באשר לתרחיש האפשרי של תביעה לפירוק שיתוף, יוער כי אף אם ההסכם בין הצדדים כלל הסכמה מפורשת או משתמעת שלא לפרק את השיתוף, תוקפה של הסכמה זו מוגבל, נוכח הכוח שסעיף 37(ב) לחוק המקרקעין מעניק לבית-המשפט לבטל הסכמה זו לאחר שלוש שנים "אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין".
סעיף זה נובע מהכרת הדין בבעייתיות האינהרנטית הכרוכה במצב של שותפות, ובתועלת שעשויה לצמוח לחברה מהגמשת היכולת לפרקה. כאמרת חז"ל הידועה: "קידרא דבי שותפי לא חמימא ולא קרירא". תפיסה זו היא מוסכמה רווחת למדי בשיטות משפט רבות {ראו י' ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף (1997), 280-278 (להלן: "ויסמן"); רע"א 6948/11 אורי חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל ואח', תק-על 2012(1), 4367 (2012)}.
מקור המאמר – abc-israel.it
כל הזכויות שמורות למחבר המאמר. אין להעתיק את המאמר או חלקים ממנו, ללא אישור מפורש מאת המחבר אלא אם כן צויין אחרת.
האמור במאמר זה אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין ו/או בעל מקצוע רלבנטי אלא מהווה מידע כללי בלבד, אינו מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית בהסתמך על המידע המפורט במאמר נעשית על אחריות המשתמש בלבד.
